TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/56714 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PKF

N° : 12-CH

Assignation du :

26 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [L] [G]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Yoram KOUHANA, avocat au barreau de PARIS – #C1132

DEFENDERESSE

La société PAULEM BV, société par actions simplifiée

[Adresse 7]

[Localité 6]

et pour signification dans les lieux loués [Adresse 3]

représentée par Maître Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – #216

DÉBATS

A l’audience du 28 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 11 février 2021, M. [G] a consenti à la société Yellow Kitchens un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 11].

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2021, la société Yellow Kitchens a cédé son droit au bail à la société Paulem BV.

Par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2021, M. [G] a consenti à la société Paulem BV, un bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 11] pour une durée de neuf années à compter du 21 décembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 3 500 euros, hors charges et hors taxes, une provision pour charges de 200 euros et une provision pour taxes foncières de 62 euros, payables d’avance à une fréquence mensuelle à compter du 1er janvier 2022.

Par ordonnance en date du 23 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 août 2022, a condamné par provision la société Paulem BV à payer à M. [G] la somme de 9 857, 10 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés arrêtés au 12 décembre 2022 (échéance de décembre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2022 à hauteur de 9 047, 60 euros et à compter de l’assignation pour le solde ainsi que la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a suspendu rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Paulem BV se libère des provisions et indemnité allouées en deux mensualités égales et continues d’un montant de 3 515 euros et une troisième mensualité qui sera majorée du solde en principal et intérêts.

La société Paulem BV n’ayant pas réglé les sommes dues au titre de l’ordonnance du 23 janvier 2023, après l’envoi d’une mise en demeure, M. [G] l’a faite assigner devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris.

La société Paulem BV ayant réglé les loyers demeurés impayés, M. [G] s’est désisté de l’instance et l’action introduites à son encontre devant le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Bobigny.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, M. [G] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, à la société Paulem BV pour une somme de 17 346, 65 euros au principal, correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 9 mai 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024, M. [G] a fait assigner la société Paulem BV devant la juridiction des référés sur le fondement de l’article L. 145-41 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 31 octobre 2024 et a été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2024 à la demande de la société Paulem BV avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

A l’audience qui s’est tenue le 28 novembre 2024, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, M. [G] a demandé au juge des référé de :

«

DECLARER Monsieur [L] [G] recevable et bien fondé en ses demandes,

REJETER ET DEBOUTER la société PAULEM BV de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONSTATER que la SAS PAULEM BV n’a pas réglé à Monsieur [L] [G] ses loyers et charges, soit la somme de 17.147 Euros dans le délai prescrit par le commandement visant la clause résolutoire insérée au Bail signifié le 14 mai 2024 ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au Bail ;

CONSTATER que la dette locative s’élève à la somme de 33 747 € suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024 ;

CONSTATER qu’un précédent commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié à la SAS PAULEM BV suivant exploit de commissaire de Justice délivré le 28 juillet 2022 ;

CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au Bail délivré le 28 juillet 2022 est demeurée infructueux dans le délai légal d’un mois ;

CONSTATER que par Ordonnance de référé du 23 janvier 2023, la SAS PAULEM BV a déjà obtenu la suspension rétroactive des poursuites et des effets de la clause résolutoire insérée au Bail ;

CONSTATER que la SAS PAULEM BV est un débiteur chronique ne parvenant pas à régler les loyers et charges mensuels afférentes à ladite occupation des locaux ;

CONSTATER l’absence de tout paiement de la Société PAULEM BV depuis le 13 juillet 2024

CONSTATER que la société PAULEM BV ne justifie pas d’une possibilité sérieuse de s’acquitter de la dette locative de 33 747 € suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024 en sus du loyer courant,

En conséquence :

CONDAMNER la société PAULEM BV à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 33 747 € suivant décompte arrêté au 31 octobre 2024, avec intérêts légaux à compter de la date du commandement ;

REJETER toutes demandes de suspension rétroactive des poursuites et des effets de la clause résolutoire ;

REJETER toutes demandes de délais ;

ORDONNER l’expulsion de la SAS PAULEM BV et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situées [Adresse 4] à [Localité 10] sous astreinte de 50 Euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la [Localité 8] Publique, s’il y a lieu ;

CONDAMNER la SAS PAULEM BV à payer à Monsieur [L] [G], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes à compter de la date du commandement jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

DIRE que le dépôt de garantie de la SAS PAULEM BV restera acquis à Monsieur [L] [G], conformément aux stipulations des articles 9 et 12 du bail intitulé respectivement « dépôt de garantie » et « résiliation » ;

ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de désigner ou dans tel lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de l’expulsé et ce, en garantie des loyers, charges, indemnités d’occupation, réparations et plus généralement de toutes sommes qui pourraient être dues ;

CONDAMNER la SAS PAULEM BV à payer à Monsieur [L] [G] somme de 2.500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SAS PAULEM BV en tous les dépens, en ce y compris le coût du commandement de payer délivré le 14 mai 2024 ».

Pour s’opposer à la demande de délais de paiement formées par la société défenderesse, M. [G] fait valoir que la société Paulem BV ne règle pas régulièrement ses loyers depuis le mois d’avril 2022, soit depuis seulement trois mois après son entrée dans les lieux, qu’elle n’a déjà pas respecté des délais de grâce qui lui avaient été accordées, qu’elle n’a pas réglé un de ses loyers en totalité depuis le mois d’avril 2023 et qu’elle n’exerce plus d’activité au sein des locaux loués, de sorte qu’elle ne sera pas en mesure de régler l’arriéré locatif en sus des loyers et charges courants.

Il précise en outre que la location de ce local commercial est sa seule source de revenus puisqu’en raison de ses problèmes de santé, il ne peut travailler. Il explique ainsi avoir dû, en raison de la défaillance de la société Paulem BV, emprunter de l’argent à sa sœur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, il fait valoir que les causes de commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance et il conteste avoir manqué à son obligation de délivrance.

A ce titre, il souligne que la société Paulem BV a exploité de façon continue les locaux commerciaux entre janvier 2022 et septembre 2024.

Il précise que, comme le stipule les annexes, l’acte de cession et le bail, l’intégralité des diagnostics obligatoires ont été communiqués et mis à la disposition de la société Paulem BV.

Il argue que l’acte de cession mentionne que le cessionnaire, soit la société Paulem BV, a visité les locaux, assisté d’un technicien spécialisé et a pu faire un diagnostic de l’extraction existante et du bon fonctionnement de la hotte.

Il indique produire dans le cadre de la présente instance la facture de la fourniture et de la pose d’un conduit extracteur au sein du local commercial.

Il rappelle enfin que le loyer est payable mensuellement d’avance.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles de la société Paulem BV, il relève que les factures produites concernent l’agencement du restaurant et sont sans lien avec l’extracteur existant et parfaitement fonctionnel lors de l’entrée des lieux.

Il soutient que les provisions sur charges et taxes foncières sont bien dues comme le prévoit le contrat de bail.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Paulem BV a demandé au juge des référés de :

« À titre principal,

DEBOUTER Monsieur [L] [G] de l’ensemble de ses demandes et moyens au regard du caractère non certain et non liquide de sa créance notamment eu égard aux contestations des provisions pour charges et des provisions pour taxe foncière,

FAIRE DROIT à la demande de la Société PAULEM BV en condamnant à titre provisionnel Monsieur [L] [G] à lui rembourser le montant des provisions pour charges et des provisions pour taxe foncière, soit la somme de 9 636 € arrêtée sur la période du mois d’avril 2022 au mois d’octobre 2024 inclus :

6 600 € pour les provisions pour charges, 3 036 € pour les provisions pour la taxe foncière,

METTRE EN ŒUVRE la responsabilité de Monsieur [L] [G] pour avoir mis à disposition un local non-conforme à sa destination et en tout état de cause, ne permettant pas l’exploitation effective de l’activité de restauration faute notamment d’extracteur, CONSTATER que la Société PAULEM BV a été contrainte d’accomplir des travaux pour un montant de 90 287,04 €,

CONDAMNER à titre reconventionnel et provisionnel Monsieur [L] [G] à indemniser la Société PAULEM BV à hauteur de 90 287,04 € au titre des travaux entrepris se substituant ainsi au propriétaire-bailleur,

***

DEBOUTER Monsieur [L] [G] en raison des contestations sérieuses au titre de l’ensemble de ses demandes, y compris au titre de l’article 700,

En tout état de cause,

ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire et ACCORDER des délais de grâce à la Société PAULEM BV :

Soit en suspendant l’exigibilité de la créance locative pendant une durée de 6 mois, le temps de lui permettre de conclure une opération de cession de fonds de commerce / cession de droit au bail,

Soit en accordant des délais de paiement sur une période de 24 mois,

STATUER ce que de droit sur les dépens,

DEBOUTER Monsieur [L] [G] de l’ensemble de ses demandes et moyens. »

Pour s’opposer aux demandes de M. [G], la société Paulem BV expose qu’alors que le bail commercial a été conclu pour une activité de restauration, aucun extracteur n’était prévu dans les locaux, de sorte qu’elle a été contrainte d’entreprendre des travaux en 2022 pour un montant total de 90 287, 04 euros.

Soutenant que ces travaux auraient dû être pris en charge par M. [G], elle sollicite à titre reconventionnel sa condamnation à lui régler à titre de provision la somme de 90 287, 04 euros.

Elle réclame également le remboursement des provisions sur charges et taxes foncières facturées, celles-ci n’ayant jamais été justifiées par le bailleur.

Elle souligne que le décompte produit par M. [G] au 31 octobre 2024 comprend déjà la mensualité du mois de novembre 2024 alors que celle-ci n’est pas encore due, de sorte qu’en l’absence de créance liquide, certaine et exigible, il devra être débouté de sa demande.

Elle sollicite enfin, au visa de l’article 1343-5 du code civil, l’octroi de délais de grâce, ayant obtenu une proposition d’achat le 10 octobre 2024 pour la somme de 160 000 euros.

Elle précise accepter que le dépôt de garantie soit imputé sur la dette locative.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes reconventionnelles de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Suivant l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 14 mai 2024 par M. [G] à la société Paulem BV pour avoir paiement de la somme de 17 147 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 mai 2024.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Paulem BV invoque un manquement par M. [G] à son obligation de délivrance, en l’absence de production des diagnostics obligatoire et d’un extracteur.

Toutefois, le contrat de bail mentionne à l’article 5.2 que les différents diagnostics obligatoires ont été réalisés. L’acte de cession indique ainsi dans la liste des annexes déjà communiquées, l’état des risques de pollution du 3 octobre 2021 et des diagnostics de performance énergétique, termites, amiante, que M. [G] produit à nouveau dans le cadre de la présente procédure.

En outre, la société Paulem BV échoue à rapporter la preuve de l’absence d’extracteur dans les locaux commerciaux, les factures produites à ce titre étant relatives à des travaux d’aménagement du restaurant.

Au surplus, il ressort de l’acte de cession en date du 21 décembre 2021 qu’une hotte fonctionnelle était bien présente dans les locaux commerciaux au moment de la conclusion du bail puisqu’il est indiqué à l’article 10.1.3 que « le cessionnaire a visité les locaux, assisté d’un technicien spécialisé et a pu faire un diagnostic de l’extraction existante et du fonctionnement de la hotte ».

Enfin, si la société Paulem BV conteste devoir les provisions sur charges et taxes foncières réclamées, les sommes dues au titre de ces provisions sont inférieures à celles réclamées dans le commandement de payer.

Or, un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Par conséquence, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer.

Or, il ressort du décompte actualisé au 13 juillet 2024 qu’un mois après la délivrance de ce commandement, la société Paulem BV n’avait pas procédé à la régularisation des causes du commandement de payer.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 juin 2024.

A titre subsidiaire, la société Paulem BV sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Toutefois, elle a déjà bénéficié par le passé de délais de grâce qu’elle n’a pas respecté et ne conteste pas avoir cessé toute activité depuis le mois de septembre 2024, comme le soutient M. [G].

En outre, si elle justifie que le 10 octobre 2024, M. [J] a proposé la somme de 160 000 euros pour l’achet de son fonds de commerce, elle ne verse aucune pièce qui établirait qu’elle a accepté cette offre et que l’acte de vente est sur le point d’aboutir.

Enfin, M. [G], qui souffre de problèmes de santé, justifie avoir été contraint d’emprunter de l’argent à sa sœur en raison de l’absence de paiement des loyers commerciaux

Dans ces conditions, les demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement de la société Paulem BV seront rejetées.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de M. [G] tendant à ce qu’il soit constaté que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 14 juin 2024.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif. En revanche, il n’est pas justifié en l’espèce de la nécessité de prononcer une astreinte. Cette demande de ce chef sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer mensuel, outre les charges et taxes. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

M. [G] sollicite la somme de 33 747 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er novembre 2024.

La société Paulem BV conteste la somme ainsi réclamée, soutenant que les provisions pour charges et taxes foncières ne sont pas dues en l’absence de justificatifs.

Toutefois, dès lors que le contrat de bail prévoit le versement d’une provision sur charges mensuelle de 200 euros et une provision sur taxe foncière de 92 euros et que ne sont réclamées le paiement que des provisions pour l’année 2024 encore en cours, ces charges sont bien dues et ne sont pas sérieusement contestables.

Elle conteste également le loyer et la provision sur charges pour le mois de novembre 2024, celui-ci n’étant pas encore dû au jour où le décompte a été établi (au 31 octobre 2024).

Toutefois, il n’est pas contesté qu’à la date de l’audience, le 28 novembre 2024, le loyer et la provision sur charges pour le mois de novembre 2024 sont bien dus.

Dans ces conditions, la société Paulem BV sera condamnée à payer à titre provisionnel à M. [G] la somme, non sérieusement contestable de 33 747 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 1er novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 14 mai 2024, sur la somme de 17 147 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

M. [G] sollicite la conservation du dépôt de garantie conformément aux stipulations du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [G] de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes reconventionnelles de provisions

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

Sur la demande relative aux travaux

La société Paulem BV sollicite à titre reconventionnel le remboursement des travaux qu’il a été contraints de réaliser pour un montant de 90 287, 04.

Toutefois, comme il a été indiqué précédemment, la société Paulem BV échoue à rapporter la preuve que les locaux commerciaux étaient dépourvus d’extracteur alors que les factures qu’il produit sont relatives à des travaux d’aménagement du restaurant et que l’acte de cession mentionne l’existence d’une hotte d’extraction fonctionnelle.

Il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de condamnation de M. [G] à lui verser à titre de provision la somme de 90 287, 04 en remboursement des travaux réalisés au lieu et place du bailleur.

Sur la demande relative aux provisions de charges et de taxes foncières

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

L’article R. 145-36 dudit code précise ainsi que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit à l’article 7 que sont dues une provision pour charges mensuelle de 200 euros et une provision pour taxe foncière mensuelle de 62 euros.

En l’absence de précision dans ce contrat sur les conditions de la régularisation, les dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce s’appliquent.

Or, M. [G] ne justifie pas avoir procédé à un état récapitulatif annuel au 30 septembre de chaque année comme l’exige ces dispositions et ne verse aucun justificatif.

Dès lors, en l’absence d’état récapitulatif annuel au 30 septembre 2023 et au 30 septembre 2024 et de productions de documents justifiant du montant des charges et des taxes foncières, la société Paulem BV a droit d’obtenir le remboursement des provisions qu’il a versées à ce titre pour l’année 2022 et l’année 2023.

En revanche, comme il a été indiqué précédemment, les provisions pour l’année 2024 sont, pour le moment, encore dues, l’année 2024 étant encore en cours.

Il ressort du décompte actualisé au 31 octobre 2024 que la provision sur taxe foncière n’a été facturée qu’à hauteur de 61, 90 euros jusqu’au mois d’août 2023 inclus et non de 62 euros comme indiqué dans le bail.

Dès lors, M. [G] sera condamné à payer à la société Paulem BV la somme de 6 286 euros (200 x 24 pour les provisions sur charges 2022 et 2023 + 61, 90 x 20 pour les provisions sur taxes foncières du 1er janvier 2022 au 1er août 2023 + 62 x 4 pour les provisions sur taxe foncière 2023 du 1er septembre 2023 au 1er décembre 2023) au titre des provisions sur charges et taxes foncières qu’elle a versées pour les années 2022 et 2023.

Sur les autres demandes

La société Paulem BV, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera condamnée à verser à M. [G] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 juin 2024 ;

Rejetons les demandes de la société Paulem BV de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux quinze jours après la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Paulem BV et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 11], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Rejetons la demande de M. [G] que cette expulsion soit assortie d’une astreinte ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Paulem BV, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Paulem BV à payer à M. [G] la somme de 33 747 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er novembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse).

Disons que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 17 147 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [G] de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Paulem BV de condamnation à titre provisionnel de M. [G] à l’indemniser à hauteur de 90 287, 04 euros au titre des travaux entrepris se substituant ainsi au propriétaire-bailleur ;

Condamnons par provision M. [G] à payer à la société Paulem BV la somme de 6 286 euros au titre des provisions sur charges et sur taxes foncières versées en 2022 et 2023 ;

Condamnons la société Paulem BV aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements;

Condamnons la société Paulem BV à payer à M. [G] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 16 janvier 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Sophie COUVEZ