TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/52604 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7RKB

N° : 11- ASM

Assignation du :

09 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 octobre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. FMBNS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Eva CHOURAQUI, avocat au barreau de PARIS – #X1

DEFENDERESSE

S.A.S. LES CARACTERES

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Dan BISMUTH, avocat au barreau de PARIS – #E0603

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 28 juin 2023, la société FMBNS a donné à bail commercial à la société LES CARACTERES des locaux situés [Adresse 2] – local commercial en RDC et plusieurs caves aménagées – [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 68.921 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 5 février 2025, à la société LES CARACTERES, pour une somme de 24.222,43 euros, au titre de l’arriéré locatif au 2 février 2025.

Par acte du 9 avril 2025, la société FMBNS a fait assigner la société LES CARACTERES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société LES CARACTERES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de X euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LES CARACTERES à payer à la société FMBNS la somme provisionnelle de 49.094,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025 (2ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement,

— condamner la société LES CARACTERES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société LES CARACTERES au paiement d’une somme équivalente à 10% de la somme due au titre de la clause pénale, outre 1% par mois de retard

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société LES CARACTERES au paiement d’une somme de 1.800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance se fera au seul vu de la minute.

À l’audience du 2 juillet 2025 l’affaire a été renvoyée à la demande de l’avocat de la société défenderesse.

À l’audience du 29 août 2025 le gérant de la société défenderesse s’est présenté sans avocat expliquant qu’il sollicitait un renvoi pour se faire représenter par un nouvel avocat. Un dernier renvoi a été accordé.

À l’audience du 25 septembre 2025, la société FMBNS a maintenu les termes de son assignation en précisant que la dette augmentait.

La société LES CARACTERES n’était pas représentée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

La défenderesse ayant été valablement représentée à la première audience, la présente décision sera contradictoire en application des dispositions de l’article 469 alinéa 1 du Code de procédure civile.

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article XIV du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société FMBNS n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 21.822,01 euros, au titre de l’arriéré locatif au 2 février 2025, déduction faite des pénalités et intérêts de retard pour 2.400,42 euros.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 6 mars 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

II – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LES CARACTERES et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LES CARACTERES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société FMBNS, l’obligation de la société LES CARACTERES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 44.027,09 euros (2ème trimestre 2025 inclus), déduction faite de la somme de 4.842,97 euros au titre des pénalités et intérêts de retard, qui relèvent la clause pénale, et de la somme de 224,43 euros au titre du coût du commandement de payer qui relève des dépens. Somme au paiement de laquelle il convient de condamner par provision la société LES CARACTERES, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse également comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LES CARACTERES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LES CARACTERES ne permet d’écarter la demande de la société FMBNS formée sur le fondement des dispositions susvisées.

Enfin il sera rappelé que l’exécution d’une décision au seul vu de la minute, en application de l’article 503 du code de procédure civile applicable aux ordonnances de référés, est une mesure exceptionnelle dont rien ne justifie qu’elle soit prononcée dans la présente affaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 mars 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LES CARACTERES et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] – local commercial en RDC et plusieurs caves aménagées – [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LES CARACTERES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société LES CARACTERES à payer à la société FMBNS la somme de 44.027,09 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1er avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société LES CARACTERES à payer à la société FMBNS la somme de 1.800 euros (mille huit-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LES CARACTERES aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 23 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Fanny LAINÉ