TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [U] [N]

Madame [H] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07272 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QNN

N° MINUTE :

7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [N],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [H] [J],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07272 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QNN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 février 2019, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après, « la RIVP ») a consenti, pour une durée renouvelable de trois ans, un bail d’habitation à M. [U] [N] et Mme [H] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 672,33 euros et d’une provision pour charges de 325 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7800 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [N] et Mme [H] [J] le 20 mars 2024.

Par assignations du 12 juillet 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] et Mme [H] [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9000 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 juillet 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 novembre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 novembre 2024, s’élève désormais à 8400 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [U] [N] et Mme [H] [J] reconnaissent en effet le montant de la dette locative. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant et indiquent avoir tous les deux repris une activité professionnelle leur permettant d’assumer leurs charges. Ils font également savoir qu’ils vivent au domicile avec leur trois enfants mineurs. Ils précisent ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties avait été reconduit pour la dernière fois au moment de la délivrance du commandement de payer le 8 février 2022, de sorte qu’il convient de faire application de l’article 24 dans sa version antérieure et de constater que les défendeurs ne se sont pas acquittés en intégralité de la somme de 7 800 euros qui leur était réclamée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement survenue le 19 mars 2024.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du dernier décompte versé aux débats par la bailleresse que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer courant.

Eu égard à leur volonté de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation, dont le montant sera égal au montant du loyer actuel indexé et des charges, sera due à compter du 20 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers au terme échu. Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 novembre 2024, M. [U] [N] et Mme [H] [J] lui devaient la somme de 8 400 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [N] et Mme [H] [J] reconnaissent cette dette. Compte-tenu de la clause contractuelle prévoyant la solidarité des preneurs, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [N] et Mme [H] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [N] et Mme [H] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 20 novembre 2024,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 février 2019 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et M. [U] [N] et Mme [H] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 20 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [H] [J] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 8400 euros (huit mille quatre cents euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

AUTORISE M. [U] [N] et Mme [H] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [N] et Mme [H] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [N] et Mme [H] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [U] [N] et Mme [H] [J] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 20 mai 2024, en deniers ou quittance et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [U] [N] et Mme [H] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 mars 2024 et celui des assignations du 12 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge