TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Caroline MOREAU DIDIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00632 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62MR

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. AXIMO,

[Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [Z],

[Adresse 3]

représenté par M^e Caroline MOREAU DIDIER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00632 – N° Portalis 352J-W-B7J-C62MR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 03 mai 2013, Mme [U] [T] représenté par la S.A. Eugène [S] et Fils a consenti un bail d’habitation à M. [P] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 840 euros.

Par la suite, la société AXIMO S.A a acquis le logement occupé par M. [Z] le 09 octobre 2023, venant ainsi aux droits de Madame [U] [T]. Un loyer libre était alors appliqué et le locataire a laissé naître un arriéré de loyers et de charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7.258,74 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [Z] le 27 août 2024.

Le logement loué par M. [P] [Z] a fait l’objet d’un conventionnement entre l’Etat et le bailleur et le défendeur a alors conclu un nouveau bail conventionné avec la société AXIMO S.A moyennant un nouveau loyer de 318 euros,

Par assignation du 12 décembre 2024, la société AXIMO S.A a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire, faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [Z], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−9.628,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 novembre 2024,

−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 décembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 17 février 2025 et un renvoi a été ordonné au motif qu’un dossier de FSL était en cours et que le dossier de l’avocat du défendeur désigné au titre de l’aide juridictionnelle n’était pas en état.

A l’audience du 3 juin 2025, la société AXIMO S.A représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 27 mai 2025, s’élève désormais à 10.548,16 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société AXIMO S.A considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [P] [Z] représenté par son conseil, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Il expose et justifie qu’un dossier visant à bénéficier d’un FSL est en cours et permettra de solder l’arriéré locatif. De plus, la signature en mai 2025 d’un nouveau bail conventionné ramène son loyer à 318 euros, ce qui constitue une baisse très sensible et lui permet d’être en situation de payer son arriéré locatif avec des échéances de 100 euros durant 36 mois, de faire aboutir le dossier FSL et régler son loyer courant.

Dans ces conditions, les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AXIMO S.A justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 03 mai 2013, mentionné dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 août 2024, contient une clause résolutoire qui fait état d’un délai de deux mois pour payer et ce commandement signifié pour la somme en principal de 5.104,91 euros pose la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Il comporte également le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

S’il est posé par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé la dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Ainsi, bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il n’est pas démontré de grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois au délai de six semaines qui est visé au commandement.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AXIMO S.A verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 mai 2025, M. [P] [Z] lui devait la somme de 10.548,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [P] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AXIMO S.A ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la société AXIMO S.A concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu notamment de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 03 mai 2013 entre Mme [U] [T] représenté par la S.A. Eugène [S] et Fils aux droits de laquelle vient la société AXIMO S.A, d’une part, et M. [P] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] – à [Localité 8] est résilié depuis le 24 octobre 2024,

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer à la société AXIMO S.A la somme de 10.548,16 euros (dix mille cinq cent quarante-huit euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mai 2025,

AUTORISE M. [P] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [P] [Z] sera condamné à verser à la société AXIMO S.A une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] [Z] à payer à la société AXIMO S.A la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 août 2024 et celui de l’assignation du 12 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge