TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6POY

N° MINUTE : 8/2025

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0500

DÉFENDERESSE

Madame [O] [J], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11063 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6POY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 23 juillet 2018, [Localité 6] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [O] [J] un appartement à usage d’habitation (escalier 3, 2ème étage, porte n°0030) ainsi qu’une cave situés [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer mensuel hors charges de 394,39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, [Localité 6] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [O] [J] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 795,39 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 inclus en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte du même jour, [Localité 6] HABITAT-OPH lui a fait sommation de cesser les troubles et de respecter les clauses du règlement intérieur.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [J] et de tous occupants de son chef dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 80 euros par jour de retard,

— ordonner le transport des meubles et objets mobiliers dans un garde-meuble de son choix aux frais et risques de la défenderesse,

— condamner Madame [O] [J] à payer la somme de 1 795,39 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel actuel jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— rejeter toute demande de délais qui serait sollicitée et dans l’hypothèse où ils seraient accordés suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais,

— condamner Madame [O] [J] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 6] HABITAT – OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et que sa locataire est à l’origine de comportements violents et de graves nuisances, notamment sonores, qui importunent les autres résidents de l’immeuble, en particulier lorsqu’elle est en état d’ivresse.

A l’audience du 14 janvier 2025, [Localité 6] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 849,52 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

Assignée à étude, Madame [O] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT – OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail signé par les parties à effet du 23 juillet 2018 comporte une clause résolutoire (article 16.2) prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 19 août 2024 pour la somme en principal de 1 795,39 euros. Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n’ayant été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 octobre 2024 (le 20 octobre 2024 est un dimanche).

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et le bailleur qui seul comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Madame [O] [J] étant sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La nécessité d’une expulsion rapide s’impose au regard de l’importance des troubles de voisinage causés par Madame [O] [J] et ce pour assurer la tranquillité et la sécurité des autres occupants de l’immeuble, ainsi qu’en justifie le bailleur par les nombreuses plaintes et témoignages versés aux débats.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il pourra donc être procédé à l’expulsion de Madame [O] [J] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si elle n’a pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à l’issue de la signification de la présente décision.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [O] [J] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 6] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [O] [J] reste lui devoir la somme de 2 655,12 euros à la date du 13 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, terme de décembre 2024 inclus, déduction faite des frais de procédure relèvant des dépens (194,40 euros).

Pour la somme au principal, Madame [O] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera en conséquence condamnée à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 2 655,12 euros.

Madame [O] [J] sera également condamnée au paiement à compter de l’échéance de janvier 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses (APL non déduite) s’élève à la somme de 640,42 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [O] [J], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de [Localité 6] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 23 juillet 2018 entre [Localité 6] HABITAT-OPH et Madame [O] [J], concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier 3, 2ème étage, porte n°0030) ainsi que la cave situés [Adresse 5]) sont réunies à la date du 21 octobre 2024,

DÉBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

SUPPRIME le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 6] HABITAT-OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 2 655,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Madame [O] [J] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Madame [O] [J] aux dépens de la présente procédure,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection