TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/56415 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VW5

N° : 17-CH

Assignation du :

19 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 mai 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Société Civile YEDOV

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-François PERET de la SELAS BDD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R46

DEFENDEUR

Monsieur [T] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Youssra MARZOUQ, avocat au barreau de PARIS – #E1610

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Par acte du 11 avril 2016, la SCI Yedov a consenti un bail commercial à M. [B] [K] portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Paris 2ème, pour une durée de neuf ans à compter du 1er mai 2016, afin d’y exercer une activité de comptable et ce, moyennant un loyer en principal de 10.200 euros par an, payable trimestriellement et d’avance.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 18 juin 2024, à M. [B] [K], pour une somme de 7.482,94 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 2ème trimestre 2024.

Par acte du 19 septembre 2024, la SCI Yedov a fait assigner M. [B] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé avec M. [B] [K] pour défaut de paiement des sommes dues dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer ;

prononcer l’expulsion du défendeur ainsi que de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe indûment, situés [Adresse 1] à [Localité 7] et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner par provision M. [B] [K] à lui payer les sommes suivantes, selon décompte arrêté au 21 juillet 2024 : 11.527,22 euros à valoir sur le montant de la dette locative, avec intérêts légaux à compter du 18 juin 2024 ;

condamner par provision le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à libération des lieux et remise des clés ;

dire et juger qu’elle conservera à titre d’indemnisation provisionnelle le dépôt de garantie ;

condamner M. [B] [K] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de greffe, les significations, le commandement de payer.

A l’audience du 2 avril 2025, la SCI Yedov a maintenu les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 23.424,45 euros, deuxième trimestre 2025 inclus.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 2 avril 2025, M. [B] [K] demande au juge des référés de :

constater l’existence de constatations sérieuses quant à l’inexécution contractuelle invoquée par la SCI Yedov et la dette locative invoquée à son encontre, entraînant une impossibilité de le condamner par ordonnance de référé ;

dire n’y avoir lieu à référé ;

en conséquence :

débouter la SCI Yedov de l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

à titre subsidiaire :

ordonner l’échelonnement de la dette locative sur une durée de 12 mois compte tenu de ses ressources financières limitées ;

juger que durant cette période, la clause résolutoire ne pourra produire ses effets ;

ordonner que les sommes échelonnées ne portent intérêts qu’au taux légal, sans majoration ;

en tout état de cause :

condamner la SCI Yedov aux dépens ;

condamner la SCI Yedov à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au locataire le 18 juin 2024 à hauteur de la somme de 7.482,94 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2024 inclus.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que le locataire ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti, de sorte que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

M. [B] [K] ne conteste pas l’absence de règlement des loyers et d’apurement des causes du commandement dans le délai d’un mois mais soutient qu’il était fondé à suspendre ses paiements en raison de l’insalubrité des lieux loués.

Il verse aux débats un constat de commissaire de justice du 15 novembre 2024 afin d’en justifier et invoque le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’entretien résultant de l’article 1719 du code civil et l’exception d’inexécution, qui l’autoriserait à suspendre le paiement des loyers.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923, publié).

Or, si le procès-verbal de constat du 15 novembre 2024 produit par le locataire démontre que les lieux loués et les parties communes manquent d’entretien et que certains éléments sont vétustes, il n’en résulte pas une impossibilité d’exploitation autorisant celui-ci à se dispenser de tout paiement des loyers et charges.

Le chiffre d’affaires du locataire a en outre augmenté au cours de l’année 2024, comme établi par les déclarations trimestrielles à l’URSSAF qu’il verse aux débats.

En l’absence d’impossibilité d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, la contestation n’apparaît pas sérieuse et l’acquisition de la clause résolutoire doit être constatée au 18 juillet 2024 à 24h00.

M. [B] [K] sollicite à titre subsidiaire des délais de paiement de 12 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire, au motif qu’il est de bonne foi et s’est toujours acquitté de ses loyers malgré les désordres constatés, jusqu’à ce que sa situation sanitaire et professionnelle devienne intenable.

Mais il ne justifie pas être en mesure de solder sa dette dans un délai de 12 mois, tout en réglant le loyer courant. Surtout, il n’a effectué aucun règlement depuis janvier 2024, soit depuis 16 mois, de sorte que sa bonne foi et ses efforts de paiement ne sont pas établis.

Sa demande de délais sera donc rejetée et son expulsion sera ordonnée selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due par le locataire depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

La clause du bail fixant le montant de cette indemnité au double du loyer s’analyse en une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 23.424,45 euros, au 1er avril 2025, terme du deuxième trimestre 2025 inclus.

L’obligation de M. [B] [K] n’étant pas sérieusement contestable, il sera condamné à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024 sur la somme de 7.482,94 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

La clause du bail relative à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire s’analyse en une clause pénale, comme telle susceptible de modération par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [K], partie perdante, sera tenu aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera par suite condamné à payer à la demanderesse la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 18 juillet 2024 à 24h, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], M. [B] [K] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [B] [K] à payer à la SCI Yedov une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 19 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons M. [B] [K] à payer à la SCI Yedov la somme provisionnelle de 23.424,45 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 1er avril 2025, échéance du deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024 sur la somme de 7.482,94 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SCI Yedov ;

Rejetons la demande de délais formée par M. [B] [K] ;

Condamnons M. [B] [K] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer;

Condamnons M. [B] [K] à payer à la SCI Yedov la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 07 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY