TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN ; Me [D] TOKAREVA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04029 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UMS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBIILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Olga TOKAREVA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

Délibéré le 16 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04029 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UMS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 03 août 2023, la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après la RIVP) a donné à bail à Monsieur [J] [W] un logement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mars 2025 à personne, la RIVP a fait assigner Monsieur [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [W], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de quitter les lieux ;le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;le condamner au paiement d’une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 02 avril 2025 à la préfecture de [Localité 4].

A l’audience du 28 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la RIVP, représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Au soutien de ses prétentions, qu’elle fonde sur les articles 1719, 1728, 1729 et 1741 du code civil, et 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir que Monsieur [J] [W] ne jouit pas paisiblement des lieux loués, se rendant coupable de troubles envers un autre locataire ainsi qu’envers la compagne de ce dernier, par des faits de violences, d’agressivité verbale, et d’insultes à caractère antisémite ayant conduit à deux dépôts de plainte les 27 et 28 mai 2024. La RIVP évoque également le dépôt d’objets encombrants et de détritus sur le palier, partie commune, ainsi qu’un signalement effectué par la gardienne pour des nuisances sonores le 24 octobre 2025. Elle souligne que l’attestation de l’assistante sociale produite par Monsieur [J] [W] fait état de difficultés dans les relations de voisinage.

Monsieur [J] [W], assisté de son conseil, sollicite :

à titre principal,

que la RIVP soit déboutée de l’intégralité de ses demandes ;qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;à titre subsidiaire,

que la RIVP soit déboutée de sa demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux ;qu’il lui soit accordé un délai d’un an pour quitter les lieux ;en toute hypothèse,

que la RIVP soit condamnée à lui verser la somme de 1200 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, fondées sur les mêmes articles, ainsi que sur l’article 9 du code de procédure civile, Monsieur [J] [W] fait valoir que la RIVP ne démontre pas un trouble permanent, durable ou répété et d’une gravité particulière de nature à justifier la résiliation du bail. En ce sens, il indique que les plaintes qui ont été déposées à son encontre n’ont donné lieu à aucune poursuites pénales, qu’il s’agissait d’un épisode isolé en lien avec le dépôt ponctuel d’objets sur le palier dans le cadre de son aménagement. Il précise, à l’audience, bien connaître le voisin concerné, être lui-même de confession juive, et que leurs relations se seraient dégradées en lien avec des divergences de positionnement quant à la situation au Moyen-Orient. Il explique que le couloir est aujourd’hui dégagé et qu’il ne croise jamais son voisin et sa compagne. S’agissant des autres nuisances, Monsieur [J] [W] souligne qu’il n’est pas démontré que les nuisances sonores évoquées dernièrement viendraient de chez lui, alors même qu’il ne possède pas de télévision. Il explique que c’est la voisine en question qui dérange tout l’immeuble et que lui n’a aucun problème avec ses voisins, produisant des témoignages en ce sens. Enfin, sur sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, fondé sur l’article L412-3 du code des procédures civile d’exécution, Monsieur [J] [W] fait valoir qu’il ne dispose pas de ressources suffisantes pour se reloger rapidement dans des conditions décentes.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 b) de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil, quant à lui, prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Enfin, il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Les articles 6 et 9 du code procédure civile, quant à eux, mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions. Ainsi, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il résulte des éléments produits aux débats, et notamment des plaintes du 28 mai 2024 déposées par Monsieur [N] [E] et de Madame [V] [F], que, le 27 mai 2024, une altercation violente a eu lieu entre Monsieur [J] [W] et ses voisins de palier, Monsieur [J] [W] s’en prenant physiquement à la compagne de son voisin, alors que ces derniers lui reprochaient d’entreposer des objets encombrants sur le palier. Monsieur [N] [E] et Madame [V] [F] font également état de propos antisémites portés à l’encontre de Monsieur [N] [E] en le traitant de « nazi » et en lui disant d’aller « foutre [ses] merdes en Israël » ou encore « d’appeler tsahal [s’ils n’étaient] pas contents ». Si Monsieur [J] [W] ne conteste pas s’en être pris physiquement à la compagne de son voisin, il souligne le caractère isolé de l’épisode, et fait valoir être lui-même juif, contestant par là-même le caractère antisémite de ses propos. Il fait par ailleurs valoir que s’il connaissait bien Monsieur [N] [E], leurs relations se sont tendues en raisons de positionnements divergents sur la situation au Moyen-Orient, mais qu’à ce jour, ils ne se voient jamais.

Il résulte ainsi des différents éléments produits à la procédure, que si les faits du 27 mai 2024 sont graves, ils apparaissent, en revanche, isolés, aucun nouvel élément de cette nature n’ayant été de nouveau rapporté au bailleur. En ce sens, il convient de relever que l’attestation rédigée au mois de septembre 2024 par Monsieur [N] [E] ne fait pas état de difficultés avec son voisin, postérieures au 27 mai 2024. Par ailleurs, si un signalement de la RIVP à Madame la procureure de la République près le tribunal judiciaire de Paris est également produit à la procédure, force est de constater qu’il ne s’appuie pas sur d’autres éléments que ceux contenus dans les plaintes déposées le 28 mai 2024 et qui n’ont pas donné lieu à des suites pénales.

En outre, bien que le bailleur évoque dans ce signalement daté du 07 mars 2025 être en cours de recueil d’autres éléments permettant d’assigner Monsieur [J] [W] en résiliation de son bail ; à la date de l’assignation, aucun autre élément venant étayer l’absence de jouissance paisible de son logement n’était produit. La RIVP produit, en revanche, à l’audience, un nouveau signalement d’une incivilité effectué par la gardienne de l’immeuble le 24 octobre 2025 et qui fait état de tapage nocturne. Il convient, néanmoins, de relever que cette nuisance n’avait jamais été évoquée auparavant par le bailleur et que le signalement apparaît particulièrement peu précis et circonstancié. En ce sens, si le nom de Monsieur [W] est bien cité, il convient de relever que le bâtiment cité ne correspond pas à l’adresse de ce dernier.

Enfin, s’il est évoqué par Monsieur [N] [E] et par sa compagne, dans leurs plaintes et attestation, que Monsieur [J] [W] entreposait de nombreux objets, cartons et détritus dans les parties communes, et que cet élément est également repris par le bailleur pour étayer sa demande de résiliation judiciaire du bail ; force est de constater qu’aucun autre élément ne vient étayer l’état d’encombrement du palier et la persistance de cet encombrement dans le temps. Ainsi, la gardienne n’en fait pas état, et aucune autre attestation ou photo n’est produite.

Il résulte, dès lors, de l’ensemble de ces éléments, que le bailleur, à qui incombe la charge de la preuve, ne démontre pas de manquements durables ou renouvelés de Monsieur [J] [W] permettant de caractériser une absence de jouissance paisible de nature à justifier la résiliation du bail.

Par conséquent, la RIVP sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 03 août 2023 avec Monsieur [J] [W].

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il en résulte que, pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, il appartient au demandeur de démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.

En l’espèce, Monsieur [J] [W] se contente, pour solliciter une condamnation de la RIVP à lui verser la somme de 1000 euros, d’évoquer une procédure abusive à son encontre. Il ne démontre ainsi ni une faute de la part de la RIVP, ni un dommage qu’il aurait subi.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, quant à lui, prévoit que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat pouvant être rétribué, totalement ou partiellement, au titre de l’aide juridictionnelle, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent et le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la RIVP, qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient, par conséquent de débouter la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, il convient de condamner la RIVP à verser à Maître [D] [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

REJETTE la demande de la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] tendant à la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 03 août 2023 entre elle et Monsieur [J] [W] concernant le logement situé [Adresse 3] ;

REJETTE la demande indemnitaire formulée par Monsieur [J] [W] ;

CONDAMNE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] aux dépens ;

DÉBOUTE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] à verser à Maître [D] [O] la somme de 1000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier La juge des contentieux de la protection