TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Assumpta NZIYUMVIRA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09534 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CC2

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

Etablissement [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Assumpta NZIYUMVIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B79

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09534 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CC2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2016, la société [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] voute droite (escalier VD, 4ème étage, porte n°04G) [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 314,75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 août 2022, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10516,08 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [Y] le 11 août 2022.

Par assignation du 4 octobre 2024, la société PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de M. [O] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12747,53 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience du 07 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 7 février 2025, la société [Localité 5] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société [Localité 5] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [Y], représenté par son conseil, argue de la prescription des loyers et charges antérieurs au 04 octobre 2021. Compte tenu de cette circonstance, il soutient que sa dette s’évalue en réalité à la somme de 5316,88 euros.

M. [O] [Y] demande, par ailleurs, à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 300 euros, en plus du loyer courant.

M. [O] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il demande, enfin, la condamnation de la société [Localité 5] HABITAT OPH au paiement de la somme de 1600 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due et qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer mais seulement de déterminer si les éventuelles irrégularités invoquées à l’encontre du commandement sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 15.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 août 2022 pour la somme en principal de 10516,08 euros au titre des loyers et charges dus pour la période d’octobre 2020 à août 2022 inclus, détaillant de manière précise pour chaque mensualité le montant du loyer et de la provision sur charges, et mentionnant le montant mensuel des loyers et des charges locatives, de sorte que M. [O] [Y] a été en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées par le bailleur.

Le moyen tiré de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 de la prescription d’une partie de la dette n’est pas sérieux dans la mesure où les règlements réguliers effectués par le locataire, mentionnés dans le décompte annexé au commandement de payer, s’imputent sur les dettes les plus anciennes conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.

Par ailleurs, et suivant le décompte actualisé versé en procédure par le demandeur, la somme de 10516,08 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer en date du 10 août 2022 et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 octobre 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite eu égard au décompté actualisé au 07 février 2025 produit par le bailleur.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [O] [Y] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 300 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [O] [Y] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 février 2025, M. [O] [Y] lui devait la somme de 12345,57 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2022 sur la somme de 10516,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 août 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 octobre 2016 entre la société [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [O] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] voute droite (escalier VD, 4ème étage, porte n°04G) [Localité 4] est résilié depuis le 11 octobre 2022,

CONDAMNE M. [O] [Y] à payer à la société [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 12345,57 euros (douze mille trois cent quarante-cinq euros et cinquante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2022 sur la somme de 10516,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [O] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 octobre 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [O] [Y] sera condamné à verser à la société [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DÉBOUTE la société [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 août 2022 et celui de l’assignation du 4 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge