TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/08879

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7MF

N° MINUTE :

Assignation du :

16 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 1er Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [N] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Nicolas WERBA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0686

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [K]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [T] [F]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentés tous deux par Maître Jean-Paul CARMINATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1465

La Compagnie ALLIANZ IARD SA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0450

Décision du 01 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/08879 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7MF

S.A.R.L. MOINES

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Vincent LOIR représentant la SELARLU VL avocats, associée de l’AARPI LOIR FILZI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0874

********

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Adélie LERESTIF, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 1er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

______________

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 26 juin 2021, [X] [K] et [T] [F] ont confié à la société MOINES un mandat non exclusif de vente de leur appartement sis, [Adresse 2]).

Après compromis de vente du 3 août 2021, [L] [N] [B] a acquis de [X] [K] et [T] [F] le bien précité suivant acte du 30 novembre 2021 reçu par Maître [J], notaire à [Localité 10], au prix de 705.000 euros.

Par exploits d’huissier en date du 5 juillet 2023, [L] [N] [B] a fait assigner [X] [K] et [T] [F], la société MOINES et la compagnie ALLIANZ IARD SA devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles d’obtenir l’indemnisation d’un préjudice financier et moral résultant du fait que la jouissance de la courette était en réalité partagée.

L’affaire a été distribuée à un juge de la mise en état.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 3 juin 2024, [L] [N] [B] demande au tribunal de :

«  Vu le Code civil et, notamment ses articles 1104, 1112-1, 1130, 1217, 1240, 1241, 1599, 1626 et suivants du code civil,

Vu l’article 124-3 du code des assurance,

Vu la jurisprudence applicable en matière de responsabilité de l’agent immobilier,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu l’ensemble des pièces,

ACCUEILLIR toutes les demandes ainsi que tous les dires, fins et conclusions de Madame [B].

REJETER a contrario tous les dires, fins et conclusions des défendeurs.

Y FAISANT DROIT,

En conséquence,

REJETER ET ECARTER des débats la pièce n°7 produite par la société MOINES.

DIRE ET JUGER Madame [B] recevable en son action.

DIRE ET JUGER que Madame [B] dispose d’une action directe à l’encontre de la société ALLIANZ IARD et CONDAMNER cette dernière à garantir la société MOINES de l’ensemble des condamnations issues de la décision à intervenir.

CONDAMNER in solidum la société MOINES, la société ALLIANZ IARD, Madame [F] et Monsieur [K] à payer une somme de 145.000 euros à titre de dommages-intérêts à Madame [B], correspondant aux préjudices suivants :

— Une somme de 125.000 € au titre du préjudice financier subi ;

— Une somme de 20.000 € au titre du préjudice moral subi.

CONDAMNER in solidum la société MOINES, la société ALLIANZ IARD, Madame [F] et Monsieur [K] à payer la somme de 4.000 euros à Madame [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER in solidum la société MOINES, la société ALLIANZ IARD, Madame [F] et Monsieur [K] au payement des dépens. "

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 novembre 2023, [X] [K] et [T] [F] demandent au tribunal de :

«  Vu les pièces produites,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile

Vu les articles 1231 et suivants du Code civil

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER Madame [L] [B] en toutes ses demandes, fins et conclusions

CONDAMNER Madame [L] [B] à payer à Madame [F] et Monsieur [K] les sommes de :

—  10.000 € au titre de la procédure abusive

—  5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Madame [L] [B] aux dépens, dont distraction au profit de ME Jean -Paul CARMINATI, Avocat aux offres de Droit

A TITRE SUBSIDAIRE

CONDAMNER solidairement la Société MOINES et son assureur la société ALLIANZ IARD à garantir Madame [F] et Monsieur [K] de toute condamnations issues de la décision à intervenir"

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, la société MOINES demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil ; Vu les pièces versées aux débats ;

— Dire la Société MOINES recevable et bien fondée en ses demandes;

Y faisant droit

A titre principal :

— Débouter Madame [B] de toutes ses fins, demandes et prétentions ;

— Débouter Monsieur et Madame [K] de leur appel en garantie dirigé contre la Société MOINES ;

A titre subsidiaire :

— Condamner la Société ALLIANZ IARD à garantir la Société MOINES de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

En toute hypothèse :

— Condamner Madame [B] à payer à la Société MOINES la somme de 4.000,00

euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [B] aux dépens.

— Débouter Madame [B] de sa demande d’assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire. "

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 janvier 2024, la compagnie ALLIANZ IARD SA demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [N] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société MOINES exerçant sous l’enseigne CONNEXION IMMOBILIER.

DEBOUTER toute autre partie de leurs demandes de condamnation solidaire à l’égard de la concluante,

CONSTATER l’absence de préjudice allégué par Madame [N],

DEBOUTER Madame [N] de sa demande au titre de l’exécution provisoire,

A titre infiniment subsidiaire

RAMENER le préjudice allégué à de plus justes proportions,

FAIRE application des dispositions contractuelles de la police souscrite dont la franchise de 10 % du montant du sinistre avec un minimum de 750 euros et le plafond de garantie à 100.000 euros,

CONDAMNER Madame [N] à payer à la compagnie ALLIANZ IARD la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître

Benjamin PORCHER."

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2024.

A l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Il sera rappelé que les demandes des parties de « juger que » tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Il n’y a pas non plus lieu de statuer pour déclarer recevable [L] [N] [B] en son action, aucune fin de non-recevoir ne lui ayant été opposée.

Sur la demande de [L] [N] [B] d’écarter des débats la pièces n°7 de la société MOINES

L’article 202 du code de procédure civile énonce :

«  L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés.

Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles.

Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales.

L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature."

Si [L] [N] [B] se se prévaut du fait que la pièce n°7 ne précise ni les demeure et profession de son auteur, ni les liens de subordination et de communauté d’intérêt liant les parties et qu’elle n’est pas accompagné de l’original d’un document d’identité comportant la signature de son auteur, Il apparaît cependant que les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile ne sont pas requises à peine de nullité. En l’occurrence, il n’est pas contesté que cette attestation émane, d’un représentant de la société défenderesse, et la demanderesse ne met en réalité pas en cause son authenticité, mais sa sincérité, le surplus de ses moyens portant en réalité sur la valeur probante de cette attestation. Il n’y a donc pas lieu d’écarter cette pièce des débats, mais uniquement d’en apprécier la valeur probante au fond, étant observé que le tribunal a pu au final statuer sans utiliser cette attestation (cf. infra).

Sur la demande de [L] [N] [B] en paiement de dommages et intérêts

L’article 1112-1 du code civil dispose quant à lui que :

«  [Localité 8] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".

Selon l’article 1130 du code civil :

«  L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L’article 1131 du code civil dispose que :

« Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat ».

L’article 1217 du code civil dispose que :

«  La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ".

Selon l’article 1599 du code civil,

« La vente de la chose d’autrui est nulle : elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui ».

L’article 1626 du code civil énonce que « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ».

Aux termes de l’article 1628 du code civil, « Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle ».

Selon l’article 1629 du code civil, « Dans le même cas de stipulation de non-garantie, le vendeur, en cas d’éviction, est tenu à la restitution du prix, à moins que l’acquéreur n’ait connu lors de la vente le danger de l’éviction ouqu’il n’ait acheté à ses périls et risques ».

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, [L] [N] [B] sollicite la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer une somme de

125 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et une somme de 20.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Celle-ci se fonde, au regard des articles du code civil dont elle se prévaut dans ses conclusions sur :

— le manquement à une obligation d’information des vendeurs,

— l’existence d’un dol des vendeurs,

— la vente de la chose d’autrui par les vendeurs,

— la responsabilité contractuelle des vendeurs,

— la garantie d’éviction, des vendeurs,

— la faute délictuelle de l’agent immobilier,

Elle estime en outre avoir une action directe contre l’assureur.

A titre liminaire, il ne sera pas répondu aux moyens des vendeurs quant au fait que l’action des demandeurs serait en réalité une action en diminution du prix de vente, dès lors qu’il ne tire aucune conséquences de ces moyens, ne sollicitant pas de déclarer à leur dispositif l’action forclose.

S’agissant de l’action de [L] [N] [B] fondée sur la vente de la chose d’autrui et la garantie d’éviction, force est de constater que l’acte de vente du 3 août 2021 indique :

«  Au rez-de-chaussée, porte face gauche dans l’entrée 6 communes :

Un appartement comprenant : entrée, salle à manger, deux chambres, cuisine et cabinet de toilette avec water-closet.

Droit à la jouissance exclusive de la courette n° 10

Cent vingt-trois/dix millièmes des parties communes générales 123/10.000èmes

Et cent vingt-trois /neuf mille neuf cent quatre-vingt-dix-sept millièmes des parties communes particulières 123/9.997èmes "

La courette n°9 dépendant du lot n°16 n’a donc jamais été vendue à [L] [N] [B], ce qu’elle ne soutient d’ailleurs pas réellement. Par conséquent, son action en paiement de dommages et intérêts ne peut prospérer sur le fondement de la vente de la chose d’autrui.

Sur le fondement de la faute contractuelle, [L] [N] [B] n’explique pas quelle aurait été la faute contractuelle des vendeurs, de sorte que ce fondement ne peut davantage prospérer.

Sur le fondement de la non révélation d’une information déterminante et du dol, il résulte de la description du bien précitée et du plan annexé au contrat de vente que [L] [N] [B], même acquéreur profane, n’a pu ignorer l’existence juridique de deux courettes non séparées physiquement. Ces éléments figurant à l’acte de vente, les vendeurs n’ont pas commis de dol ni n’ont omis de révéler une information déterminante.

S’agissant de la faute délictuelle de l’agent immobilier, il apparaît que si [L] [N] [B] soutient que l’annonce fait état d’une « terrasse » alors qu’il s’agit en réalité d’une courette, il apparaît que l’emploi de ce qualificatif de « terrasse » n’a pu tromper [L] [N] [B], laquelle a visité le bien avant d’en faire l’acquisition. L’annonce de l’agent immobilier indique « Le bien a plusieurs expositions et un petit espace extérieur côté cuisine. Il est composé d’un double séjour, une chambre enfant, une suite parentale avec salle de bain, une cuisine aménagée équipée (accès espace extérieur) », et mentionne l’existence d’une terrasse de 5,13 m², laquelle n’est pas mentionnée au titre de la surface Carrez, de sorte que l’annonce est ambiguë quant à la nature des droits sur la terrasse. Toutefois, l’acte de vente et son annexe, dont la demanderesse devait nécessairement prendre connaissance, précisant sans ambiguïté la nature des droits sur l’espace extérieur visé à l’annonce, il n’est donc pas démontré que la société MOINES a manqué à son obligation de vérification et de conseil.

En l’absence de faute démontrée pour l’ensemble des fondements invoquées, et sans qu’il n’y ait lieu à examen des préjudices, la demande de [L] [N] [B] en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de [X] [K] et [T] [F] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit, indépendamment de son bien-fondé, et il résulte de l’article 1240 du code civil qu’elle ne peut constituer une faute susceptible de donner lieu à dommages et intérêts que si elle est abusive, à savoir notamment si elle a été exercée de manière dilatoire, de mauvaise foi, dans l’intention de nuire, ou par une légèreté blâmable.

Décision du 01 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/08879 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7MF

[X] [K] et [T] [F] sollicitent de [L] [N] [B] le paiement d’une somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Toutefois, ils n’invoquent aucun préjudice, se limitant à développer la faute prêtée à [L] [N] [B], carence qui a elle seule conduit à rejeter cette demande de dommages et intérêts. De manière surabondante, il ne résulte d’aucun élément que [L] [N] [B], qui a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits, ait agi avec une légèreté blâmable ou une intention de nuire.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Il y a lieu de condamner [L] [N] [B], dont les demandes ont été rejetées, aux dépens.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée au profit de Maître Jean-Paul CARMINATI et de Maître Benjamin PORCHER.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter toutes les demandes formées à ce titre.

L’exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°7 de la société MOINES ;

Rejette la demande de [L] [N] [B] suivante :

«  CONDAMNER in solidum la société MOINES, la société ALLIANZ IARD, Madame [F] et Monsieur [K] à payer une somme de 145.000 euros à titre de dommages-intérêts à Madame [B], correspondant aux préjudices suivants :

— Une somme de 125.000 € au titre du préjudice financier subi ;

— Une somme de 20.000 € au titre du préjudice moral subi. "

Rejette la demande de [X] [K] et [T] [F] de condamner [L] [N] [B] à leur payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [L] [N] [B] aux dépens ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Jean-Paul CARMINATI et de Maître Benjamin PORCHER ;

Rejette toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 9] le 1er Juillet 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Robin VIRGILE