Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 17 décembre 2025, n° 24/03894

TJ Paris 17 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Exécution de la promesse unilatérale de vente
Le tribunal a jugé que la promesse unilatérale de vente était claire et que la SCI LA PY n'avait pas respecté ses engagements, justifiant ainsi le versement de l'indemnité d'immobilisation.
Rejeté
Mauvaise foi de la SCI LA PY
Le tribunal a estimé qu'il n'y avait pas d'obligation pour les consorts [U] de mettre en demeure la SCI LA PY, et que leur comportement ne constituait pas de la mauvaise foi.
Rejeté
Requalification de la promesse en promesse synallagmatique
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que la promesse unilatérale était valide et que l'indemnité d'immobilisation ne pouvait être qualifiée de clause pénale.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
Le tribunal a jugé que la SCI LA PY, partie succombante, devait rembourser les frais engagés par les consorts [U].
Accepté
Dépens de la procédure
Le tribunal a condamné la SCI LA PY aux dépens, conformément à l'article 699 du CPC.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, les consorts [U] demandent au tribunal de condamner la SCI LA PY à verser 84 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, ainsi que des intérêts et des frais. Les questions juridiques posées concernent la validité de la promesse unilatérale de vente et l'interprétation de la clause d'indemnité d'immobilisation. Le tribunal conclut que la SCI LA PY est tenue de verser l'intégralité de l'indemnité, rejetant ses arguments de mauvaise foi et de requalification de la promesse. La SCI LA PY est donc condamnée à payer 84 000 € avec intérêts, ainsi qu'à couvrir les dépens et à verser 4 000 € aux consorts [U] au titre de l'article 700 du CPC. L'exécution provisoire est écartée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 17 déc. 2025, n° 24/03894
Numéro(s) :	24/03894
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Luc MATHONFrédéric ENTREMONT
Parties :	S.C.I. LA PY

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 24/03894 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4NZW

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O], [J], [T] [U]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Madame [A] [C] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [V], [X], [J] [U]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Madame [N], [S], [J] [U]

[Adresse 8]

[Localité 12]

Monsieur [W], [K], [J] [U]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Madame [E], [P], [J] [U]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Tous les six représentés par M^e Frédéric ENTREMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #0R196

DÉFENDERESSE

S.C.I. LA PY

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par M^e Jean-luc MATHON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0458

Décision du 17 Décembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/03894 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4NZW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

M^me Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 17 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DES FAITS

M. [O] [U], Mme [A] [U], M. [V] [U], Mme [N] [U], M. [W] [U] et Mme [L] [U], ci-après les consorts [U], sont propriétaires indivis d’un bien immobilier sis [Adresse 5], cadastré section AK n°[Cadastre 3], constitué d’un appartement et d’une cave (lot n°6) et de deux chambres de service (lots n°7 et 10).

Par acte authentique du 3 avril 2023, les consorts [U] ont consenti une promesse unilatérale de vente à la SCI LA PY portant sur ce bien immobilier, au prix de 840 000 euros, sous les conditions suspensives de droit commun, le délai de la promesse expirant le

31 juillet 2023 à 16h00.

Il était prévu à la promesse une indemnité d’immobilisation d’un montant de 84 000 euros, la somme de 16 800 euros devant être versée par le bénéficiaire dans le délai de dix jours.

Par acte signifié le 9 août 2023, la SCI LA PY a été sommée par les consorts [U] de se présenter le 29 août 2023 à 17 heures en l’étude de Maître [H] [F], afin de régulariser l’acte authentique de vente.

Par acte du 29 août 2023, Maître [Y] [M], notaire assistant les consorts [U], constatant le défaut de la SCI LA PY, a établi un procès-verbal de carence.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 21 septembre 2023, le conseil des consorts [U] a notifié à la SCI LA PY la caducité de la promesse et l’a mise en demeure de régler la somme de 84 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 24 octobre 2023 et par dernières écritures notifiées le 14 novembre 2024 auxquelles il est expressément référé, les consorts [U] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et 1124 du code civil, de :

« – Condamner la SCI LA PY à verser aux consorts [U] la somme de 84 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023 date de la mise en demeure ;

— Débouter la SCI LA PY de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SCI LA PY à verser aux consorts [U] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner la SCI LA PY aux entiers dépens. »

En réponse, dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024 et auxquelles il est expressément référé, la SCI LA PY demande au tribunal de :

“Vu les articles 12,514-1 du code de procédure civile,1304-2,1130et suivants, 1104, 1124 et 1231-5 du code civil,

Voir débouter les consorts [U] de l’ensemble de leurs demandes,

Subsidiairement, requalifiant l’acte en promesse synallagmatique,voir réduire à hauteur de la somme de 16.800 Euros, le montant de la clause pénale ;

Voir condamner les Consorts [U] à payer à la SCI LA PY la somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

A titre infiniment subsidiaire, voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir »

Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2025.

A l’audience du 6 octobre, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’immobilisation

Les consorts [U] demandent au tribunal de condamner la SCI LA PY à leur verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation en application des termes clairs de la promesse de vente du 3 avril 2023.

Ils contestent toute mauvaise foi de leur part dans l’exécution de la promesse et s’opposent à la demande de requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale et à la modération de celle-ci.

La SCI LA PY s’oppose à cette demande, soutenant que les termes de la promesse, peu clairs, ne lui ont pas permis de comprendre la portée de son engagement, lui laissant croire qu’à défaut de versement de la somme de 16 800 euros dans les dix jours de la promesse, elle pouvait se délier de tout engagement. Elle estime que la promesse est soit caduque, soit nulle, son consentement ayant été vicié par l’erreur sur la substance de son engagement.

Elle soutient ensuite que les consorts [U] ont fait preuve de mauvaise foi en ne la mettant pas en demeure à la suite du non-versement de la première partie de l’indemnité d’immobilisation, attendant l’expiration du délai de la promesse unilatérale de vente pour réclamer l’entier versement de l’indemnité d’immobilisation.

À titre plus subsidiaire, la SCI LA PY réclame la requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique et sollicite la réduction de l’indemnité d’immobilisation, qu’elle estime être une clause pénale, à la somme de 16 800 euros.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire qu’aucune demande d’annulation de la promesse unilatérale de vente n’est formée par la SCI défenderesse aux termes du dispositif de ses conclusions qui seul saisi le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, de sorte que le tribunal ne statuera pas sur la nullité du contrat, en dépit des développements des parties sur ce point.

Aux termes des dispositions l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil précise en outre que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 1192 du code civil dispose que « On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. »

Selon les termes de l’article 1124 du code civil, « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. »

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 3 avril 2023 stipule dans une clause relative à l’indemnité d’immobilisation que « Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUATRE-VINGT-QUATRE MILLE EUROS (84.000 EUR). Sur laquelle le bénéficiaire déposera dans les 10 jours suivant la signature des présentes, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de SEIZE MILLE HUIT CENTS EUROS (16.800 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée. Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque si bon semble au promettant et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes .

(…)

3. sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

(…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, et après écoulement du délai de mise en demeure ci-avant, la somme forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option.

c) toutefois dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants (…).

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT.

d) quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de SOIXANTE-SEPT MILLE DEUX CENTS EUROS (67.200 Eur), le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait » .

Contrairement à ce qui est soutenu en défense, cette clause, claire et précise, n’appelle aucune difficulté d’interprétation. En particulier, la promesse unilatérale de vente est dénuée de toute ambiguïté quant au fait qu’en l’absence de versement par le bénéficiaire de la somme de 16 800 euros, représentant une partie de l’indemnité d’immobilisation, dans les dix jours de la promesse, la SCI bénéficiaire n’était pas déliée de ses engagements à l’égard des promettants qui seuls pouvaient se prévaloir de la caducité de la promesse, ce qu’ils n’ont pas fait au cas présent.

En conséquence, la SCI bénéficiaire n’a pu légitimement se méprendre sur la portée de son engagement lors la signature de la promesse unilatérale de vente.

Par ailleurs, il ne peut être reproché aux consort [U] de ne pas avoir mis en demeure la SCI LA PY de verser la première partie de l’indemnité d’immobilisation, le contrat ne stipulant aucune obligation à cet égard.

En outre, le fait que les consorts [U] ne soient pas prévalus de la caducité de la promesse à défaut du versement de la première partie de l’indemnité d’immobilisation par la société bénéficiaire dans les dix jours de la signature du contrat ne saurait caractériser une quelconque mauvaise foi de leur part dans l’exécution du contrat, dès lors qu’il ne s’agissait que d’une simple faculté et non d’une obligation.

Il est constant que la SCI LA PY n’a pas levé l’option dans le délai fixé par la promesse, toutes les conditions suspensives étant réalisées ainsi qu’en atteste le notaire instrumentaire aux termes d’un procès-verbal de carence du 29 août 2023 produit, celui-ci précisant « les conditions relatives à la réalisation de la vente étaient toutes réalisées, dès avant le 31 juillet 2023, les pièces nécessaires à la constatation de l’acte authentique de cette réalisation obtenues et adressées à l’étude du notaire de l’acquéreur, Maître [H] [F], rédacteur de la vente. »

Dès lors, en application de la promesse unilatérale de vente du 3 avril 2023, l’indemnité d’immobilisation sera versée aux promettants et leur restera acquise à titre d’indemnité faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Par ailleurs, contrairement à ce qui est soutenu en défense, la clause fixant le montant de l’indemnité d’immobilisation ne saurait être qualifiée de clause pénale, ni la promesse unilatérale de vente du 3 avril 2023, requalifiée en promesse synallagmatique de vente. Aucune obligation de lever l’option ou de réaliser la vente n’est en effet imposée à la bénéficiaire de la promesse, les promettants lui conférant uniquement la « faculté d’acquérir » les biens objets de la promesse.

Par ailleurs, le montant de l’indemnité d’immobilisation fixée à 10% du prix de vente est habituelle dans ce type de contrat et n’est pas de nature à priver la bénéficiaire de sa liberté d’acquérir.

Enfin, l’indemnité d’immobilisation stipulée ne sanctionne pas la carence des parties et n’a pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation mais uniquement d’indemniser forfaitairement l’immobilisation du bien pendant la promesse et donc l’exclusivité accordée à la SCI bénéficiaire.

Dès lors, à défaut de constituer une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, l’indemnité d’immobilisation n’est pas susceptible de réduction par le juge.

La SCI LA PY sera donc condamné à payer aux consorts [U], pris ensemble, la somme de 84 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 septembre 2023, date de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

La SCI LA PY, partie succombante, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer aux consorts [U], pris ensemble, la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Toutefois, compte tenu de l’importance de la somme au paiement de laquelle la SCI LA PY a été condamnée, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI LA PY à payer à M. [O] [U], Mme [A] [U], M. [V] [U], Mme [N] [U], M. [W] [U] et Mme [L] [U], pris ensemble, la somme de 84 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 3 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du du 21 septembre 2023 ;

Déboute la SCI LA PY de ses demandes tendant à :

— ”Subsidiairement, requalifiant l’acte en promesse synallagmatique,voir réduire à hauteur de la somme de 16.800 Euros, le montant de la clause pénale ;

— Voir condamner les Consorts [U] à payer à la SCI LA PY la somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance en application de l’article 699 du code de procédure civile ; » ;

Condamne la SCI LA PY aux dépens ;

Condamne la SCI LA PY in solidum à payer à M. [O] [U], Mme [A] [U], M. [V] [U], Mme [N] [U], M. [W] [U] et Mme [L] [U], pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Écarte l’exécution provisoire de la présente décision ;

Fait et jugé à [Localité 13] le 17 décembre 2025

Le Greffier Le Président