TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/02564

N° Portalis 352J-W-B7F-CT2QK

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

12 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HARTWOOD

[Adresse 5]

[Localité 11]

représentée par Maître Jean-Michel AZOULAI de la SCP AZOULAI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0007,

et par Maître Tristan Dupré de Puget de FTMS Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIERE DU [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0076

Décision du 27 Novembre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/02564 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT2QK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

Rédactrice :Diana SANTOS CHAVES,

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025, tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Foncière du [Adresse 7] est propriétaire d’un immeuble situé au [Adresse 10] [Localité 13] [Adresse 14], en angle des [Adresse 28] et [Adresse 25], acquis en 2020 de l’indivision [M].

La SAS Hartwood exploite dans cet immeuble un magasin d’habillement, en vertu de plusieurs baux commerciaux concédés par l’indivision [M] avant la vente de l’immeuble.

Par acte sous seing privé du 10 avril 2007, M. [J] [A] [X], Mme [I] [B] [D], M. [L] [B] (ci-après ensemble « l’indivision [M] ») et la SAS Hartwood ont conclu un bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2007, aux fins de :

— renouveler un bail consenti par acte sous seing privé du 14 avril 1998 par M. [W] [B] et Mme [E] [B] à la société Jamiqua, aux droits de laquelle est venue la société Hartwood, portant sur des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 8] et donnant sur le [Adresse 4], à [Localité 23], à effet du 1er avril 1998 pour se terminer le 31 décembre 1998,

— intégrer un bail consenti par acte sous seing privé du 4 janvier 2005 par les consorts [B] à la société Hartwood, portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 8], à l’angle du [Adresse 4] à [Localité 23], à effet du 1er janvier 2005 pour une durée de 9 ans.

Par deux actes sous seing privé du 28 février 2008, l’indivision [M] a consenti à la société Hartwood :

— un bail commercial portant sur les locaux situés au rez-de-chaussée à gauche du vestibule de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 23], portant sur une boutique et une arrière-boutique, un cabinet de toilette et une cave double reliée par un escalier intérieur, ainsi qu’un escalier intérieur menant au 1er étage dont la trémie est fermée,

— un bail commercial portant sur des locaux de 160 m2 environ, situés au 1er étage à gauche de l’immeuble sis [Adresse 8], accessible avec ascenseur depuis les parties communes,

Ces baux étant consentis pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2008.

Par un troisième acte sous seing privé du 28 février 2008, l’indivision [M] et la société Hartwood sont convenues d’un bail commercial synthétisant les deux baux conclus le même jour pour les locaux situés au rez-de-chaussée et au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 8], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2008.

La société Hartwood a été autorisée à réaliser différents travaux et à exploiter dans tous les locaux objets des baux une activité d’habillement masculin, féminin ou pour enfant, et accessoires notamment les chaussures.

Par acte sous seing privé du 1er mars 2018, l’indivision [M] et la société Hartwood sont convenues d’un nouveau bail pour une durée de 9 ans à effet rétroactif du 1er avril 2017 pour se terminer le 31 mars 2026, portant sur « divers locaux au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à gauche de l’entrée principale de l’immeuble et à droite de l’entrée principale de l’immeuble à l’angle avec la [Adresse 25] à [Localité 19] ».

Par exploit d’huissier du 30 mars 2018, la société Hartwood a demandé à l’indivision [M] le renouvellement du bail commercial « signé le 28 février 2008 et ayant pris effet le 1er avril 2008 », portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 8] et désignés comme suit :

« – au rez-de-chaussée une boutique à gauche du vestibule de l’immeuble avec une arrière-boutique, cabinet de toilette avec WC, une cave double portant n°8 en dessous un escalier intérieur menant au 1er étage ;

— au 1er étage à gauche accès avec ascenseur depuis les parties communes de l’immeuble, un local commercial d’environ 160 m2 composé d’une entrée, cinq pièces, cuisine, salle de bains avec WC, salle d’eau avec WC. »

Par deux exploits d’huissier de justice en date du 29 juin 2020, l’indivision [M] a signifié à la société Hartwood son refus de renouvellement des baux du 28 février 2008 en exerçant son droit d’option et en offrant le versement d’une indemnité d’éviction.

Par courriers puis par actes extra-judiciaires des 21, 22 et 24 septembre 2020 signifiés aux membres de l’indivision [M], la société Hartwood a contesté la validité de l’exercice du droit d’option et des actes de refus de renouvellement signifiés le 29 juin 2020, au regard du bail du 1er mars 2018 à effet du 1er avril 2017, et leur a fait sommation de confirmer que ces actes ont été signifiés à tort et sont inopérants.

Selon acte authentique de vente reçu le 26 novembre 2020 par Me [S] [K], notaire à [Localité 17], la SAS Foncière du [Adresse 7] a acquis l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 23] à l’angle de la [Adresse 27] et de la [Adresse 25].

Par acte d’huissier du 7 janvier 2021, la société Foncière du [Adresse 7] a fait assigner la société Hartwood en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de désignation d’un expert judiciaire pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation qui pourrait être due par le preneur depuis le 29 juin 2020.

Par ordonnance du 5 mai 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Mme [H] [G], remplacée ensuite par M. [O] [F], pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due à compter du 29 juin 2020, estimant que « En l’état, au regard de la demande de renouvellement des baux de 2008, dont il ne peut être soutenu qu’ils ont été d’évidence intégrés au bail signé le 1er mars 2018, et du refus de renouvellement du bailleur notifié le 29 juin 2020, dont la validité devra être appréciée par le juge du fond, la Foncière du [Adresse 7] justifie d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise probatoire destinée à évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation dues par chacune des parties […] ».

Par acte extrajudiciaire en date du 12 février 2021, la société Hartwood a fait assigner la société Foncière du [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de nullité des deux actes emportant refus de renouvellement de bail en date du 29 juin 2020 et de condamnation du bailleur à remettre des quittances de loyer et non d’indemnité d’occupation et à lui payer des dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 février 2023, la société Hartwood demande au tribunal de :

A titre principal :

— prononcer la nullité de sa demande de renouvellement de bail du 30 mars 2018,

— prononcer la nullité des deux droits d’option des consorts [M] du 29 juin 2020,

— enjoindre la société Foncière du [Adresse 6] d’avoir à lui communiquer, sous peine d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de nouvelles factures et quittances corrigées ayant les caractéristiques suivantes : une seule facture pour l’esnsemble des locaux, en accord avec les stipulations du bail de 2018, libellées “Loyer” et non “Indemnité d’occupation”,

— condamner la société Foncière du [Adresse 6] à lui verser la somme de 50.000 euros à titre de dommage et intérêts,

Subsidiairement,

— dans l’éventualité où le tribunal ne prononcerait pas la nullité de la demande de renouvellement de de bail du 30 mars 2018 et des deux droits d’option du 29 juin 2020, juger que sa demande de renouvellement du 30 mars 2018 et les deux droits d’option des consorts [M] du 29 juin 2020 ne sauraient avoir aucun effet,

— dans l’éventualité où le tribunal n’enjoindrait pas la bailleresse d’avoir à communiquer des factures corrigées pour l’ensemble des locaux, enjoindre à la bailleresse d’avoir à lui communiquer, sous peine d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de nouvelles factures et quittances corrigées pour les locaux « Boccador n°2 » libellées « Loyer » en lieu et place de « Indemnité d’occupation »,

En tout état de cause,

— condamner la société Foncière du [Adresse 6] à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction sera faite au profit du cabinet Azoulai et Associés, par application de l’article 699 du même code.

Elle soutient en substance :

— qu’un acte juridique unilatéral peut être annulé lorsqu’il est entaché d’erreur en application des articles 1100-1 et 1132 du code civil, et que ce principe s’applique de plein droit aux actes de procédure ; que les exploits d’huissier peuvent, à l’instar de tout acte juridique unilatéral, être annulé s’ils sont entachés d’erreur,

— que la nullité de la demande de renouvellement d’un bail commercial entraîne la nullité subséquente du droit d’option du bailleur exercé en réponse à ladite demande de renouvellement,

— qu’aux termes du bail de 2018, les précédents bailleurs et le preneur sont convenus de renouveler l’ensemble des baux les liant en un seul et même acte, ainsi que cela ressort de la description des locaux ; que cette description ne laisse pas de doute sur la volonté des parties d’inclure dans l’assiette du bail tant les locaux côté [Adresse 27], que ceux côté [Adresse 24],

— que les contestations du bailleur sur l’assiette du bail sont inopérantes en ce que la description des locaux dans le bail ne peut résulter d’une simple erreur matérielle puisqu’ils visent les locaux à gauche de l’immeuble, donc les locaux côté [Localité 16], peu importe que ces locaux ne soient pas visés dans le préambule du bail ; que l’absence de mention des locaux du premier étage est également inopérante puisque ces locaux avaient déjà été réunis en une seule boutique avec les locaux du rez-de-chaussée côté [Localité 16] par des travaux autorisés dans le bail de 2008, de sorte que le premier étage et le rez-de-chaussée étaient déjà réunis physiquement et juridiquement ; qu’elle ne conteste pas l’existence d’une erreur matérielle dans le bail sur le montant du loyer qui ne correspond qu’à une partie des locaux, mais que le choix du bailleur de facturer le loyer selon l’ancien découpage des locaux ne peut lui être opposé pour exciper d’une division des locaux,

— que le bailleur a fait délivrer un congé le 4 avril 2022 concernant le bail de 2018 et portant sur l’intégralité des locaux, reconnaissant ainsi que les locaux sont réunis,

— que la demande de renouvellement du 30 mars 2018 constitue donc une erreur manifeste et grossière puisqu’elle n’avait aucune intention de demander le renouvellement d’un bail pour lequel une nouvelle convention avait été conclue un mois auparavant,

— que le défaut de réponse des bailleurs à la demande de renouvellement du 30 mars 2018 pendant plus de deux ans démontre que les anciens bailleurs avaient considéré cet acte comme une erreur ne nécessitant pas de réponse,

— qu’à titre subsidiaire, la demande de renouvellement doit être annulée en raison de l’indivisibilité des locaux ; que les parties ont créé une indivisibilité matérielle et conventionnelle des locaux depuis plus de 13 ans ; que les locaux ont tous été matériellement reliés par des travaux autorisés par le bailleur, lequel a reconnu cette indivisibilité dans le congé délivré le 4 avril 2022 ; que les parties ont fait établir un seul état des lieux pour l’ensemble des locaux le 6 novembre 2017, en prévision de la conclusion du bail de 2018 ; que le bail de 2018 prévoit expressément l’indivisibilité des locaux,

— qu’en tout état de cause, les précédents bailleurs avaient accepté de renouveler l’ensemble des baux en 2018, qu’ils ont finalement fait délivrer des refus de renouvellement plus de deux ans après, dans la perspective de la vente de l’immeuble à la société Foncière du [Adresse 7] intervenue le 26 novembre 2020, société spécialisée dans l’investissement immobilier spéculatif qui souhaitait obtenir l’éviction du preneur ; que l’exploitation d’un acte nul (la demande de renouvellement litigieuse) au préjudice du preneur constitue une fraude, née le la collusion entre les consorts [M] et le bailleur, aux droits du preneur, corrompant l’ensemble des actes afférents,

— que la mauvaise foi du bailleur dans les relations contractuelles lui cause un préjudice qui doit être réparé,

— qu’à titre subsidiaire, la demande de renouvellement du 30 mars 2018 est dépourvue d’effet en ce qu’elle n’a pas été réalisée dans les conditions de délais de l’article L. 145-10 du code de commerce, compte tenu du bail de 2018 portant sur l’ensemble des locaux ; que le refus de renouvellement subséquent est également nul mais qu’à le supposer valable, il ne pourrait valoir qu’à compter du 1er avril 2026,

— que les quittances de loyer doivent être corrigées en ce que la bailleresse continue à émettre trois quittances différentes pour des locaux qui ont été réunis dans le bail de 2018 ; que les factures pour les locaux côté [Adresse 24] contiennent la mention « indemnité d’occupation » au lieu de « loyer » alors qu’ils ne sont pas concernés par la présente procédure et le refus de renouvellement ; qu’il en va de même pour les factures concernant les locaux côté [Adresse 27] ; qu’à titre subsidiaire, il convient à tout le moins de corriger les quittances de loyer des locaux [Adresse 25] qui ne font l’objet d’aucun débat entre les parties.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 janvier 2023, la société Foncière du [Adresse 7] demande au tribunal de :

— débouter la société Hartwood de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel,

— juger valide le droit d’option exercé par l’indivision [M] en sa qualité de bailleur, par deux exploits d’huissier en date du 29 juin 2020, emportant refus de renouvellement de deux baux commerciaux qui avaient été consentis le 28 février 2008, avec offres de paiement d’indemnités d’éviction,

— condamner la société Hartwood à lui payer la somme de 20.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, dont distraction au profit de la AARPI TA ASSOCIES en la personne de Maître Laurent AZOULAI, avocat aux offres de droit, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La bailleresse expose en substance :

— que le congé émanant du preneur est un acte de procédure qui demeure valable tant qu’il n’est pas affecté soit par un vice de forme faisant grief, soit par une des irrégularités de fond énumérées limitativement à l’article 117 du code de procédure civile ; que la demande de renouvellement a été adressée après l’intervention de deux professionnels du droit, le conseil de la société Hartwood et l’huissier de justice ; que la description des locaux invoquée dans le bail du 1er mars 2018 résulte d’une simple erreur matérielle, comme en atteste le projet initial de l’acte et les autres mentions du bail telles que le préambule, les références aux caves ou encore le montant du loyer à hauteur de 69.862 euros ; que ces éléments confirment que ce bail ne portait que sur les locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble à l’angle de la [Adresse 27] et de la [Adresse 25] ; qu’elle règle des factures distinctes pour chacun des baux concernés, contredisant la théorie du bail unique,

— que la preneuse n’invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande de nullité de l’acte au regard de l’indivisibilité des locaux ; qu’elle a obtenu l’autorisation de réunir les locaux postérieurement au début de son exploitation ; qu’elle exploite des activités différences dans chaque espace (vente de chaussures, vente de vêtements, retouches,…) ; qu’aucun des actes signés ne prévoit l’indivisibilité alléguée ; que l’état des lieux unique du 6 novembre 2017 ne confère pas de caractère indivisible aux locaux ; que l’autorisation de relier les locaux de la [Adresse 27] à l’angle de la [Adresse 25] avec le premier étage l’a été sous réserve de la possibilité de demander la remise en état à la fin du bail ; que la boutique de la [Adresse 27] à l’angle de la [Adresse 26] dispose d’une entrée indépendante,

— qu’à supposer les demandes de renouvellement de bail nulles, il n’en va pas de même des actes de refus de renouvellement dont aucun motif juridique de nullité n’est invoqué,

— que la collusion frauduleuse alléguée entre les bailleurs successifs n’est pas démontrée par la preneuse,

— que la demande de dommage et intérêts n’est pas justifiée,

— que les refus de renouvellement du 29 juin 2020 ne peuvent être privés d’effet au regard du bail du 1er mars 2018 dès lors que ces actes ne concernent pas les mêmes locaux,

— que la demande de communication des quittances corrigées n’est pas justifiée dès lors que le refus de renouvellement des baux a bien mis fin aux baux du 28 février 2008, ouvrant droit au paiement d’une indemnité d’éviction et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mars 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience tenue à juge rapporteur du 12 novembre 2024.

A l’audience, les parties ont informé le tribunal qu’une médiation judiciaire était en cours dans la procédure enregistrée devant le tribunal judiciaire, 18ème chambre section 2, sous le numéro RG 23/01249 et que la présente affaire était également abordée dans le cadre de cette médiation. L’affaire a été renvoyée pour être plaidée le 18 mars 2025 en cas d’échec de la médiation conventionnelle.

Par courrier électronique du 12 mars 2025, le médiateur judiciaire, Mme [Z] [C], a informé le tribunal que la médiation judiciaire ordonnée dans le dossier RG 23/01249 avait été élargie aux quatre affaires pendantes opposant les parties, à savoir l’affaire numéro RG 23/01249 et l’affaire numéro RG 23/01863 devant la 18ème chambre section 2, la présente affaire numéro RG 21/02564, et l’affaire numéro RG 22/09810 pendante devant la cour d’appel de Paris Pôle 4 chambre 3. Le 18 mars 2025, l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 9 septembre 2025, en cas d’échec de la médiation qui se poursuivait.

A l’audience du 9 septembre 2025 tenue à juge rapporteur, les parties ont informé le tribunal de l’échec de la médiation. L’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « donner acte », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la nullité des demandes de renouvellement du 30 mars 2018 et des refus de renouvellement du 20 juin 2020

*Sur la nullité pour erreur

L’article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

Selon l’article 114 du code de procédure civile, « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Selon l’article 117 du même code, « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que l’absence de volonté du preneur ne constitue pas une irrégularité de fond de l’article 117 du code de procédure civile, susceptible d’entrainer la nullité de l’acte délivré par le commissaire de justice (Cass. Civ. 3ème, 5 juin 2013, no 12-12.065).

Par ailleurs, selon l’article 1100-1 du code civil, « les actes juridiques sont des manifestations de volonté destinées à produire des effets de droit. Ils peuvent être conventionnels ou unilatéraux.

Ils obéissent, en tant que de raison, pour leur validité et leurs effets, aux règles qui gouvernent les contrats. »

L’article 1132 du code civil dispose que « l''erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société Hartwood qui sollicite la nullité de la demande de renouvellement de bail qu’elle a adressée à ses bailleurs par acte extrajudiciaire du 30 mars 2018, n’invoque aucun vice de forme faisant grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile, ni aucune irrégularité de fond limitativement énumérée à l’article 117 du code de procédure civile.

Aucun moyen de fait ou de droit relatif à la nullité des actes de commissaires de justice n’est ainsi développé, de sorte que la demande de nullité de ces actes, qui sont des actes de procédure, n’est pas fondée.

A toutes fins utiles, il convient néanmoins de procéder à l’analyse des pièces versées aux débats pour répondre aux moyens développés par le preneur, relatifs à la nullité de l’acte pour erreur.

Il en ressort que les parties sont liées par plusieurs baux successifs afférents à différents locaux commerciaux au sein de l’immeuble situé [Adresse 8], constituant 4 groupes de locaux pour lesquels des travaux de liaison ont été successivement autorisés.

La société Hartwood a successivement pris à bail les locaux suivants :

— « différents locaux commerciaux [Adresse 8], donnant plus particulièrement sur le [Adresse 3] sis à [Localité 20] » objet d’un bail du 14 avril 1998 ayant pris effet le 1er avril 1998 jusqu’au 31 mars 2007, acquis par la société Hartwood le 10 décembre 1998 (selon préambule du bail du 10 avril 2007),

— « différents locaux commerciaux sis à [Adresse 18] [Localité 12] [Adresse 1] à l’angle du [Adresse 3] sis à [Localité 20] » objet d’un bail du 4 janvier 2005 à effet du 1er janvier 2005 (préambule du bail du 10 avril 2007).

Ces locaux ont été réunis dans un seul bail en date du 10 avril 2007 ayant pour objet de renouveler le bail ayant pris effet le 1er avril 1998 et arrivé à échéance et d’intégrer le bail ayant pris effet le 1er janvier 2005. Aux termes du bail du 10 avril 2007, les locaux sont désignés comme suit :

« Dans un immeuble sis à [Adresse 21] à gauche de l’immeuble et à l’angle de la [Adresse 24] :

— une boutique avec vitrine sur la [Adresse 27] et une boutique avec vitrines sur la [Adresse 25], ces deux boutiques ayant été réunies ;

— les caves 1 bis, 2 et 3 sous la boutique avec accès par l’escalier commun des caves, ainsi que le couloir commun desservant ces caves, le preneur ayant été autorisé à le fermer par une porte afin de le séparer de l’accès aux autres couloirs de caves ;

— La cave 4 aménagée avec lavabo séparé et chaudière de chauffage central avec accès d’une part par la boutique par un escalier intérieur et d’autre part par le couloir commun fermé par le preneur

— usage des WC communs dans la cour ».

Ces locaux sont tous situés d’un même côté de l’entrée de l’immeuble, à l’angle de la [Adresse 27] et de la [Adresse 25] et sur la [Adresse 25].

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2007 moyennant un loyer de 60.000 euros.

La société Hartwood a ensuite pris à bail le 28 février 2008, pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2008, aux termes de deux baux du même jour, lesquels ont été synthétisés dans un troisième acte du même jour :

— « Au rez-de-chaussée une boutique à gauche du vestibule de l’immeuble avec une arrière-boutique, cabinet de toilette avec WC, une cave double portant n° 8 en-dessous communiquant par un escalier intérieur

Un escalier intérieur menant au 1er étage étant ici précisé que la trémie de cet escalier est fermée. » ; les locaux sont donnés à bail moyennant un loyer annuel de 40.000 euros,

— « Au 1er étage à gauche, accès avec ascenseur depuis les parties communes de l’immeuble, un local commercial d’environ 160 m2 composé d’une entrée, cinq pièces, cuisine, salle de bains avec WC, salle d’eau avec WC » ; les locaux sont donnés à bail moyennant un loyer annuel de 54.000 euros.

Le bail de synthèse du 28 février 2008 a repris la description des locaux sus-mentionnée, indiquant qu’ils sont « sis à [Adresse 22] à gauche de l’immeuble ». Il rappelle que le bail court pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2008, moyennant un loyer de 94.000 euros, soit la somme des loyers des deux locaux précités.

Les locaux du rez-de-chaussée de ce bail sont situés de l’autre côté de l’entrée de l’immeuble par rapport au précédent bail, sur la [Adresse 27], tandis que les locaux du premier étage recouvrent l’ensemble des locaux du rez-de-chaussée donnés à bail.

La demande de renouvellement du 30 mars 2018 vise expressément le bail signé le 28 février 2008, ayant pris effet le 1er avril 2008 pour une durée de 9 ans jusqu’au 31 mars 2017, et vise les locaux désignés comme suit :

« – Au rez-de-chaussée une boutique à gauche du vestibule de l’immeuble avec une arrière-boutique, cabinet de toilette avec WC, une cave double portant N° 8 en-dessous un escalier intérieur menant au 1er étage,

— Au 1er étage à gauche, accès avec ascenseur depuis les parties communes de l’immeuble, un local commercial d’environ 160 m2 composé d’une entrée, cinq pièces, cuisine, salle de bains avec WC, salle d’eau avec WC ».

Il ressort des contrats détaillés ci-avant que les locaux visés dans la demande de renouvellement correspondent exactement aux locaux décrits dans les deux baux du 28 février 2008 et dans le bail de synthèse du même jour, lesquels ont été consentis moyennant les loyers de 40.000 euros pour les locaux du rez-de-chaussée et 54.000 euros pour les locaux du 1er étage, soit 94.000 euros pour l’ensemble des locaux.

La société Hartwood ne peut sérieusement soutenir que cette demande de renouvellement a été adressée par erreur en ce qu’elle visait des locaux objets d’un bail qui venait d’être conclu par les parties le 1er mars 2018, puisque le bail du 1er mars 2018 vise dans son article 3 :

« divers locaux au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 8] à gauche de l’entrée principale de l’immeuble et à droite de l’entrée principale de l’immeuble à l’angle avec la [Adresse 25] à [Localité 19], se décomposant comme suit :

— une boutique avec vitrine sur la [Adresse 27] située à gauche de l’entrée principale de l’immeuble et une boutique en angle avec vitrines sur la [Adresse 25], ces deux boutiques ayant été réunies ;

— les caves 1 bis, 2 et 3 sous la boutique avec accès par l’escalier commun des caves, ainsi que le couloir commun desservant ces caves, le Preneur ayant été autorisé à le fermer par une porte afin de le séparer de l’accès aux autres couloirs de caves ;

— La cave 4 aménagée avec lavabo séparé et chaudière de chauffage central avec accès d’une part par la boutique par un escalier intérieur et d’autre part par le couloir commun fermé par le Preneur – Usage des WC communs dans la cour ».

Ce bail qui porte sur deux locaux au rez-de-chaussée, dont un en angle, et sur plusieurs caves, vise les mêmes locaux que ceux du bail du 10 avril 2007, ce qui est confirmé par le préambule de l’acte selon lequel ce contrat est le résultat des négociations entre les parties à la suite de la demande de renouvellement du bail du 10 avril 2007 à effet du 1er avril 2007, adressée par le preneur. Les parties sont convenues d’un loyer annuel de 69.862 euros par an, et il ressort des projets de contrat échangés entre les parties, que le loyer de 69.862 euros correspond au loyer initial de 60.000 euros actualisé par application des indices applicables, soit le loyer des deux locaux en rez-de-chaussée objets du bail du 10 avril 2007.

La société Hartwood ne peut sérieusement soutenir que le bail du 1er mars 2018 concernait l’ensemble de tous les locaux qui lui avaient été donnés à bail, tant les locaux objets du bail du 10 avril 2007 que ceux objets des baux du 28 février 2008, alors que cet acte ne vise aucunement les locaux donnés à bail le 28 février 2008, notamment ceux du premier étage, et que le loyer ne correspond qu’à une partie des locaux, celle objet du bail de 2007.

Il n’est pas contestable qu’il existe une confusion dans la description des locaux du bail du 1er mars 2018 en ce qu’ils sont présentés comme situés « à gauche de l’entrée principale de l’immeuble et à droite de l’entrée principale de l’immeuble à l’angle avec la [Adresse 25] » ce qui laisse penser que les locaux sont situés de part et d’autre de l’entrée de l’immeuble. Cette confusion est toutefois la reprise d’une description figurant dans le bail du 10 avril 2007 qui désignait les locaux mitoyens du rez-de-chaussée comme situés « à gauche de l’entrée et à l’angle de la [Adresse 24] » alors que le bail du 28 février 2008 décrivait également les locaux du rez-de-chaussée comme « une boutique à gauche du vestibule de l’immeuble ». La société Hartwood qui ne conteste pas que les baux de 2007 et de 2008 sont relatifs à des locaux différents et situés de part et d’autre de l’entrée de l’immeuble au rez-de-chaussée, ne peut tirer argument de cette maladresse de rédaction pour soutenir que le bail de 2018 visait à réunir l’ensemble des locaux donnés à bail dans un seul et même bail.

Il n’est donc pas sérieusement contestable que le bail du 1er mars 2018 a porté uniquement sur les locaux objets du bail du 10 avril 2007 qui était arrivé à échéance et dont le renouvellement avait été demandé par le preneur.

Dans la mesure où les parties étaient convenues d’un nouveau bail le 1er mars 2018 pour les deux boutiques en rez-de-chaussée à l’angle de la [Adresse 27] et côté [Adresse 25], il était cohérent que la société preneuse sollicite le renouvellement du bail du 28 février 2008 pour les locaux du rez-de-chaussée côté [Adresse 27] et les locaux du 1er étage, de sorte que la délivrance de cet acte ne pouvait relever d’une erreur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Hartwood ne développe aucun moyen de nullité de l’acte de procédure que constitue la demande de renouvellement du 30 mars 2018 et que l’erreur alléguée dans la délivrance de cet acte n’est, au surplus, pas caractérisée.

En conséquence, la demande de nullité pour erreur de la demande de renouvellement du bail du 28 février 2008 délivrée du 30 mars 2018, et des refus de renouvellement subséquents, est infondée.

*Sur la nullité pour indivisibilité des locaux

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, aucun moyen de droit n’est proposé au soutien de la demande de nullité de la demande de renouvellement de bail pour indivisibilité des locaux.

Il sera en outre relevé que l’indivisibilité alléguée n’est pas justifiée au regard des pièces versées aux débats.

Il ressort, en effet, des contrats du 28 février 2008, les éléments suivants :

— aux termes du bail du 28 février 2008 relatif aux locaux du rez-de-chaussée côté [Adresse 27], que le preneur a été autorisé « à ouvrir une trémie afin de remettre en usage l’escalier permettant de relier les locaux du présent bail avec les locaux commerciaux situés au 1er étage », étant précisé que « le preneur est tenu de remettre les lieux, à la fin du bail, dans le même état qu’il les aura trouvés, ou, si le bailleur le préfère, de laisser à la fin du bail, sans indemnités, tous changements et travaux autorisés » (article « TRAVAUX » bail du 28 février 2008),

— aux termes du bail du 28 février 2008 relatif aux locaux du 1er étage, que le preneur a été autorisé « à créer un escalier permettant de relier les locaux du présent bail avec les locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée à l’angle de la [Adresse 25] dont la Société HARTWOOD est également locataire », étant précisé que « le preneur est tenu de remettre les lieux, à la fin du bail, dans le même état qu’il les aura trouvés, ou, si le bailleur le préfère, de laisser à la fin du bail, sans indemnités, tous changements et travaux autorisés » (article « TRAVAUX » bail du 28 février 2008),

— par avenant aux baux du 10 avril 2007 et du 28 février 2008, le bailleur a autorisé le preneur à réaliser les travaux permettant de relier les locaux du 1er étage aux locaux du rez-de-chaussée à l’angle de la [Adresse 27] et du [Adresse 15], en rappelant l’obligation stipulée pour le preneur de remettre les locaux dans l’état initial à la fin du bail, sauf autre demande du bailleur (avenant du 28 février 2008).

Si le bail du 10 avril 2007 stipule que les locaux sont composés de « une boutique avec vitrine sur la [Adresse 27] située à gauche de l’entrée principale de l’immeuble et une boutique en angle avec vitrines sur la [Adresse 25], ces deux boutiques ayant été réunies », le bail rappelle que le preneur est tenu de remettre les locaux dans l’état où il les a trouvés à l’issue du bail, et cette mention d’une réunion des deux boutiques mitoyennes du rez-de-chaussée côté angle et [Adresse 25] ne permet pas de déduire une indivisibilité avec l’ensemble des autres locaux donnés à bail.

Il résulte de ces éléments que si le preneur a successivement été autorisé par les bailleurs à réaliser des travaux afin de relier les différents locaux commerciaux pris à bail, il ne résulte pas des contrats conclus entre les parties l’intention de rendre indivisibles les locaux objets du bail de 2007 renouvelé en 2018 et les locaux objets des baux de 2008. Au contraire, les travaux de liaison ont toujours été autorisés sous la réserve de la remise en état à l’issue du bail.

Le simple fait qu’un état des lieux ait été réalisé le 6 novembre 2017 sur l’ensemble des locaux donnés à bail ne peut caractériser une indivisibilité des locaux reconnue par les parties.

Par ailleurs, le congé délivré le 4 avril 2022 par la bailleresse porte sur les locaux objets du bail du 1er mars 2018 et ne fait aucune référence à une indivisibilité des locaux ou à une réunion avec les locaux objets des autres baux, de sorte qu’aucune reconnaissance d’indivisibilité ne peut être déduite de cet acte.

En conséquence, la demande de la société Hartwood de nullité de l’acte extrajudiciaire du 30 mars 2018 et des refus de renouvellement subséquents sur le fondement de l’indivisibilité des locaux est infondée.

Sur la demande de nullité des refus de renouvellement du 29 juin 2020 pour fraude

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La preuve de l’absence de bonne foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où l’acte contesté a été délivré.

Selon l’article 1231-1 du code civil, celui qui invoque un préjudice résultant d’une faute de son co-contractant doit établir un manquement au contrat qui les lie ou à son obligation d’exécuter de bonne foi ses obligations, ainsi que l’étendue du préjudice causé par cette faute.

En l’espèce, la société Hartwood allègue une collusion frauduleuse entre l’indivision [M] et la société Foncière du [Adresse 7] aux fins d’exploiter la demande de renouvellement du 30 mars 2018 au détriment de la société preneuse. Cette allégation est basée sur le postulat que la demande de renouvellement litigieuse est nulle, ce que le tribunal a rejeté.

En outre, la société Hartwood se contente d’alléguer sans rapporter aucun élément de preuve de la collusion frauduleuse reprochée entre les anciens et les nouveaux bailleurs, le seul fait que la vente de l’immeuble était probablement déjà en négociation à la date de la signification du refus de renouvellement ne pouvant caractériser une fraude au détriment de la société preneuse. L’exercice par les bailleurs de leurs droits ne peut à lui seul caractériser une fraude du seul fait que les intérêts des bailleurs et du preneur ne se trouvaient plus alignés.

En conséquence, en l’absence de preuve de la mauvaise foi des bailleurs dans la signification du refus de renouvellement et de toute collusion frauduleuse, la demande de nullité des actes du 29 juin 2020 sera rejetée.

La fraude et la mauvaise foi n’étant pas caractérisées, la demande de dommages et intérêts de la société Hartwood est infondée.

Sur l’absence d’effet de la demande de renouvellement et du refus de renouvellement

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. […] »

Aux termes de l’article L. 145-10 du même code, « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

En l’espèce, la demande de renouvellement signifiée le 30 mars 2018 par la société Hartwood portait sur le bail du 28 février 2008 ayant pris effet le 1er avril 2008 et arrivé à échéance le 31 mars 2017, lequel s’était poursuivi par tacite prolongation depuis cette date.

En application des dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce, la demande de renouvellement du 31 mars 2018 signifiée pendant la période de tacite prolongation du bail était donc parfaitement valable et ne pourra être déclarée dépourvue d’effet.

Il en va de même des deux droits d’option exercés par les bailleurs par actes signifiés le 29 juin 2020, ces droits d’option portant sur les baux du 28 février 2008 arrivés à échéance le 31 mars 2017 et non pas sur le bail du 10 avril 2007 renouvelé le 1er mars 2018.

La société Hartwood sera, en conséquence, déboutée de sa demande visant à voir privés d’effet la demande de renouvellement du 31 mars 2018 et l’exercice des droits d’option du 29 juin 2020.

Aucun autre moyen n’étant développé pour contester la validité de l’exercice du droit d’option par les bailleurs le 29 juin 2020, ces refus de renouvellement seront déclarés valables.

Sur la demande de communication de quittances de loyers corrigées

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que le bail du 1er mars 2018 ne portait pas sur l’ensemble des locaux donnés à bail à la société Hartwood dans l’immeuble du [Adresse 8], de sorte que la bailleresse n’avait pas d’obligation d’émettre une seule et même facture pour l’ensemble des locaux et pouvait continuer à émettre des factures distinctes pour chaque ensemble de locaux commerciaux.

Par ailleurs, les baux du 28 février 2008 portant sur les locaux du rez-de-chaussée côté [Adresse 27] et du 1er étage ayant pris fin par l’effet de la demande de renouvellement de la société Hartwood et du refus de renouvellement signifié par les bailleurs le 29 juin 2020, la mention « indemnité d’occupation » sur les factures émises par la bailleresse au lieu de « loyer » n’est pas erronée.

La société Hartwood ne démontre pas que les factures portant la référence « MBF6-2 » et portant la mention « indemnité d’occupation » sont relatives à des locaux objet du bail du 1er mars 2018 en cours, puisque ces factures indiquent « Date d’entrée 01/04/2008 », ce qui conduit à conclure qu’elles portent sur une partie des locaux objets du bail du 28 février 2008 qui a pris fin.

En conséquence, les demandes de communication de factures corrigées par la société Foncière [Adresse 7] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société Hartwood qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de la AARPI TA ASSOCIES en la personne de M^e Laurent Azoulai.

Condamnée aux dépens, la société Hartwood sera condamnée à payer à la société Foncière du [Adresse 7] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Déboute la SAS Hartwood de sa demande de nullité de la demande de renouvellement de bail signifiée le 30 mars 2018 par acte d’huissier de justice,

Déboute la SAS Hartwood de sa demande de nullité des deux droits d’option signifiés par l’indivision [M] le 29 juin 2020 par actes d’huissier de justice,

Déboute la SAS Hartwood de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la SAS Hartwood de sa demande visant à voir priver d’effet la demande de renouvellement de bail signifiée le 30 mars 2018 et les deux droits d’option signifiés le 29 juin 2020,

Constate la validité des deux droits d’option signifiés le 29 juin 2020 par l’indivision [M] emportant refus de renouvellement des baux du 28 février 2008,

Déboute la SAS Hartwood de sa demande de communication sous astreinte de factures et quittances de loyers corrigées,

Condamne la SAS Hartwood à payer à la SAS Foncière du [Adresse 7] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS Hartwood de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Hartwood aux dépens de l’instance avec distraction au profit de la AARPI TA ASSOCIES en la personne de M^e Laurent Azoulai,

Fait et jugé à [Localité 17] le 27 Novembre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME