TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.A.R.L. LEWILAYO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/00378 – N° Portalis 352J-W-B7J-C624Y

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3] représenté par son syndic, Le Cabinet DEGUELDRE dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LEWILAYO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 26 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00378 – N° Portalis 352J-W-B7J-C624Y

EXPOSE DU LITIGE

La SARL LEWILAYO est propriétaire des lots n° 7 et 28 dans l’immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société DEGUELDRE, a assigné la SARL LEWILAYO devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3954,76 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du 3è trimestre incluse, avec capitalisation des intérêts,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 6 mars 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SARL LEWILAYO n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (matrice cadastrale, décompte pour la période du 1er octobre 2023 au 3 juillet 2024, appels de fonds, répartition des charges pour l’année 2022/2023, procès-verbal d’assemblée générale du 5 décembre 2023) la créance de ce dernier est établie à hauteur de 3904,76 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 3 juillet 2024, appels de fonds du 3è trimestre 2024 inclus, déduction faite de la somme de 50 euros ne correspondant pas à des charges de copropriété.

La SARL LEWILAYO sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.

Décision du 26 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/00378 – N° Portalis 352J-W-B7J-C624Y

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il est sollicité selon le décompte la somme de 50 euros au titre du coût de la mise en demeure du 15 février 2024 dont l’envoi n’est pas justifié. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SARL LEWILAYO présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 400 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la SARL LEWILAYO qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

CONDAMNE la SARL LEWILAYO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société DEGUELDRE la somme de 3904,76 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période du 1er octobre 2023 au 3 juillet 2024, appels de fonds du 3è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société DEGUELDRE de sa demande au titre des frais nécessaires ;

CONDAMNE la SARL LEWILAYO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société DEGUELDRE la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SARL LEWILAYO aux dépens ;

CONDAMNE la SARL LEWILAYO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] représenté par son syndic la société DEGUELDRE la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT