ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00653 – N° Portalis DBXO-W-B7H-CVEI

AFFAIRE : [Y], [B] [C] C/ [K], [B] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

Première Chambre CIVILE

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

INCIDENTS

JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame MAUCHAMP,

GREFFIERE : Madame BAGUR,

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y], [B] [C]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître François CILIENTO de la SELAS CILIENTO AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

DEFENDEUR

Monsieur [K], [B] [M]

né le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Dominique ASSIER de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD, avocats au barreau de BERGERAC

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 12 décembre 2025

L’ordonnance a été rendue ce jour par mise à disposition au greffe

* * * * *

Maître [X] [F] de la SELAS [F] AVOCATS, Maître [J] [Z] de la SCP MONEGER-ASSIER-BELAUD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 3 octobre 2016 reçu par maître [N] [L], notaire à [Localité 9], monsieur [K] [M] a vendu à monsieur [Y] [C] une maison à usage d’habitation située sur la commune de [Localité 8], moyennant le prix de 98 400 €. Le prix de vente était payable comme suit :

—  60 mensualités de 520 €,

—  60 mensualités de 550 €,

—  60 mensualités de 570 €.

Le 13 juillet 2023, monsieur [K] [M] fit délivrer à monsieur [Y] [C] un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée à l’acte notarié du 3 octobre 2016 et lui réclamant la somme de 14 783,57 €.

Par acte en date du 3 août 2023, monsieur [Y] [C] fit assigner monsieur [K] [M] devant le tribunal judiciaire de Bergerac sur le fondement des articles 1225 et 1343-5 du code civil, aux fins de le voir :

— à titre principal,

annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans l’acte du 3 octobre 2016, et en tout état de cause, juger qu’il ne peut servir de fondement au prononcé de la déchéance du terme ;- à titre subsidiaire,

suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans l’acte de vente du 3 octobre 2016 et ordonner l’exécution du contrat de vente ;accorder à monsieur [C] la possibilité de se libérer de sa dette en plusieurs mensualités pendant un délai de deux ans par application de l’article 1228 du code civil ;condamner monsieur [M] à payer à monsieur [C] la somme de 1 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner monsieur [M] aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, monsieur [Y] [C] a saisi le juge de la mise en état.

L’affaire a été plaidée sur incident à l’audience du 12 décembre 2025.

Aux termes de ses conclusions d’incident n°3 du 10 juillet 2025, monsieur [Y] [C] demande au juge de la mise en état, au visa des articles R.211-3-4 du code de l’organisation judiciaire, 144 et 789 du code de procédure civile, 646, 682, 1641 et suivants, 1228, 1342-4 et 1343-5 du code civil, L.131-1 et suivants du code des procédures civile d’exécution, de :

débouter monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes ;ordonner une expertise confiée à un expert indépendant avec pour mission de :1) Se rendre sur les lieux aux domiciles respectif de monsieur [C] et de monsieur [M] après y avoir régulièrement convoqué, décrire les lieux dans leur état actuel et en dresser le plan en tenant compte, le cas échéant, des bornes existantes ;

2) Visiter les lieux ;

3) Examiner les désordres allégués dans la présente procédure d’incident et ceux que l’expert constatera ainsi que les dommages en résultant ;

4) Visiter l’ouvrage en présence des parties ;

5) Décrire les désordres ;

6) Déterminer la date d’apparition des désordres ;

7) Donner son avis technique sur l’origine et la cause de ces désordres ;

8) Déterminer si les désordres constatés étaient connus par l’ancien propriétaire au jour de la vente de l’immeuble ;

9) Déterminer si ces désordres pouvaient être décelables par l’acquéreur lors de l’achat de l’immeuble ;

10) Déterminer si ces désordres rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ;

11) Déterminer et chiffrer les travaux propres à faire cesser l’origine des désordres ;

12) Déterminer et chiffrer les travaux propres à faire cesser les préjudices liés au sinistre ;

13) Donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût HT et TTC et la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties des devis et propositions chiffrées concernant les travaux envisagés et ce en enjoignant les parties de formuler leurs observations écrites dans un délai d’un mois suivant la date de cette communication ;

14) Donner tout élément technique et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités encourues et le cas échéant, déterminer en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, la part qui leur est imputable ;

15) Donner au juge tout élément technique et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance de l’ensemble des préjudices subis par le demandeur et proposer une base d’évaluation ;

16) Consulter les titres des parties s’il en existe, en décrire le contenu en précisant les limites et les contenances y figurant ;

17) Rechercher tout indice permettant d’établir les caractères et la durée des possessions éventuellement invoquées ;

18) Rechercher tout autre indice, notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre ;

19) Proposer la délimitation des parcelles contiguës appartenant à monsieur [C] et à monsieur [M] et l’emplacement des bornes à implanter ou la définition des termes des limites :

• En application des titres par références aux limites y figurant,

• A défaut ou à l’encontre d’un titre, conformément à la possession susceptible de faire apparaître une prescription compte tenu des éléments relevés,

• A défaut par référence aux indications cadastrales en répartissant éventuellement et après arpentage les excédents ou manquants proportionnellement aux indications cadastrales ;

20) Déterminer si la propriété de monsieur [C] est enclavée ;

21) Déterminer si l’enclave résulte d’une division du fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, et dans l’affirmative, indiquer quelles parcelles sont concernées par cette division pour l’application de l’article 684 du code civil ;

22) Déterminer le passage sur les fonds divisés et en rechercher la situation la moins préjudiciable sur ces fonds ;

23) Déterminer sur quelle parcelle doit s’établir l’assiette du passage, la décrire et en dresser un plan ;

24) À défaut, indiquer pourquoi un passage suffisant ne peut être établi sur les fonds divisés ;

25) Proposer une indemnité proportionnée au dommage pouvant résulter du passage et, en cas d’impossibilité de détermination d’un passage sur les parcelles définies par l’article 684 alinéa 2 du code civil, rechercher le passage le moins préjudiciable conformément aux articles 682 et 683 du code civil, en dresser un plan et proposer une indemnité ;

26) Déterminer le coût des travaux permettant un accès direct à la voie publique de l’immeuble vendu par monsieur [M] à monsieur [C] sans user de servitude ;

27) Déterminer la valeur de la propriété de monsieur [C] ;

28) Autoriser l’expert à prendre les services d’un sapiteur, notamment d’un géomètre expert ;

29) Constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises ;

30) Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

31) Etablir un pré-rapport comportant devis et estimations chiffrées ;

fixer la consignation due à l’expert pour l’établissement de sa mission ;condamner monsieur [M] à laisser libre d’accès le chemin qui a toujours été utilisé par monsieur [C] depuis 2016 et supprimer les 7 panneaux de claustras en bois empêchant monsieur [C] de pouvoir accéder à sa propriété, le tout, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner monsieur [M] à payer à monsieur [C] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure.

Monsieur [Y] [C] expose qu’il a subi de nombreuses difficultés financières en raison de sa situation professionnelle qui était précaire et n’a pas permis de lui garantir des revenus suffisants lors de la crise COVID, alors qu’il venait de s’installer à son compte en qualité de fleuriste sur la commune de [Localité 10]. Il soutient que monsieur [M] avait accepté de recevoir des paiements partiels à compter de juillet 2021.

Il affirme en outre qu’il avait constaté dès cette date de nombreux vices qui lui avaient été cachés lors de la vente, et à nouveau en mars 2023 une très importante humidité dans le logement et d’importantes fissures sur les murs, le privant de jouir normalement de la maison.

Il ajoute que monsieur [M] l’empêche désormais d’accéder à son logement avec son véhicule en passant sur sa parcelle [Cadastre 7] voisine, alors que le bien est enclavé.

* * *

Aux termes de ses conclusions d’incident n°3 notifiées le 18 septembre 2025, monsieur [K] [M] demande au juge de la mise en état, de :

— In limine litis,

— en application des articles 809 et 835 du code de procédure civile,

se déclarer incompétent pour statuer sur la demande visant à voir condamner monsieur [M] à laisser libre accès et à supprimer des claustras, sous astreinte, au profit du président du tribunal judiciaire de Bergerac statuant en référé ;- en application de l’article R.211-3-4 du code de l’organisation judiciaire,

se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de bornage au profit du tribunal judiciaire statuant en la matière ;- en application de la jurisprudence,

juger irrecevables les demandes de monsieur [C] sur le fondement des vices cachés, du défaut d’information et de l’enclave ;- en application des articles 1648 et 2224 du code civil,

juger l’action de monsieur [C] au titre des désordres relatifs à la fosse septique et à la toiture, prescrite et l’en débouter ;juger l’action de monsieur [C] au titre de l’enclave et de l’institution d’une servitude de passage, prescrite et l’en débouter ;juger n’y avoir lieu à ordonner une mesure d’instruction en raison de désordres qui affecteraient l’immeuble vendu et à défaut, renvoyer la demande de mesure d’instruction en raison de désordres qui affecteraient l’immeuble vendu à l’examen du tribunal statuant au fond ;juger n’y avoir lieu à ordonner une mesure d’instruction en raison d’un état d’enclave de l’immeuble ;- en application de l’article 750-1 du code de procédure civile,

juger irrecevables les chefs de mission tendant au bornage des propriété des parties, en l’absence de tentative de règlement amiable préalable ;rejeter les chefs de mission relatifs à l’examen de tous désordres et détermination de la valeur de l’immeuble de monsieur [C] ;débouter monsieur [C] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner monsieur [C] à payer à monsieur [M] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

Monsieur [M] expose que monsieur [C] s’est acquitté très irrégulièrement du prix de vente stipulé dans l’acte de vente, se trouvant en défaut dès les premières échéances et ayant accumulé pendant neuf années, sauf une, des échéances supplémentaires de retard de paiement.

Il fait valoir que monsieur [C] n’a pas invoqué d’exception d’inexécution dans son acte introductif d’instance, au soutien d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, dans le délai d’un mois courant à compter du commandement de payer du 13 juillet 2023. Il soutient que monsieur [C] est donc irrecevable désormais à formuler postérieurement des demandes en qualité de propriétaire de l’immeuble, ce qu’il n’est plus dès lors que la clause résolutoire a définitivement pris effet.

Subsidiairement, si le juge de la mise en état ne s’estime pas compétent pour statuer sur ces fins de non recevoir, il estime opportun que le tribunal statuant au fond se prononce sur l’irrecevabilité invoquée, avant que soient ordonnées des mesures d’instruction longues et coûteuses.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

S’il entre dans les pouvoirs du juge de la mise en état d’ordonner une mesure d’instruction, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, l’expertise sollicitée par monsieur [C] a pour finalité essentielle d’objectiver des désordres constitutifs selon lui de vices cachés et lui permettant d’invoquer une exception d’inexécution.

Or monsieur [C] relève lui-même à juste titre que seul le juge du fond pourra décider s’il fera droit à la demande d’application de la clause résolutoire, ou s’il en suspendra les effets.

Ainsi, il n’existe aucun motif légitime à ce que soit ordonnée une mesure d’instruction à ce stade. L’examen de la demande d’expertise est renvoyée au juge du fond, qui y procédera s’il l’estime nécessaire, dans l’hypothèse où il ne validerait pas d’emblée l’acquisition de la clause résolutoire.

La demande sera donc rejetée.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Il entre dans les pouvoirs du juge de la mise en état, par application de l’article 789 4° du code de procédure civile, d’ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que de modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

Monsieur [C] sollicite en l’espèce que soit rétabli un passage existant depuis 1978, qui aurait toujours été utilisé par lui, en ordonnant la suppression des sept panneaux de claustras en bois l’empêchant d’accéder à sa propriété, le tout sous astreinte.

Ce faisant, monsieur [C] ne sollicite pas une mesure provisoire ou conservatoire, mais invoque la protection possessoire de l’article 2278 du code de procédure civile.

Or la protection possessoire, sans avoir égard au fond du droit, ne peut être exercée que devant le juge des référés qui détient à cet égard une compétence exclusive.

La demande formée au fond devant le juge de la mise en état ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’état du litige, les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservées.

Les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au fond.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état,

Statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Déboute monsieur [Y] [C] de l’ensemble de ses demandes ;

Réserve les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens au fond ;

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 13 mars 2026 à 9h30 avec avis au demandeur de conclure au fond pour cette date.

Fait et prononcé à [Localité 6], l’an deux mille vingt-six et le neuf janvier ; la minute étant signée par madame Anne Mauchamp, juge de la mise en état et madame Pauline Bagur, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT