TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QIG

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 1] ALGERIE – représentée par M^e Florence REMY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque W0015

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 3], représenté par M^e Nicolas CELLUPICA, avocat au barreau de PARIS,[Adresse 2], Toque E1476

Société NY, dont le siège social est sis [Adresse 3] – Représenté par son président [R] [U] – [Localité 5], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07226 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QIG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 février 2021, Madame [P] [W] a donné à bail à Monsieur [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [P] [W] a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 9590 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 7 avril 2023.

Par acte d’huissier en date des 22 juillet 2024, puis du 20 novembre 2024, Madame [P] [W] a fait assigner Monsieur [R] [U] et la société NY devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner in solidum Monsieur [R] [U] et la société NY à lui payer les loyers et charges impayés , soit la somme de 13217 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit 1890 euros, ainsi qu’une somme de 20 000 euros au titre des dommages et intérêts

— ordonner la capitalisation des intérêts

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [W] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 7 avril 2023.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 7 janvier 2025, Madame [P] [W] , représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 33850 euros, selon décompte en date du 7 novembre 2024, aucun loyer n’étant payé. La demanderesse se désiste de ses demandes envers la sociétéNY.

Monsieur [R] [U], représenté par son conseil, souligne qu’il n’est pas en capacité de payer la dette, du fait d’un état de santé dégradé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de la deuxième assignation datée du 20 novembre 2024, assignation transmise pour l’audience du 7 janvier, le juge des contentieux étant déjà saisi d’une première assignation des mêmes faits, a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 20 novembre 2024.

Le défendeur, représenté par son conseil, n’a pas mis dans les débats la recevabilité de la demande.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de signature du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois, au demeurant, indiqué dans le commandement de payer

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 avril 2023, pour la somme en principal de 9590 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 juin 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Le défendeur ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n’a pas repris le paiement du loyer courant. Il indique être dans l’incapacité de payer. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Monsieur [R] [U] étant sans droit ni titre depuis le 8 juin 2023, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [P] [W] ne produit pas de décompte actualisé à la date de l’audience. Le décompte proposé à la date du 30 juin 2024 démontre que Monsieur [R] [U] reste lui devoir la somme de 37 619 euros, juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Toutefois, la demanderesse réclame une somme inférieure de 33 850 euros à la date du 7 novembre 2024, somme qui n’est nullement contestée par le défendeur.

Pour la somme au principal, Monsieur [R] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 33 850 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9590 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [R] [U] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1890 euros, provisions pour charges comprises.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute.

Or en l’espèce, la bailleresse n’indique nullement quel serait son préjudice financier et économique, ni a fortiori, n’en justifie. Elle en sera déboutée.

La capitalisation des intérêts étant sollicitée, elle sera ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Madame [P] [W] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement des demandes à l’encontre de la Société NY

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 2021 entre Madame [P] [W] et Monsieur [R] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 juin 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [P] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Madame [P] [W] la somme de 33 850 euros (décompte arrêté au 7 novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2023 sur la somme de 9590 euros et à compter du 22 juillet 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Madame [P] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 1890 euros), à compter du 8 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE Madame [P] [W] de sa demande de dommages et intérêts

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Madame [P] [W] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux dépens

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection