TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Eric SIMONNET

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 24/12543

N° Portalis 352J-W-B7I-C5SRX

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE (U.C.I), S.A.R.L

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELAS SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 7] – GABON

Madame [R] [T]

[Adresse 5]

[Localité 8] – GABON

non-représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à Titre Temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SRX

DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n° 113, 114, 130, 140 d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Par lettre recommandée avec avis de réception internationale en date du 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] de payer des charges de copropriété impayées.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du code civil, 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au Tribunal de :

« CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] à lui payer les sommes suivantes :

9.447,63 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1er juillet 2024 laquelle sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 4 janvier 2024, date de la mise en demeure ;

2.000,00 € à titre des dommages-intérêts en application de l’article 1231-1 du Code civil ;

1.800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause

CONDAMNER SOLIDAIREMENT sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’au frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés aux seuls défendeurs au titre des charges générales d’administration ;

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Cités suivant les modalités de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention d’aide mutuelle judicaire d’exequatur des jugements et d’extradition entre la République Française et la République du Gabon du 23 juillet 1963, Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 12 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SRX

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] sont copropriétaires indivis des lots n° 113, 114, 130, 140 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 21 juin 2021, 26 avril 2022, 6 juillet 2023, 22 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

les attestations de non recours correspondantes ;

les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots défendeurs ;

un décompte de créance arrêté au 1er juillet 2024 ;

le règlement de copropriété ;

le contrat de syndic.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T], hors frais de recouvrement est débiteur de la somme de 9.213,63 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux ALUR du 3ème trimestre 2024 inclus).

Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] à s’acquitter de la somme de 9.213,63 euros arrêtée 1er juillet 2024 (appel provisionnel appel provisionnel et appel de fonds travaux ALUR du 3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 7.660,04 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit au débats le règlement de copropriété qui prévoit aux termes de son article 5 paragraphe 2 « En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires sans bénéfice de discussion de toutes sommes dues afférentes audit lot » (…)

En conséquence, Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] seront condamnés solidairement à s’acquitter du montant des condamnations prononcées à leur encontre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 234,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suit :

— frais de mise en demeure du 15/09/2022 pour 54 euros,

— frais de mise en demeure du 12/12/2022 pour 54 euros,

— frais de mise en demeure du 02/03/2023 pour 72 euros,

— frais de relance [T] du 05/06/2023 pour 54 euros.

Les mises en demeure ainsi les accusés de réception dont il est demandé le remboursement ne sont pas versés aux débats et le syndicat des copropriétaires ne communique en outre que le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale du 6 juillet 2023 pour la période du 6 juillet 2023 au 30 septembre 2026 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement prévus pour les prestations effectuées avant cette date et dont il est demandé le remboursement.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000,00 euros sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement des défendeurs ait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnel pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de l’exécution de l’obligation.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/12543 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5SRX

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] seront condamnée solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] pris en la personne de son syndic en exercice la société UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE ;

— la somme de 9.213,63 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux ALUR du 3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 sur la somme de 7.660,04 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENNENT Monsieur [E] [G] et Madame [R] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 Septembre 2025

La Greffière La Présidente