TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [P] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [Localité 6] CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01731 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CKL

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 juin 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représenté par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [X],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01731 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7CKL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2014, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [P] [X] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 202,16 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2477,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [X] le 27 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a assigné M. [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [P] [X], rejeter toute demande de délais de paiement et à défaut conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect en plus du paiement du loyer et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1963,60 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à laquelle il s’en est rapporté à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 3 avril 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance au 10 mars 2025 à la somme de 1963,60 euros. Il considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et dit être d’accord avec l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [P] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2477,14 euros n’a pas été entièrement réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 avril 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le paiement intégral du loyer a repris.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH et d’accorder à M. [P] [X] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 mars 2025, M. [P] [X] lui devait la somme de 1798,74 euros, déduction faite des frais de procédure (164,86 euros).

M. [P] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision les causes du commandement de payer ayant été réglées, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [P] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 27 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 octobre 2014 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [P] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 27 avril 2024,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 1798,74 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [P] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 75 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [P] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 avril 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [P] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [P] [X] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [P] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 février 2024,

CONDAMNE M. [P] [X] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge