TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Jean-Camille HENIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aude GUIZARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03721 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SK7

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [B] [I] épouse [Y] représentée par son mandataire Madame [T] [Y] épouse [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Aude GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0020

DÉFENDERESSE

S.A.S. CHRISTIAN [R] CREATION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Camille HENIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0563

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection

assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03721 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SK7

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location d’un logement de fonction soumis aux dispositions du code civil en date du 29 juillet 2020, Mme [B] [I] et M. [N] [Y] ont loué à LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] dont ils étaient usufruitiers pour un loyer à échoir de 2527 euros, soit un total actuel de 2885, 59 €.

M. [N] [Y] est décédé depuis.

Mme [B] [I] a conclu avec sa fille Mme [T] [Y] un mandat de protection future en date du du 31 mai 2021 ayant pris effet le 15 décembre 2021

Des échéances de loyer et de charge n’ayant pas été régulièrement payée et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 4 novembre 2024 visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION pour paiement sous délai contractuel d’un mois d’un arriéré de 11.359, 60 € en principal.

Par constat du 21 novembre 2024, LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION a fait constater une coupure générale d’eau dans son logement.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, Mme [B] [I], représentée par sa mandataire Mme [T] [Y], a assigné LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses conclusions en réponse, elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai de LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais du défendeur,

— condamner LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

En tout état de cause,

— débouter LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION,

— condamner LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 40.215, 50 € au 1er septembre 2025, septembre 2025 inclus, à parfaire, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter du commandement de payer,

— condamner LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, jusqu’à la relocation de l’appartement,

— condamner LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION au paiement d’une somme de 6000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Mme [B] [I], représentée par sa fille et mandataire Mme [T] [Y] par l’effet d’un mandat de protection future du 31 mai 2021 ayant pris effet le 15 décembre 2021, expose ne plus pouvoir financer sa maison de retraite.

Elle s’estime fondée à agir en résiliation sans autorisation du juge des tutelles, s’agissant d’un bail donné et non reçu selon l’article 426 du code civil, et non d’un acte de disposition à titre gratuit visé par l’article 490 du même code et l’annexe 1 du décret du 22/12/2008 , le tout conformément aux termes du mandat et à la protection du patrimoine de Mme [B] [I].

Elle réclame le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ de la locataire mais aussi, selon l’article 1760 du code civil, jusqu’à la relocation de l’appartement puisque le bail a été résilié de son fait.

Elle fustige l’absence de pièce justificative quant à la demande reconventionnelle pour préjudice de jouissance, dont elle ne s’estime pas responsable, la fuite d’eau signalée en novembre 2024, ayant été recherchée immédiatement et endiguée en décembre 2024 dès son signalement, et la coupure d’eau d’origine tierce, ayant été nécessaire aux travaux.

***

Dans ses conclusions en défense, LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION demande de :

— déclarer la demanderesse irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— faire droit à la demande reconventionnelle en accordant à la défenderesse la somme de 25000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi que 1500 € de frais irrépétibles.

LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION rappelle que la demande de résiliation judiciaire devait être autorisée par le juge des tutelles, à l’instar de tout acte significatif concernant un bail, compte tenu de la formulation de l’article 493 al. 1 et 2 du code civil visant les actes de disposition. Elle rappelle que l’article 490 du même code exige cette autorisation préalable pour la résiliation du bail professionnel, acte de disposition visé par l’annexe du décret du 22/12/2008, lorsque le mandat de protection future notarié, comme présentement, et conclut donc à l’irrecevablité , outre la nullité du commandement de payer.

LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION expose que l’immeuble a été en butte à une fuite d’eau en avril 2024 entrainant une coupure d’eau totale dans son appartement, ce établi par constat du 21 novembre 2024, avec des travaux menés hors délai raisonnable, ce ayant réduit son activité sociale et anéanti son chiffre d’affaire, d’où l’arriéré de loyer.

LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION demande une somme de 25.000 € à raison des préjudices subis en raison de l’absence de fourniture d’eau rendant le local inutilisable, qui compensera largement l’arriété de loyers réclamés.

***

A l’audience du 22 septembre 2025, le conseil de Mme [B] [I] et LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION se sont référés à leurs écritures.

Rappelant qu’il s’agissait d’un bail professionnel en vu de loger un dirigeant, LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION a précisé que son domicile était également son bureau, pour lequel il a été privé d’eau pendant des mois, avec une incidence sur son activité professionnelle.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 493 du code civil, le mandat est limité, quant à la gestion du patrimoine, aux actes qu’un tuteur peut faire sans autorisation. Si l’accomplissement d’un acte qui est soumis à autorisation ou qui n’est pas prévu par le mandat s’avère nécessaire dans l’intérêt du mandant, le mandataire saisit le juge des tutelles pour le voir ordonner.

Aux termes de l’article 490 du même code, par dérogation à l’article 1988, le mandat, même conçu en termes généraux, inclut tous les actes patrimoniaux que le tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec une autorisation. Toutefois, le mandataire ne peut accomplir un acte de disposition à titre gratuit qu’avec l’autorisation du juge des tutelles.

L’annexe du décret du 22/12/2008, dans la colonne des actes « regardés comme actes d’administration » , liste ainsi :

I. ? Actes portant sur les immeubles :

— convention de jouissance précaire (art. 426, al. 2, du code civil) ;

— conclusion et renouvellement d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur (art. 595 et 1718 du code civil) ou preneur ;

— bornage amiable de la propriété de la personne protégée ;

— travaux d’améliorations utiles, aménagements, réparations d’entretien des immeubles de la personne protégée ;

— résiliation du bail d’habitation en tant que bailleur ;

(…)

VI. Actions en justice :

— toute action en justice relative à un droit patrimonial de la personne sous tutelle (art. 504, al. 2, du code civil) ;

— tout acte de procédure qui n’emporte pas perte du droit d’action.

Il convient d’assimiler à un bail d’habitation le présent contrat de location pour logement fonction, en ce qu’il est établi pour une durée de trois ans, deux mois et trois jours reconductible tacitement, sa résiliation n’étant en rien assimilable à un acte de disposition du point de vue du bailleur.

De plus, le mandat de protection future notarié en date du 15/12/2021 conclu entre Mme [B] [I] et sa fille Mme [T] [Y] indique en page 4 : " le mandataire aura le pouvoir pour accomplir les actes conservatoires et les actes d’administration nécessaires à la gestion courante du patrimoine du mandant (…)

Le mandataire pourra agir en justice pour faire valoir les droits patrimoniaux du mandant, constituer avocat et en régler les honoraires. "

et en page 5 (II- Actes que le mandataire pourra faire avec l’autorisation du juge) que le mandataire ne pourra accomplir un acte de disposition à titre gratuit sans l’autorisation du juge des tutelles. Cette disposition s’applique à tout acte gratuit quelle que soit sa forme et sa nature (…).

Mme [T] [Y] es qualité de représentente de Mme [B] [I] était donc parfaitement fondée à intenter sans l’accord préalable d’un juge l’action en résiliation du bail, laquelle ressort d’un pur acte d’administration.

L’exception d’irrecevabilité sera donc écartée.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 est régulier, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail.

LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION n’ayant pas réglé la dette de 11.359, 60 euros en principal dans le mois imparti par le commandement pour apurer sa dette, il convient de constater, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 décembre 2024.

LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION est ainsi devenue à cette date occupant sans droit ni titre par l’effet de la clause résolutoire, sans qu’il soit besoin pour le juge de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION, à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’audience et des pièces susvisées que LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION reste débitrice envers Mme [B] [I] d’une somme de 40.215, 50 € au titre de son arriéré de loyers et charges, arrêté à la date du 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 comprise.

Il convient en conséquence de condamner LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 40.215, 50 € sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION n’a émis aucune demande de délai de paiement.

D’après les décompte non contestés (pièces 4 et 11) fournis aux débats, appuyés par des copies de factures et de lettres de relances, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant depuis le mois de juillet 2024 aboutissant à une dette locative de 40.215, 50 € parsemé de prélèvements impayés, sans aucun assainissement ou paiement du loyer courant, même ponctuel.

LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION n’apporte aucun élément d’explication à cette absence obstinée de paiement en dehors du reproche de la coupure d’eau qui serait cause de la périclitation de son activité et que les pièces produites permettent de circonscrire de novembre à décembre 2024, sans coïncidence chronologique ni proportion avec l’absence totale de paiement des loyers depuis le mois de juillet 2024, et sans aucun courrier du locataire qui permettrait d’étendre le champ temporel de la coupure.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative au moyen d’un échéancier tout en reprenant le loyer courant.

Il est au surplus impossible de lui accorder d’office un échéancier de paiement, le juge n’ayant aucune connaissance de ses ressources et charges.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation le 5 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION au paiement de celle-ci.

Le bailleur réclame l’application de l’article 1760 du code civil qui stipule qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

Ce dédommagement a pour but de compenser la perte de loyer consécutive à la cessation anticipée du bail. Il ne saurait donc se cumuler avec l’indemnité journalière d’occupation par ailleurs réclamée par le bailleur puisque pendant cette durée, aucune perte de loyer n’est à déplorer.

Par ailleurs, aucun élément n’est apporté en l’espèce sur le « temps de relocation », lequel peut entièrement dépendre du vouloir de la bailleresse. Or l’indemnité d’occupation post-occupation qui est réclamée étant de nature entièrement indemnitaire et non plus mixte, elle doit obéir au principe de la responsabilité civile.

Selon le droit positif, les juges du fond ont un pouvoir souverain d’appréciation à l’effet de déterminer le délai nécessaire pour relouer.

Compte tenu du marché locatif « en tension » sur [Localité 4], il convient donc de faire droit à la demande d’indemnité jusqu’à la relocation effective du logement, qui sera estimé souverainement à vingt jours.

V. Sur la demande reconventionnelle en indemnité

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent sans risque pour la sécurité ou la santé, en bon état d’usage, de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, de lui assurer la jouissance paisible du logement.et de l’entretenir en état de servir à l’usage d’habitation en y effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il ressort des pièces produites :

— un constat du 21 novembre 2024 par lequel LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION a fait constater une absence totale d’eau dans tous les points d’aimentation de son logement.

— une facture de recherche de fuite en date du 25 novembre 2024 faisant état notamment d’une investigation chez le locataire, avec constat d’une fuite destructive sur l’alimentation en cuivre derrière le lave-vaisselle

— une facture en date du 18 décembre 2024 de remplacement partiel d’alimentation d’eau fuyarde dans la gaie technique derrière le lave-vaisselle.

Il ressort donc de ces pièces que la locataire a été privée d’eau entre le 21 novembre 2024 et le

18 décembre 2024, soit près d’un mois pendant lequel la société et plus précisément le dirigeant de la société a été privé de l’usage des différents points d’eau. Or si la recherche de fuite effectuée le 25 novembre témoigne d’une vraie diligence du bailleur (sans qu’on sache à quelle date il en a été avisé par le locataire), l’intervention de l’entreprise au moins vingt jours après (et sans précision que l’eau ait été rétablie ponctuellement) témoigne d’une véritable carence s’agissant d’un élément d’équipement aussi vital que la distribution d’eau. En effet, la défaillance de cet équipement, si elle ne rend pas l’appartement inhabitable, diminue fortement cet usage en faisant déchoir un lieu de vie en lieu de transit.

LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION se prévaut d’un préjudice de perte d’activité engendré par la coupure d’eau.

A l’appui de sa demande de dédommagement pour perte d’activité, LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION , qui se prévaut pourtant d’un arrêt de l’eau pendant « de nombreux mois », ne produit aucun courrier ou mail faisant remonter la coupure en amont des dates de novembre à décembre précitées et démontrant ainsi une vie locative plus dégradée.

Il ne produit aucune pièce comptable exposant la perte de son chiffre d’affaire en 2024 par comparaison avec les exercices précédents, ni ne démontre que cette perte aurait été directement engendrée par la coupure d’eau. Aucune précision n’est d’ailleurs apportée sur l’activité de la SAS CHRISTIAN [R] CREATION qui pourrait commencer à tracer un lien de causalité entre la carence du bailleur et la perte d’exploitation alléguée.

En tout état de cause, étant rappelé le principe de réparation intégrale du préjudice sans gain ni perte pour la victime, le chiffre de 25 000 € de dommages, soit l’équivalent de plus de huit mois de loyers pour un mois de carence, étayé par nul élément, ne peut être pris au sèrieux ni dans son principe ni dans son montant.

Enfin, il n’est pas invoqué dans les conclusions un autre chef préjudice que la perte d’activité à raison de l’inhabitabilité du logement, ni par la SAS CHRISTIAN [R] CREATION, ni par le dirigeant, d’ailleurs non partie à l’instance sinon es qualité.

Or, il n’appartient pas au juge de relever d’office un autre chef de préjudice que celui invoqué par le demandeur.

La demande reconventionnelle sera donc rejetée.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION à payer à MME [B] [I] la somme de 1300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

ECARTE la fin de non-recevoir,

DECLARE recevable à agir Mme [T] [Y] es qualité de mandataire de Mme [B] [I],

CONSTATE à compter du 5 décembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location du 29 juillet 2020 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] ,

ORDONNE l’expulsion de LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION, ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION à payer à Mme [T] [Y] es qualité de mandataire de Mme [B] [I] la somme de 40.215, 50 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 1er septembre 2025, échéance de septembre 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 11.540, 88 €, et à compter du jugement pour le surplus.

CONDAMNE LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION à payer à Mme [T] [Y] es qualité de mandataire de Mme [B] [I] une indemnité journalière d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du 5 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

CONDAMNE LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION à payer à Mme [T] [Y] es qualité de mandataire de Mme [B] [I] , en application de l’article 1760 du code civil, une indemnité journalière égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à compter du départ de LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION et pendant une durée de vingt (20) jours, sauf relocation plus précoce,

REJETTE toutes les autres demandes principales et reconventionnelles,

CONDAMNE LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION aux dépens, y compris les frais du commandement de payer,

CONDAMNE LA SAS CHRISTIAN [R] CREATION à payer à Mme [T] [Y] es qualité de mandataire de Mme [B] [I] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT