TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [F] [W] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02320 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HLY

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 04 juin 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [W] [K],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02320 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HLY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2010, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [P], qui s’est appelée par la suite Mme [R] [V], sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 322,30 euros.

A la suite de son mariage avec Mme [R] [V], M. [F] [W] [K] est devenu cotitulaire du bail tel qu’acté par avenant au contrat de bail du 17 février 2015 à effet au 1er mars 2015

Mme [R] [V] a donné congé le 26 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [F] [W] [K] un commandement de payer la somme principale de 6078,50 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [W] [K] le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a assigné M. [F] [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir ordonner l’expulsion de M. [F] [W] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer indexé et des charges, à compter du lendemain de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,29565,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 novembre 2024, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 mars 2025 l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 18 mars 2025, s’élève désormais à 39274,64 euros. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il a été autorisé à produire en cours de délibéré les justificatifs de l’application du SLS pour l’année 2025.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [W] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Aucun document n’est parvenu au greffe en cours de délibéré.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6078,50 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail, sans application d’un SLS.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte faisant état d’un solde débiteur arrêté au 18 mars 2025 d’un montant de 39073,28 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Cette somme comporte une part de SLS d’un montant mensuel de 2056,20 euros dont il est justifié pour l’année 2024 et qui doit être appliqué avant la résiliation du bail soit du 1er janvier au 7 juillet 2024.

Il s’ensuit que la dette de loyers et d’indemnités d’occupation est de 21032,37 euros dont 12801,50 euros au titre du SLS.

M. [F] [W] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 6078,50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [W] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 mai 2010 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [F] [W] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 8 juillet 2024,

ORDONNE à M. [F] [W] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [F] [W] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, hors application du SLS,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [F] [W] [K] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 21032,37 euros au titre de l’arriéré de loyer et d’indemnités d’occupation arrêté au 18 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 sur la somme de 6078,50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que M. [F] [W] [K] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (12801,50 euros) incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2024 et permettant, dans l’affirmative, la liquidation définitive,

CONDAMNE M. [F] [W] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mai 2024,

CONDAMNE M. [F] [W] [K] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge