TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Hugues KEUFAK TAMEZE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fatiha BOUGHLAM

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QD7

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

[Adresse 6] (CASP)

Association dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par AFHB AVOCATS en la personne de Maître Fatiha BOUGHLAM, avocat au barreau de PARIS,vestiaire J144

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [V]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 5]

assisté de Maître Hugues KEUFAK TAMEZE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1133 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-013336 du 24/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QD7

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre de la convention conclue entre l’Etat, le SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et l’association [Adresse 6] (CASP), cette dernière a consenti à Monsieur [H] [V], par acte sous seing privé en date du 24 février 2022 à effet au même jour, une convention d’occupation à titre onéreux pour une durée d’un mois renouvelable tacitement sans pouvoir excéder une durée maximale de 24 mois, portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le versement d’une contribution mensuelle d’un montant de 529 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2024, le CASP a fait signifier à Monsieur [H] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 3288,24 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges terme de décembre 2023 inclus.

Par acte du 15 mars 2024, le CASP a fait assigner Monsieur [H] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer, subsidiairement, le prononcé de la résiliation de plein droit du contrat liant les parties,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [H] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef en la forme légale, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et en réservant à la juridiction de céans la compétence pour sa liquidation, et avec si besoin le concours de la force publique et la séquestration des meubles,

— sa condamnation à payer au CASP la somme de 4264,66 euros arrêtée au 13 mars 2024, au titre des indemnités arriérées, somme à parfaire,

— sa condamnation à lui payer, jusqu’à la libération des lieu une indemnité mensuelle d’occupation égale de 500 euros à compter du jugement et jusq’à la libération des lieux,

— sa condamnation à lui payer la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

— sa condamnation aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et les frais d’exécution.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience, le CASP, représenté par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a maintenu les demandes de son acte introductif, sauf à actualiser sa créance à la somme de 7385,34 euros et à porter sa demande au titre de l‘indemnité d’occupation à 600 euros par mois.

Monsieur [H] [V] a été assisté de son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures qu’il a développées oralement, par lesquelles il a sollicité avant dire droit la désignation d’un expert pour examiner les désordres qu’il invoque faisant suite à un dégât des eaux dans un appartement adjacent, au fond, le rejet des prétentions adverses et la condamnation de la demanderesse au paiement de 5000 euros de dommages et intérêts, subsidiairement, sa condamnation à payer au bailleur la somme de 1000 euros d’arriéré locatif, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant 24 mois et l’octroi de délai de paiement pour cette période, très subsidiairement, l’octroi d’un délai de 24 mois pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions des parties mais non reprises dans le dispositif.

Par ailleurs, sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [H] [V] a été conclu dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative « Louez solidaire et sans risque » financé par le Département de [Localité 7] dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement de [Localité 7] pour permettre l’accueil de parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le terme « intermédiation » de manière générique renvoie à l’intervention d’un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le contrat de sous-location entre l’organisme agréé et l’occupant est soumis à une réglementation spécifique. Lorsqu’il est conventionné, l’article L.353-20 du code de la construction et de l’habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l’article 40 de cette loi, cet article énumérant lui-même les articles qui ne s’appliquent pas, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d’insérer au contrat de sous-location une durée maximale et un nombre limité de reconduction tacites pour répondre à l’objectif d’accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l’attente de leur accès à un logement plus pérenne soumis à des dispositions plus générales (loi du 6 juillet 1989 ou réglementation HLM).

En revanche l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable (le mécanisme d’acquisition des clauses résolutoires s’applique). Il dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] le 18 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 février 2024, soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 15 mars 2024, tel que prévu par les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc irrecevable et les demandes en résiliation du contrat, expulsion et condamnation à une indemnité d’occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement des arriérés de redevance et la demande de délais

Aux termes de la convention d’occupation temporaire litigieuse, le preneur est tenu de régler la redevance aux termes convenus (article 5).

Il ressort du commandement, de l’assignation, du décompte fourni du 12 décembre 2024 et des débats que Monsieur [H] [V] reste devoir la somme de 7326,55 euros, terme de novembre 2024 inclus, au paiement de laquelle il sera condamné. Tout versement effectué après la date du décompte sera déduit des sommes dues.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, compte tenu des règlements intervenus depuis la délivrance du commandement et de l’actualisation des demandes à l’audience.

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant.

En l’espèce, il sera relevé que le décompte du 12 décembre 2024 met en évidence que le loyer courant est payé. Par suite, au vu de la situation du défendeur, du travail mené avec les services sociaux et des propositions formulées pour apurer l’arriéré locatif, il convient d’accorder à Monsieur [H] [V] des délais de paiement pour acquitter l’arriéré locatif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes reconventionnelles au titre de l’obligation de délivrance et de mise en conformité du bailleur

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution.

L‘article 1219 du même code ajoute qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En outre, selon l’article 1719 du même code, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1721 du même code expose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [H] [V] fait état d’un dégât des eaux en octobre 2022 au niveau de la salle de douche de l’appartement situé au-dessus du sien, qui aurait rendu son logement insalubre. Or, s’il est avéré au vu des pièces versées par le bailleur aux débats qu’un dégât des eaux a eu lieu à cette période et qu’il a nécessité une intervention dans les deux appartements, il est également établi que le plombier est intervenu “en urgence” pour y mettre un terme dès que le bailleur en a eu connaissance. Dans ces conditions, les photographies communiquées par Monsieur [H] [V] sont insuffisantes pour étayer de la réalité des désordres invoqués et de leur persistance au jour de l’audience, dans la mesure où elles sont peu démonstratives, ni ne sont datées, ni ne sont accompagnées de toute autre pièce : courrier de demande de travaux au du bailleur, attestations de témoins résidents de l’immeuble, justificatif d’usage d’une douche dans une structure extérieure à l’immeuble, constat de commissaire de justice, etc.

En conséquence, Monsieur [H] [V] échoue à démontrer, en l’état des pièces communiquées aux débats, que le bailleur n’aurait pas respecté son obligation de délivrance et que cette violation demeurerait d’actualité. Sa demande avant-dire droit d’expertise et sa demande indemnitaire seront donc rejetées.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [H] [V] qui succombe, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification de la décision.

Il serait inéquitable, de laisser à la charge de le CASP les sommes exposées par elle dans la présente instance, la somme de 500 euros lui sera allouée à ce titre conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel,

Déclare irrecevable l’action en acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation à titre onéreux en date du 24 février 2022,

Condamne Monsieur [H] [V] à payer à l’association [Adresse 6] (CASP) la somme de 7326,55 euros au titre des redevances impayées au 12 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

Autorise Monsieur [H] [V] à s’acquitter de la dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 250 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

Déboute les parties de leurs plus amples ou contraires prétentions,

Condamne Monsieur [H] [V] à payer à l’association [Adresse 6] (CASP) la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [H] [V] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et de la signification du jugement,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Le greffier Le juge