TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/56750 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55XZ

N° : 11

Assignation du :

02 Octobre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 février 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. PARDES PATRIMOINE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DEFENDERESSE

S.A.S. MAZELIS (CRYOFAST)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Claude COHEN, avocat au barreau de PARIS – #C1331

DÉBATS

A l’audience du 24 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé en date du 26 mars 2021, la société PARDES PATRIMOINE a donné à bail commercial à la société par actions simplifiées CRYOMAYA pour une durée de 3, 6, 9, 12 années à compter du 1er avril 2021, un local situé [Adresse 1], consistant en un local commercial et un local à usage de réserve, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros.

Suivant acte sous seing prIvé du 24 octobre 2023, la S.A.S. CRYOMAYA a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. MAZELIS.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la Société PARDES PATRIMOINE a assigné la S.A.S. MAZELIS en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir :

— l’expulsion de la S.A.S. MAZELIS ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, aux frais de la S.A.S. MAZELIS,

— la condamnation de la S.A.S. MAZELIS à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 27.048,59 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles au 4ème trimestre 2023 inclus,

— la condamnation de la S.A.S. MAZELIS au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer normalement exigible jusqu’à la date de restitution effective des locaux,

— la condamnation de la S.A.S. MAZELIS au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 24 janvier 2025, la société PARDES PATRIMOINE, représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 39.752 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

A l’appui de ses prétentions, la Société PARDES PATRIMOINE fait valoir qu’aucun paiement n’a été effectué depuis plus de 9 mois et que la défenderesse a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait importants, son objectif étant de gagner du temps afin d’être placée en liquidation judiciaire.

Elle souligne que les problèmes de chauffage n’avaient jusque lors jamais été évoqués.

Par conclusions développées lors de l’audience, la S.A.S. MAZELIS, représentée par son Conseil, soulève l’existence de contestations sérieuses et à titre infiniment subsidiaire des délais de paiement sur 24 mois.

Elle sollicite la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la S.A.S. MAZELIS se prévaut de la nullité du commandement de payer, de la mauvaise foi de la bailleresse et fait part des difficultés ponctuelles en voie de résorption.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 février 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 18 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 22 avril 2024, la Société PARDES PATRIMOINE a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, celle-ci relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, étant précisé en outre qu’aucun élément n’est produit à l’appui de cette prétention. Par ailleurs, les allégations de la défenderesse aux termes desquelles la bailleresse aurait abandonné son souhait d’actionner la clause résolutoire en raison des plans d’apurement contractés ne sont pas étayées, l’ensemble des protocoles transactionnels versés étant non signés. Enfin, la S.A.S. MAZELIS ne démontre pas l’existence de problèmes de chauffage tels que ceux-ci rendraient le local inexploitable en totalité, dans l’hypothèse même où les simples captures d’écran versés aux débats seraient de nature à caractériser l’existence d’un chauffage défaillant.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 22 juin 2026.

Sur les délais

Aux termes de l’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif produit que le loyer n’a pas été versé dans son intégralité depuis l’origine. En outre, la S.A.S. MAZELIS ne produit aucune pièce sur sa situation comptable et financière permettant d’apprécier sa demande de délais.

Il convient donc de la débouter comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la Société PARDES PATRIMOINE n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 39 799, 02 euros au 23 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus dont il convient de déduire la somme de 2 264,71 euros au titre des frais injustifiés ou déjà inclus dans les dépens.

La S.A.S. MAZELIS sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 37.534, 31euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la S.A.S. MAZELIS qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit au 22 mai 2024 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la S.A.S. MAZELIS devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la S.A.S. MAZELIS à payer à la Société PARDES PATRIMOINE une provision de 37 534, 31euros (trente sept mille cinq cent trente quatre euros trente et un centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme au 23 janvier 2025, janvier 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

Condamnons la S.A.S. MAZELIS à payer à la Société PARDES PATRIMOINE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Déboutons la S.A.S. MAZELIS de sa demande de délais ;

Condamnons la S.A.S. MAZELIS, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 avril 2024 ;

Condamnons la S.A.S. MAZELIS au paiement à la Société PARDES PATRIMOINE de la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Fait à Paris le 21 février 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Maïté FAURY