Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr référé, 15 avril 2025, n° 25/01474

TJ Paris 15 avril 2025

Arguments

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Accepté
Notification régulière de l'assignation
La cour a estimé que l'action du bailleur était recevable au regard des dispositions légales en vigueur.
Accepté
Inexécution du paiement du loyer
La cour a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion en raison de la résiliation du bail et du non-paiement des loyers.
Accepté
Existence d'une dette locative
La cour a constaté que la locataire n'avait pas contesté la dette, et a ordonné le paiement de la provision demandée.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due au bailleur jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr référé, 15 avr. 2025, n° 25/01474
Numéro(s) :	25/01474
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabrice POMMIER
Cabinet(s) :	ASS D AVOCATS AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER
Parties :	représenté par l' association, Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01474 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7A2P

N° MINUTE :

11/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER, en la personne de Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114

DÉFENDEUR

Madame [K] [M]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 15 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01474 – N° Portalis 352J-W-B7I-C7A2P

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2008, [Localité 6] HABITAT-OPH (anciennement OPAC de [Localité 6]) a consenti un bail d’habitation à Mme [K] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 851,59 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 12705,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [K] [M] le 9 août 2024.

Par assignation du 21 novembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, statuer sur le sort des biens garnissant les lieux, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−12150,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 février 2025, [Localité 6] HABITAT-OPH représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 février 2025, s’élève désormais à 16111,37 euros. [Localité 6] HABITAT-OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [K] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

[Localité 6] HABITAT-OPH ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[Localité 6] HABITAT-OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [K] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 6] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 7 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12705,11 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 6] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 février 2025, Mme [K] [M] lui devait la somme de 16111,37 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 11940,92 euros, suivant décompte arrêté au 5 novembre 2024, déduction des frais de contentieux de 209,53 euros.

Mme [K] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due au montant du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 6] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [K] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de [Localité 6] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 juin 2008 entre [Localité 6] HABITAT-OPH, d’une part, et Mme [K] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] est résilié depuis le 8 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [K] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [K] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [K] [M] au paiement à [Localité 6] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [K] [M] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 11.940,92 euros (onze mille neuf cent quarante euros et quatre-vingt douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 05 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [K] [M] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [K] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 août 2024 et celui de l’assignation du 21 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge