TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 8]

Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00069 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYBX

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. LES RESIDENCES

DEFENDEUR(S) :

[D] [R], [Z] [E] [C] [R]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT TROIS SEPTEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 24 Juin 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection exerçant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société LES RESIDENCES

Société anonyme d’ [Adresse 10] à Directoire et Conseil de Surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 308 435 460, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY en raison d’un transfert de branche complète et autonome d’activité de logement social sur le Territoire des Yvelines et de l’Essonne.

représentée par Maître CHAUMANET Paul-Gabriel, avocat au barreau de PARIS.

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [D] [R]

né le 13/04/1984 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5] [Adresse 3]

comparant en personne

Mme [Z] [E] [C] ép. [R]

née le 22/10/1984 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 4] [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 septembre 2020, la SA d’HLM LES RESIDENCES YVELINES ESSONNE a donné en location à M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] un logement situé [Adresse 6] [Adresse 7] pour un loyer mensuel initial de 445,61 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM LES RESIDENCES a fait signifier à M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 1 812,43 €.

Le 9 janvier 2024, la Commission de surendettement des particuliers des Yvelines a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement déposé par M. [D] [R]. Le 16 mai 2024, elle a informé la SA d’HLM LES RESIDENCES, dont la créance inscrite s’élève à 2 578,67 €, de la suspension de son exigibilité pendant 12 mois à compter du 16 mai 2024, et à défaut au plus tard, le dernier jour du mois suivant le 16 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025 signifié à l’étude, la SA d’HLM LES RESIDENCES a assigné M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de les voir :

Condamner solidairement à lui payer au titre des arriérés de loyers, charges et frais la somme de 7 216,49 € ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour impayé de loyer conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil ;

Condamner les défendeurs à payer à la demanderesse à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Prononcer en conséquence l’expulsion des défendeurs, de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge des locataires ;

Condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les défendeurs aux dépens de l’instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours.

A l’audience du 24 juin 2025, il est donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu par le greffe avant l’audience.

La SA d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son avocat, maintient les termes de son assignation, actualise le montant de la dette qui s’élève à 5 844,57 €, échéance de mai 2025 incluse. Elle précise que le moratoire imposé par la Commission de surendettement arrive à échéance et que les locataires ont repris le paiement des loyers. Dans ces conditions, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement. Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] comparaissent. Ils ne contestent pas la dette, exposent leur situation personnelle et sollicitent des délais de paiement. Ils souhaitent se maintenir dans les lieux. Ils proposent de régler une somme de 1 000 € par mois, loyer et charges compris.

Le juge a soulevé d’office toute les causes d’irrecevabilité des demandes liées à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 juin 2025, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 3 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 24 septembre 2020 contient une clause résolutoire à l’article 11 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 1 812,43 €.

La décision de recevabilité de la Commission de surendettement en date du 9 janvier 2024 soit moins de deux mois après la délivrance du commandement de payer fait toutefois obstacle à l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM LES RESIDENCES sera donc déboutée de sa demande.

— Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Le décompte produit en l’espèce par la SA d’HLM LES RESIDENCES révèle que M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] restaient lui devoir, après soustraction des frais de poursuites, la somme de 5 469,74 € à la date du 16 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] ne contestent aucunement le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois.

Ils ont néanmoins bénéficié d’une mesure de suspension de l’exigibilité de leurs dettes dans le cadre d’une procédure de surendettement. Cette mesure est arrivée à son terme et les défendeurs n’ont pas saisi à nouveau la Commission de surendettement et n’ont pas indiqué à l’audience avoir l’intention de le faire.

D’autre part, le décompte produit par la SA d’HLM LES RESIDENCES montre qu’ils ont repris le paiement des loyers à compter du mois de janvier 2025 et qu’aux mois de janvier, février et mars 2025, ils se sont en outre efforcés de réduire leur dette en effectuant des règlements bien supérieurs au montant du loyer et des charges.

Dans ces circonstances, il n’y a pas lieu de considérer que le manquement des locataires est suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat de bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

La SA d’HLM LES RESIDENCES sera donc déboutée de sa demande.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’HLM LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] restaient lui devoir, après soustraction des frais de poursuites, la somme de 5 469,74 € à la date du 16 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] ne contestent pas la dette.

Par ailleurs le contrat de bail prévoit la solidarité des cotitulaires du bail à l’article 4 de ses conditions générales.

M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 469,74 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] ont sollicité des délais de paiement à l’audience et proposé de régler chaque mois 1 000 €, ce qui correspond au montant du loyer et des charges augmenté d’une somme de l’ordre de 150 €.

La SA d’HLM LES RESIDENCES a indiqué, de son côté, ne pas s’opposer à l’octroi de délais.

Dans ces conditions, M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement de ces échéances entrainera la caducité de l’échéancier ainsi accordé de sorte que la dette redeviendra immédiatement exigible.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM LES RESIDENCES, M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 24 septembre 2020 entre la SA d’HLM LES RESIDENCES YVELINES ESSONNE d’une part, et M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] d’autre part, concernant l’appartement situé [Adresse 6] [Adresse 7];

DEBOUTE la SA d’HLM LES RESIDENCES de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour impayé de loyers ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES la somme de 5 469,74 € (décompte arrêté au 16 juin 2025, incluant l’échéance de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

AUTORISE M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 150 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] à payer à la SA d’HLM LES RESIDENCES une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [R] et Mme [Z] [E] [R] aux dépens

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, le 23 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN