TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50630 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Z4V

N° : 15

Assignation du :

21 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 juin 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. ASK

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Reynald BRONZONI, avocat au barreau de PARIS – #R0250, AARPI ANTÈS AVOCATS

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SCHEURER – KESTNER ZOLA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Benjamin SOUSSI, avocat au barreau de PARIS – #L120

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

La société SCI Ask a été constituée, le 23 décembre 1996, entre, d’une part, M. [W] [V], détenteur de 16 des 20 parts sociales composant son capital et qui en est le gérant, et, d’autre part, son frère, M. [B] [V], détenteur des 4 autres parts sociales, en vue de l’acquisition d’un immeuble de bureaux sis [Adresse 2].

Dès l’acquisition de l’immeuble, en 1997, les bureaux le composant ont été répartis entre les structures d’exercice des associés de la SCI Ask à savoir, d’une part, la société Metropole Concept créée par M. [W] [V] qui en est le gérant et, d’autre part, la société Scheurer Kestner Zola créée par M. [B] [V] qui en est le gérant.

Par actes sous seing privé tous deux datés du 6 mars 1997, la SCI Ask a ainsi donné à bail :

— à la société Metropole Concept, la majeure partie des locaux dépendant de l’immeuble précité, consistant en « au rez-de-chaussée, Services communs et archivage à l’exception de 3 bureaux de 11 m2, 12 m2 et 21 m2 et l’ensemble du 1er étage » moyennant un loyer annuel en principal de 180 000 francs hors taxes et hors charges,

— à la société Scheurer Kestner Zola, l’autre partie des locaux dépendant du même immeuble et ainsi désignés : « Dans un immeuble sis à [Adresse 8] : au rez-de-chaussée, Services communs et un bureau de 21 m2», pour une durée de neuf années à compter du 6 mars 1997, moyennant un loyer annuel en principal de 42 000 francs payable en 12 mensualités égales et d’avance le premier de chaque mois, « à usage de bureaux avec pour activité, toutes prestations de service en rapport avec l’audit juridique et social ».

Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2018, la SCI Ask a fait délivrer à la société Scheurer Kestner Zola un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer :

— en principal, la somme de 46 868,74 euros, représentant, au vu du décompte joint à l’acte, les loyers d’un montant mensuel de 768,34 euros échus depuis le mois d’octobre 2013 jusqu’au mois d’octobre 2018 inclus,

— le coût de l’acte d’un montant de 311,99 euros.

Par acte du 28 novembre 2018, la société Scheurer Kestner Zola a assigné la SCI Ask devant le tribunal de grande instance de Paris en opposition au commandement de payer du 29 octobre 2018, aux fins essentielles de voir déclarer ce commandement non fondé et de voir condamner la SCI Ask à lui payer la somme de 17 671,82 euros en réparation de son trouble de jouissance.

Par jugement rendu le 4 novembre 2021, la 18e chambre du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— déclaré sans effet le commandement de payer du 29 octobre 2018,

— débouté en conséquence la société SCI Ask de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 mars 1997, la liant à la société Scheurer Kester Zola portant sur les locaux sis [Adresse 3], et de ses demandes, subséquentes d’expulsion, de séquestration mobilière et de condamnation de celle-ci à lui payer une indemnité d’occupation,

— déclaré la société SCI Ask irrecevable en sa demande de paiement de la somme de 5378,38 euros représentant les sept termes de loyer et charges impayées d’octobre 2013 à avril 2014,

— déclaré la société SCI Ask recevable en sa demande en paiement de la somme de 42 207,48 euros, représentant les loyers et les charges impayées de mai 2014 au 28 novembre 2018,

— condamné la société Scheurer Kestner Zola à payer à la société SCI Ask la somme de 42 207,48 euros, représentant les loyers et charges impayées de mai 2014 au 28 novembre 2018, au titre du bail du 6 mars 1997.

Ce jugement est devenu définitif.

Ultérieurement, une mise en demeure puis un commandement de payer ont été délivrés par la SCI Ask à la société Scheurer Kestner Zola en date respectivement des 30 juillet et 22 octobre 2024.

Par actes du 21 janvier 2025, la SCI Ask a assigné la société Scheurer Kestner Zola devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au bail régularisé le 6 mars 1997.

— Ordonner en conséquence l’expulsion de la société Scheurer Kestner Zola sans délai ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux commerciaux qu’elle occupe à [Adresse 7], et ce avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, sous astreinte définitive de 200 € par jour de retard, et ce à compter de la signification de la décision à intervenir.

— Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués, selon les modalités prévues aux articles 55 et 66 de la loi du 9 juillet 1991.

— Condamner la société Scheurer Kestner Zola à payer à la SCI Ask la somme de 46.689,46 euros (quarante-six mille six cent quatre-vingt-neuf euros et quarante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif dû à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

— Condamner la société Scheurer Kestner Zola à régler à la SCI Ask une indemnité d’occupation mensuelle de 768,34 € à compter du 23 novembre 2024 jusqu’à libération des lieux par remise des clés.

— Condamner la société Scheurer Kestner Zola à payer à la SCI Ask la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société Scheurer Kestner Zola aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, en application de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Reynald Bronzoni, avocat au barreau de PARIS ».

A l’audience du 19 mai 2025, la SCI Ask, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

La société Scheurer Kestner Zola, a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

A l’audience du 19 mai 2025, représentée par son conseil, elle fait valoir que le bailleur est de mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer, qu’il n’a réagi qu’à compter de 2018, que les parties ne sont plus dans un bail commercial depuis des années, que la relation contractuelle entre les parties est à redéfinir et que l’affaire relève du juge du fond.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 445 du code de procédure civile précise qu’après la clôture des débats, les parties, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président.

En application de l’article 16 du même code, « le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ».

En application de ces dispositions, les éléments communiqués à la juridiction postérieurement à l’audience par les parties, qui n’y avaient pas été préalablement autorisées, n’entrent pas dans le champ des débats, de sorte qu’ils ne seront pas pris en considération.

En l’espèce, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 juin 2025, enregistrée au greffe en date du 11 juin 2025, M. [B] [V], gérant de la société Scheurer Kestner Zola, a transmis à la juridiction une note en cours de délibéré, et sans y avoir été préalablement autorisé.

Ce courrier, qui n’a pu être évoqué de façon contradictoire, sera écarté des débats.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1353 du code civil prévoit que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, celui qui s’en prétend devant réciproquement justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, par acte du 6 mars 1997, la SCI Ask a donné à bail à la société Scheurer Kestner Zola, des locaux ainsi désignés : « Dans un immeuble sis à [Adresse 8] : au rez-de-chaussée, Services communs et un bureau de 21 m2», pour une durée de neuf années à compter du 6 mars 1997, moyennant un loyer annuel en principal de 42 000 francs payable en 12 mensualités égales et d’avance le premier de chaque mois, « à usage de bureaux avec pour activité, toutes prestations de service en rapport avec l’audit juridique et social ».

Il existe une contestation sur la qualification du bail compte tenu de la renonciation du bailleur pendant de nombreuses années à faire application de ses clauses.

Toutefois, par jugement rendu le 4 novembre 2021 dont le caractère définitif n’est pas contesté par les parties et dont la force de chose jugée s’impose au juge des référés, la 18e chambre du tribunal judiciaire de Paris a déjà jugé que « l’inertie manifestée par la SCI Ask dans le recouvrement des loyers et charges dus par la société Scheurer entre 2013 et 1018 ne peut valoir à elle seule renonciation de la bailleresse au paiement de ces loyers. Il appartient à la société Scheurer de justifier des actes par lesquels la SCI Ask a clairement manifesté son intention de renoncer à ce paiement. En l’occurrence, la société Scheurer se prévaut exclusivement du « Rapport de gestion sur les opérations de l’exercice clos au 31 décembre 2015 » de la SCI Ask qu’elle produit en pièce 7 et qu’elle qualifie d'« éloquent » en ce qu’il mentionne que durant cet exercice comptable, « … aucun loyer de quelque nature qu’il soit n’a été versé de quelque manière que ce soit » tout en n’évoquant pour autant aucune dette de la locataire à ce titre.

Il convient, cependant, de replacer cette citation dans le passage du rapport précité dont elle est extraite et qui est ainsi rédigé (première page du rapport) « En effet, durant l’exercice civil et comptable 2015, en violation totale des deux contrats de bail liant deux preneurs à la S.C.I., aucun loyer de quelque nature qu’il soit n’a été versé de quelque manière que ce soit. ».

Dès lors et contrairement à ce que soutient la société Scheurer, il ne se déduit pas de la mention précitée, prise dans son intégralité, que la SCI Ask a entendu renoncer au paiement des loyers dus au titre du bail les liant ».

Dans le cadre de la présente instance, la société Scheurer Kestner Zola ne verse aucune pièce aux débats au soutien de son affirmation selon laquelle les parties ne seraient plus dans un bail commercial depuis des années et que la relation contractuelle entre elles serait à redéfinir.

Il n’existe donc pas de contestation sérieuse sur la qualification du bail commercial.

Toutefois, compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

Il sera relevé en l’espèce que la SCI Ask bénéficie d’un jugement rendu le 4 novembre 2021 aux termes duquel la société Scheurer Kestner Zola a été condamnée lui payer la somme de 42.207,48 euros représentant les loyers et charges impayés de mai 2014 au 28 novembre 2018 (pièce n°4 de la bailleresse).

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 30 juillet 2024 portant la mention pli avisé non réclamé, la SCI Ask a mis en demeure la société Scheurer Kestner Zola de lui payer à la fois la somme de 42.207,48 euros au titre du jugement du 4 novembre 2021 et les loyers dus du 1er juillet 2019 au 30 juillet 2024 selon le décompte suivant :

— Année 2019, de juil. à déc. 2019 soit la somme de 4610.04€

— Année 2020, soit la somme de 9220.08€

— Année 2021, soit la somme de 9220.08€

— Année 2022, soit la somme de 9220.08€

— Année 2023, soit la somme de 9220.08€

— Année 2024, soit la somme de 5378.38€ (pièce n°7 de la bailleresse)

Par la suite, un commandement de payer a été délivré le 22 octobre 2024 pour un montant de 46.100,40 euros correspond à un arriéré de loyers et chargées impayés selon décompte joint arrêté au 01/10/2024 depuis novembre 2019 jusqu’à octobre 2024 (pièce n°8 de la bailleresse).

La SCI Ask n’explique pas si les loyers de juillet 2019 à octobre 2019 ont finalement été réglés par la société Scheurer Kestner Zola. Au contraire, elle prétend dans son assignation page 5 que « le jugement est devenu exécutoire, la société SKZ n’ayant pas soutenu son appel (pièce n°5). Il n’est à ce jour pas exécuté et la défenderesse n’a jamais repris le paiement des loyers » et page 6 que « la société SKZ ne s’est en effet acquittée d’aucune somme à l’effet d’apurer son arriéré de loyer, ni même la condamnation prononcée à son encontre par le tribunal judiciaire de Paris à hauteur de 42.207,48 euros, de sorte qu’elle est à ce jour redevable envers la SCI Ask de plus de 88.000 euros ».

Le commandement de payer ne vise cependant pas les loyers de juillet 2019 à octobre 2019 mais les loyers à compter de novembre 2019.

Aucun décompte postérieur au commandement de payer n’est versé aux débats permettant au juge des référés de vérifier l’absence de règlement à la suite de la délivrance du commandement de payer dans le délai requis et par conséquent l’acquisition de la clause résolutoire.

En outre, il apparait au regard des pièces versées aux débats que la SCI Ask, même après le jugement rendu le 4 novembre 2021 est restée dans l’inaction quant au non-paiement des loyers par la société Scheurer Kestner Zola pendant plusieurs années et à compter de 2019.

Or, en délivrant brusquement et après plusieurs années d’inaction, y compris pour le recouvrement des condamnations d’un montant équivalent dont elle bénéficiait au titre du jugement du 4 novembre 2021, le commandement de payer du 22 octobre 2024 pour une somme conséquente de 46.100,40 euros en principal représentant un arriéré locatif constitué depuis 5 ans et payable dans le bref délai d’un mois sous peine de résiliation de plein droit du bail alors que celui-ci n’a été précédé que d’une mise en demeure le 30 juillet 2024 de lui payer un montant total de 89.076,22 euros correspondant à la fois à la condamnation prononcée par jugement du 4 novembre 2021 et à l’arriéré de loyers à nouveau constitué sur 5 ans, la SCI Ask n’a pas agi avec la bonne foi qui doit présider à l’exécution des relations contractuelles.

Ce commandement de payer du 22 octobre 2024 est donc de nul effet ainsi que le soutient la société Scheurer Kestner Zola.

Pour l’ensemble des motifs de fait et de droit ci-dessus énoncés, la SCI Ask sera déboutée de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail du 6 mars 1997, ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion de la société Scheurer Kestner Zola et de condamnation de celle-ci à lui payer une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision au titre des loyers et chargés impayés

En droit, aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la bailleresse prétend, aux termes du dispositif de son assignation soutenu à l’audience du 19 mai 2025, obtenir une provision d’un montant de 46.689,46 euros, correspondant au montant de la dette locative arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, si elle verse aux débats le commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 pour une somme en principale de 46.100,40 euros arrêtée au 1er octobre 2024 selon décompte joint, soit une somme de 46.399,99 euros frais inclus, la SCI Ask ne verse aux débats aucun décompte faisant état des loyers impayés et des règlement éventuellement reçus permettant au juge des référés de vérifier que la somme réclamée à titre de provision aux termes de l’assignation, soit la somme de 46.689,46 euros, laquelle est différente de la somme réclamée aux termes du commandement, correspond au montant de la dette de la défenderesse.

Dès lors, la bailleresse n’établit pas, avec l’évidence requise en matière de référé, le montant de la dette de la défenderesse.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur la demande de provision de la SCI Ask.

Sur les frais et dépens

La SCI Ask, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de toutes leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Ask ;

Condamnons la SCI Ask aux dépens ;

Déboutons les parties de toutes leurs autres demandes ;

Fait à [Localité 6] le 23 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON