TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/13640

N° Portalis 352J-W-B7F-CVKAT

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

27 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SAKKARAH

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurence SEMEVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0313

DÉFENDERESSE

Société EK RETAIL

(société par actions simplifiée)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Mbaye DIAGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1141

Décision du 11 Février 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/13640 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVKAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2008, la SCI Sakkarah a donné à bail renouvelé à la société [P] Le Goff, aux droits de laquelle est venue la société Ermaniol, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 8].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2007, pour se terminer le 30 septembre 2016, moyennant un loyer annuel de 35 446 euros HTet HC.

Suivant un jugement rendu le 18 avril 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a fixé le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 40 925 euros en principal à compter du 1er janvier 2018.

Par jugement en date du 10 mars 2020, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société Ermaniol, convertie en liquidation judiciaire par jugement du 2 avril 2020, la SELAFA MJA en la personne de Maître [W] étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire.

La société Sakkarah a déclaré sa créance entre les mains de la SELAFA MJA le 27 avril 2020 à hauteur de la somme de 24 770,99 euros, comprenant les loyers et charges du 4 ème trimestre 2019 et du 1er trimestre 2020 au prorata (terme échu de janvier 2020 au 9 mars 2020 au prorata)

Par ordonnance en date du 10 juin 2020, le juge commissaire a notamment autorisé la cession du fonds de commerce situé [Adresse 6] à la société Stevenson And Son avec faculté de substitution au profit notamment de la société Ek Retail, et ce à effet au 9 juin 2020.

L’acte de cession a été régularisé en date du 14 janvier 2021 entre la société Sakkarah ès-qualités de bailleur, et la société Ek Retail, cessionnaire.

Par courrier du 22 février 2021, le liquidateur a rejeté la créance déclarée par le bailleur à hauteur de la somme de 24 770,90 euros, indiquant notamment :

« Votre créance n’est plus justifiée, conformément à l’ordonnance en date du 10 Juin 2020, le cessionnaire a déclaré avoir pris connaissance des clauses de solidarité inversées aux baux commerciaux et faire son affaire personnelle de l’intégralité des sommes dûes au bailleur. Eu égard à ce qui précède, nous vous invitons à vous rapprocher du cessionnaire. »

Par courrier en date du 17 mars 2021, le gestionnaire du bien a informé la société Ek Retail qu’elle devait régler les dettes de la société Ermaniol étant indiqué dans la cession qu’elle avait pris connaissance de la clause contractuelle de solidarité inversée et déclaré faire son affaire personnelle de l’intégralité des sommes dues au bailleur.

Par acte extra judiciaire en date du 26 mai 2021, la société Sakkarah a fait signifier à la société EK Retail un commandement visant la clause résolutoire, l’enjoignant de payer la somme de 33 475,85 euros, correspondant à des loyers échus sous l’égide de la société Ermaniol, antérieurement à la cession opérée le 14 janvier 2021au profit de la société EK Retail.

Par courriers en date du 15 juin 2021, l’avocat de la société Ek Retail a adressé une contestation dudit commandement au gestionnaire du bien, à l’huissier mandaté par le bailleur et au conseil de ce dernier.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 27 octobre 2021, la société Sakkarah a fait assigner la société Ek Retail devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 26 mai 2021, prononcer l’expulsion de la société Ek Retail et la condamner au paiement de diverses sommes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juillet 2023, la société Sakkarah demande au tribunal de :

— déclarer la société Ek Retail mal fondée en tous ses chefs de demandes et l’en débouter,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement du 26 mai 2021,

— subsidiairement, prononcer en tout état de cause la résolution judiciaire du bail consenti à la société Ek Retail,

— ordonner en conséquence l’expulsion des lieux loués, sis au [Adresse 5] de la société Ek Retail ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— ordonner la consignation des meubles et matériaux se trouvant dans les lieux, aux frais de la locataire, dans tel garde meuble qu’il plaira au propriétaire, et en garantie de la dette locative,

— condamner la société Ek Retail au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer en principal charges en sus, majorée de 10 % à compter du 26 juin 2021, subsidiairement à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner la société Ek Retail au paiement de la somme de 36 823,43 euros assortie des intérêts légaux à compter du commandement,

— condamner la société Ek Retail au paiement de la somme de 16 519,81euros au titre de la consommation d’eau imputable à son installation défectueuse de climatisation,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner la société Ek Retail aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 octobre 2023, la société Ek Retail demande au tribunal de :

— la recevoir en ses demandes :

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 mai 2021,

— débouter la société Sakkarah de sa demande en résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire du bail du 4 avril 2008, renouvelé le 1er janvier 2018,

— juger que le bail du 4 avril 2008 ne contient pas de clause de garantie ou de solidarité dite “inversée”,

— juger que les dispositions de l’article 7 “Cession – Sous-Location” du bail sont d’interprétation stricte et en faveur de la société Ek Retail qui s’y oblige,

— débouter la société Sakkarah de sa demande en résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire du bail du 4 avril 2008, renouvelé le 1er janvier 2018,

A titre subsidiaire, sur la résiliation du bail :

— juger l’absence de motif grave permettant la résiliation judiciaire du bail du 4 avril 2008,

— débouter la société Sakkarah de sa demande en résiliation judiciaire du bail du 4 avril 2008, renouvelé le 1er janvier 2018 ;

— débouter la société Sakkarah de l’ensemble de ses demandes,

A titre plus subsidiaire : sur la renonciation a la résiliation,

— juger que la société Sakkarah a renoncé à la résiliation du bail,

— débouter la société Sakkarah de l’ensemble de ses demandes,

A titre plus encore subsidiaire :

— lui accorder un échéancier de 12 mois pour le règlement de toute somme qu’elle pourrait devoir à la société Sakkarah, en 12 versements égaux, l’échéancier commençant à courir le 5 ème jour du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— juger que les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 4 avril 2008 ou toute

résiliation judiciaire éventuelle du bail seront suspendus pendant l’échéancier de paiement.

En tout état de cause

— débouter la société Sakkarah de sa demande de paiement d’une somme de 16.519,81 euros au titre d’une surconsommation d’eau,

— débouter la société Sakkarah de toutes ses demandes,

— condamner la société Sakkarah au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sakkarah aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2024 et l’affaire appelée à l’audience du 9 décembre 2024 puis mise en délibéré au 11 février 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l’objet d’une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert

Sur la demande de nullité du commandement de payer et de ses effets

La société Ek Retail demande au tribunal d’annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié par la société Sakkarah le 26 mai 2021 aux motifs d’une part qu’il comporte un décompte imprécis, d’autre part que l’acte, qui vise des sommes non dues, a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse.

Sur le décompte visé au commandement de payer

Selon les articles 1134 et 1728 du code civil dans leur rédaction applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à celles qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Ces dispositions sont d’ordre public et les parties ne peuvent y déroger.

En outre, pour être valable, le commandement visant la clause résolutoire doit être précis et permettre au locataire de savoir exactement ce que le bailleur attend.

En revanche, un commandement de payer délivré pour des sommes supérieures à ce que doit le preneur n’est pas nul, mais produit ses effets pour les sommes réellement dues.

S’agissant de la régularité du commandement, le bail commercial liant les parties comprend une clause résolutoire qui énonce notamment qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou dépôt de garantie, et un mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer délivré par la société Sakkarah à la société Ek Retail par acte d’huissier du 26 mai 2021 reproduit intégralement cette clause résolutoire et l’article L.145-41 du code de commerce.

Il n’est nullement imprécis comme le soutient à tort la société Ek Retail en ce qu’il détaille les sommes dues, à savoir les loyers et charges impayés au 21 mai 2021, et comporte un décompte annexé détaillé et intelligible.

Le commandement de payer est donc régulier sur ce point et le moyen soulevé de ce chef par la société Ek Retail sera rejeté.

Sur le bien fondé des sommes réclamées et la bonne foi de la bailleresse

La société Ek Retail fait soutenir que la société Sakkarah a délivré le commandement de payer visant la clause résolutoire 6 mois après la cession opérée à son profit, que les sommes réclamées au titre du commandement du 26 mai 2021, échues sous l’égide de la société Ermaniol cédant placée en liquidation judiciaire, ne lui sont pas imputables et que sa déclaration de créance ayant été rejetée le 22 février 2021, la société Sakkarah qui invoque une clause de solidarité qui n’existe pas, s’évertue à contourner les contraintes de la procédure collective à son préjudice, au mépris de son devoir de loyauté et de coopération contractuelle. Elle en conclut que le commandement de payer doit être déclaré nul et de nul effet.

La société Sakkarah réplique qu’avant la délivrance du commandement de payer en litige, la société Ek Retail avait été alertée à de multiples reprises et notamment par courrier du 17 mars 2021 de ce qu’elle était tenue au paiement des sommes antérieures à la cession et que la société preneuse est de mauvaise foi lorsqu’elle conteste la clause de solidarité pourtant claire et sans équivoque du bail en date du 4 avril 2008.

L’analyse du moyen soulevé par la société Ek Retail suppose que soit tranchée la question du bien fondée des sommes réclamées par la bailleresse aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée à la preneuse cessionnaire, qui concerne un arriéré locatif échu avant la cession.

Au soutien de sa demande en paiement, la société Sakkarah se prévaut d’une clause qu’elle qualifie de clause de solidarité inversée figurant dans le contrat de bail du 4 avril 2008 ; elle indique que cette clause est en outre reproduite dans l’acte de cession, de sorte que la société Ek Retail en sa qualité de cessionnaire, était parfaitement informée de la situation et ne pouvait ignorer être tenu au règlement de la totalité des arriérés antérieurs à la prise d’effet de la cession au bénéfice dudit bailleur.

La société Ek Retail réplique que le bail du 4 avril 2008 ne contient pas une clause de solidarité inversée mais prévoit la solidarité du cédant avec ses cessionnaires pour les loyers postérieurs à la cession et qu’aucun engagement de sa part ne figure dans l’acte de cession en cause.

Il est constant que l’objet d’une clause de solidarité dite inversée est de stipuler que le cessionnaire est garant solidaire envers le bailleur avec son cédant (et tous cédants antérieurs) du paiement des dettes locatives antérieures à la date d’effet de la cession.

Il est tout aussi constant que les clauses d’un bail sont d’interprétation stricte et qu’en cas de doute, en application de l’ancien article 1162 du code civil, elles s’interprètent en faveur de celui qui s’oblige.

En l’espèce, la clause figurant au contrat de bail en litige est ainsi rédigée :

“ Le preneur ne pourra ni sous-louer, ni céder son droit même temporairement au présent bail, en totalité ou en partie, ni faire occuper pur un tiers, à quelque titre que ce soit, tout ou partie des lieux loués, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur. Cette autorisation ne sera toutefois pas nécessaire en cas de cession à l’acquéreur de son activité, et encore à la condition de rester garant et répondant solidaire de tous les cessionnaires successifs, tant pour le paiement des loyers que de l’exécution des clauses et conditions du présent bail, pendant toute sa durée.

Toute cession pour être valable, devra être faite par acte établi par le Conseil du bailleur en présence du bailleur ou lui dûment appelé et ne pourra être consentie moyennant un prix inférieur à celui du présent bail. Cette cession devra impérativement être signifiée dans les 15 jours de son enregistrement.

A cet effet, une copie de l’acte de cession sera délivrée ou bailleur, sans frais pour lui, pour lui servir de titre direct et cela dans un délai d’un mois de la date de signature de la vente et il est précisé que tous ceux qui deviendront cessionnaires du présent bail, demeureront tenus envers le bailleur solidairement entre eux, et avec le preneur au paiement des loyers et de l’entière exécution du bail pendant toute sa durée, alors même qu’ils ne seraient plus dans les lieux et auraient cédés leur droit audit bail.

Au cas où la cession n’aura pas été régulièrement notifiée au propriétaire, le cessionnaire restera responsable à l’égard de celui-ci de toutes dettes éventuelles du cédant.”

Cette clause ne distingue pas entre les loyers dus et échus à la date de la cession et les autres, de sorte qu’en raison de cette imprécision, elle nécessite d’être interprétée. Dès lors que l’interprétation doit se faire en faveur du cessionnaire qui s’oblige et que la clause ne stipule pas expressément que la solidarité envers la bailleresse s’exerce pour les dettes locatives antérieures à la cession, cette clause ne constitue pas une clause de solidarité inversée.

En conséquence cette clause ne constituant pas une clause de solidarité du cessionnaire avec le cédant pour les loyers dus par celui-ci antérieurement à la cession du bail, elle ne peut pas fonder la demande de la société Sakkarah en paiement des loyers et charges à l’encontre de la société Ek Retail pour la période antérieure à la cession du droit au bail.

S’agissant de l’acte de cession, celui-ci comprend une clause intitulée “3.7.1 clause de solidarité” qui, après avoir rappelé que les clauses de solidarité sont inopérantes et non écrites, conformément aux articles L622-15 et L641-12 du code de commerce, stipule:

“ Pour le cas où la clause reproduite ci-dessus, s’analyserait en une clause de solidarité inversée, il est rappelé que le cessionnaire s’est engagé expressément à en faire son affaire personnelle et à s’acquitter des loyers en application de cette clause directement avec le bailleur.

En tant que de besoin, le CESSIONNAIRE réitère par les présentes son engagement, déchargeant ainsi la CEDANTE de toute responsabilité au titre de ladite clause”.

La clause de solidarité figurant au bail n’étant pas une clause de solidarité inversée, la société Sakkarah ne peut tirer argument de la clause sus visée figurant dans l’acte de cession pour dire que la société Ek Retail s’est engagée à régler les dettes antérieures à la cession, l’emploi du conditionnel excluant un tel engagement.

Dès lors, la société Sakkarah ne peut valablement réclamer à la société Ek Retail le paiement des loyers et charges échus antérieurement à la cession opérée le 14 janvier 2021.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 26 mai 2021 est en conséquence dépourvu de cause et sera déclaré nul et de nul effet.

Sur les demandes de la société Sakkarah

Eu égard aux observations sus visées, la société Sakkarah sera déboutée de ses demandes en paiement de l’arriéré locatif et d’une clause pénale, d’acquisition de la clause résolutoire, de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation de la société Ek Retail à payer une indemnité d’occupation.

La société Sakkarah réclame par ailleurs la condamnation de la société Ek Retail à lui payer la somme de 16 519,81 euros au titre de la consommation d’eau imputable à son installation défectueuse de climatisation.

Elle se prévaut d‘un rapport d’intervention de la société Goupy du 4 mars 2022, qui indique qu’un bloc de climatisation dans le sous-sol fuit, et fait valoir que la société Ek Retail est tenue contractuellement de s’acquitter de la facture d’eau correspondante.

La société Ek Retail réplique que le compte rendu de l’entreprise Goupy n’est pas contradictoire et lui est inopposable et que son système de climatisation n’est nullement défectueux, comme en atteste le rapport de la société PMD climatisation qu’elle verse aux débats.

Aux termes de l’article 1315 ancien du code civil en sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il appartient à la société Sakkarah de prouver d’une part que les désordres qu’elle invoque sont bien imputables à la société Ek Retail, et d’autre part que la facture d’eau dont elle réclame le paiement est en lien avec ces désordres.

Il n’est pas contesté et établi qu’une surconsommation importante d’eau s’est produite au cours du dernier trimestre 2021, et qu’une facture a été émise le 15 novembre 2021 à hauteur de la somme totale de 18216,87 euros TTC correspondant à la consommation de 5273 m3 d’eau.

La société Sakkarah produit un compte rendu d’intervention en date du 4 mars 2022 établi par la société Goupy, aux termes duquel, il est mentionné qu’à cette date a eu lieu “un contrôle des installations en cave et des magasins” ; le rapport mentionne : “Local [P] [C]. Présence d’un bloc de climatisation à eau perdue dans le sous sol . Un bloc est défectueux et laisse passer de l’eau, même à l’arrêt. Coupure d’eau de cet appareil.”

Outre le caractère lacunaire de ce compte rendu, il convient de relever que l’intervention a eu lieu près de 4 mois après l’établissement de la facture en litige dont la société Sakkarah réclame le paiement, de sorte qu’il n’est pas suffisamment rapporté la preuve que la défectuosité constatée soit la cause de la surconsommation d’eau en litige ; ceci alors même qu’aucune facture postérieure n’est versée aux débats et que l’analyse de l’évolution des consommations (pièce 27 de la bailleresse) ne permet pas de relever une évolution notable des consommations avant et après l’intervention du 4 mars 2022.

La société Sakkarah, qui échoue à rapporter la preuve de l’origine de la sur-consommation d’eau sera donc déboutée de sa demande formée à l’encontre de la société Ek Retail de ce chef.

Sur les autres demandes de la société Ek Retail

Compte tenu des dispositions du présent jugement, les demandes de la société Ek Retail formées à titre subsidiaire sont sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

La société Sakkarah qui succombe supportera la charge des dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l’équité, à payer à la société Ek Retail la somme de 3 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 mai 2021 à la société Ek Retail à la requête de la société Sakkarah,

Rejette l’ensemble des demandes de la société Sakkarah,

Condamne la société Sakkarah à payer à la société Ek Retail la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Sakkarah aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 7] le 11 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME