TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/06044 – N° Portalis DB22-W-B7H-RTAX

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sis [Adresse 5] représenté par son syndic, la société L2CA, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

530 035 070 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Julien GUILLOT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [R] [W] [G]

né le 20 Avril 1957,

demeurant [Adresse 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [L] [S] [B] épouse [W] [G]

née le 09 Novembre 1959 au CAMEROUN,

demeurant [Adresse 2],

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-007535 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12],

représentée par Maître Mathias CASTERA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 06 Octobre 2023 reçu au greffe le 19 Octobre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Septembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [W] [G] et Mme [L] [W] [G] sont propriétaires des lots n°14, 101 et 205 au sein de la Résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1].

Faisant grief à M. et Mme [W] [G] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] leur a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure de régler lesdites charges par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 6 septembre 2023 et non réclamé.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], sise [Adresse 4]) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société L2CA, a, par actes de commissaire de justice en date du 6 octobre 2023, fait assigner M. et Mme [W] [G] devant le tribunal de céans, aux fins d’obtenir leur condamnation à régler lesdites charges.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le

18 avril 2025 et signifiées le 25 avril 2025 à étude à M. [W] [G], le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société L2CA, demande au tribunal, au visa des articles L.221-4 et suivants du code de l’organisation judiciaire, 44 du code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du

10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1240, 1342-20 et 1343-2 du code civil, et 699 et 700 du code de procédure civile,

de :

— le recevoir en son action ;

— l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— condamner solidairement M. [R] [W] [G] et Mme [L] [W] [G] à lui payer, les sommes de :

• 15.432,85 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 05/09/2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

• 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner solidairement M. [R] [W] [G] et Mme [L] [W] [G] à lui payer, la somme totale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir ;

— condamner solidairement M. [R] [W] [G] et Mme [L] [W] [G] aux entiers dépens, et ce compris les frais engagés pour l’envoi de la lettre de mise en demeure par avocat,

— rejeter la demande de délais de paiement formulée par Mme [L] [W] [G] ;

A titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés, juger que les délais seront octroyés aux conditions suivantes :

• Obligation pour Mme [W] [G] de régler intégralement les charges courantes à échoir, à compter du jugement, sans quoi l’échéancier sera réputé caduc ;

• Versement d’un premier acompte sous 30 jours à compter de la décision à intervenir, à hauteur minimum de 10 % de la dette pour démontrer sa volonté réelle de régularisation ;

• Mise en place par Mme [L] [W] [G] d’un prélèvement automatique afin d’éviter toute dérive ;

• L’application d’un intérêt au taux légal sur les sommes échelonnées, conformément au dernier alinéa de l’article 1343-5 du code civil ;

• La mention dans le dispositif du jugement à intervenir que tout manquement à l’une de ces obligations entraînera la déchéance du bénéfice du délai, avec recouvrement immédiat du solde restant dû.

Aux termes de ses conclusions notifiées par la voie électronique le

20 mars 2025, Mme [W] [G] demande au tribunal, au visa de

la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1343-5 du code civil, de :

— la juger recevable en ses demandes, fins et prétentions ;

A titre principal :

— déclarer irrecevables l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice,

Subsidiairement :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de sa demande de paiement des charges échues pour la période courant de 2013 à janvier 2021 (1er trimestre 2021 inclus) et ce pour la somme de 8.918,08 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] de sa demande de condamnation solidaire du paiement des charges, – lui accorder les plus larges délais pour apurer son arriéré de charges déduction faite de la somme de 8.918,08 euros, soit 24 mois ;

— débouter le demandeur de sa demande de dommages intérêts ;

— débouter le demandeur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en faveur du demandeur.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [W] [G], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 6 octobre 2023, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, Mme [W] [G] soutient que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de sa qualité de propriétaire.

Il convient de relever que le syndicat des copropriétaires verse aux débats le relevé de propriété dont il résulte que M. [W] [G] et Mme [W] [G] sont propriétaires indivis des lots n°14, 101 et 205.

L’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est donc recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de

M. [W] [G] et Mme [W] [G] pour les lots n°14, 101 et 205,

— une mise en demeure en date du 5 septembre 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 6 septembre 2023 et non réclamé, pour un montant de 13.329,46 euros,

— un relevé de compte pour la période courant du 30 juin 2022 au 1er avril 2025 pour un solde débiteur de 15.432,85 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 30 juin 2022 au

4 septembre 2023 pour un solde débiteur de 13.329,46 euros,

— un extrait du grand livre des comptes pour l’exercice 2019,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2013 au

30 juin 2018,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2021 au

30 juin 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2020,

— la liste des dépenses pour les exercices 2020 et 2021,

— le relevé des dépenses 2022 et le budget prévisionnel 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

20 novembre 2013, 19 décembre 2014, 23 juin 2015, 20 septembre 2016,

20 décembre 2017, 9 octobre 2018, 4 juin 2019, 29 janvier 2021,

11 octobre 2021, 30 mai 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 30 mai 2022, prenant effet le 31 mai 2022 et prenant fin le 30 juin 2024,

— un extrait du réglement de copropriété.

Il convient de relever que les charges de copropriété antérieures au

6 octobre 2013 sont prescrites, de sorte que toutes les charges relatives

aux exercices 2013 et antérieurs doivent être écartées.

Par ailleurs, il sera rappelé que le grand livre général, le relevé général des dépenses ou un décompte informatique ne sont pas à eux seuls suffisants pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées, seuls les appels de fonds permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part.

S’agissant de l’exercice 2014, il résulte du décompte de charges 2014 que 3.039,32 euros de charges ont été appelées pour les lots appartenant aux défendeurs et que ces derniers ont versé 2.676,68 euros, de sorte qu’ils sont débiteurs de la somme de 362,64 euros au titre de l’exercice 2014, les appels de fonds correspondant étant produits aux débats par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant de l’exercice 2015, les appels de fonds produits aux débats par le syndicat des copropriétaires permettent de retenir que la somme de

2.566,64 euros a été appelée (étant relevé que les appels de fonds des

3ème et 4ème trimestres 2015 notamment ne sont pas produits) pour les lots appartenant aux défendeurs. Or il apparaît sur le décompte de charges 2015 qu’ils ont versé la somme totale de 3.058,91 euros, soit un solde créditeur de 492,27 euros.

S’agissant de l’exercice 2016, il est justifié de 1.766,88 euros de charges appelées et d’aucun versement, soit un solde débiteur de 1.766,88 euros.

S’agissant de l’exercice 2017, aucun appel de fonds n’est produit. Il ne sera donc retenu aucune charge pour cet exercice.

S’agissant de l’exercice 2018, il est justifié de 1.978,70 euros de charges appelées et le décompte de charges 2018 fait état de 2.000 euros versés, soit un solde créditeur de 21,30 euros.

S’agissant des exercices 2019 et 2020, aucun appel de fonds n’est produit. Il ne sera donc retenu aucune charge pour ces exercices.

S’agissant de l’exercice 2021, il est justifié de 1.408,53 euros appelés (étant relevé que l’appel de fonds du 1er trimestre 2021 n’est pas produit), et d’aucun versement, soit un solde débiteur de 1.408,53 euros.

S’agissant de l’exercice 2022, il est justifié de 1.714,08 euros appelés, et d’aucun versement, soit un solde débiteur de 1.714,08 euros.

S’agissant de l’exercice 2023, il est justifié de 1.636,28 euros appelés et d’aucun versement, soit un solde débiteur de 1.636,28 euros.

S’agissant de l’exercice 2024, il est justifié de 1.733,59 euros appelés et d’un versement de 1.000 euros, soit un solde débiteur de 733,59 euros.

S’agissant de l’exercice 2025, il est justifié de 951,87 euros appelés et d’aucun versement, soit un solde débiteur de 951,87 euros.

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible à hauteur de 8.060,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 9 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [W] [G] et Mme [W] [G] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à lui rembourser les frais de recouvrement engagés, sans les distinguer du principal de la dette dans ses conclusions.

Il résulte de la lecture des décomptes versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que sont imputés aux défendeurs les frais suivants :

— la somme de 240 euros le 15 avril 2021 au titre d’un pré état daté,

— la somme de 173,58 euros le 31 décembre 2024 au titre des “honoraires assignation TJ dossier [W] [R]”.

Il convient de relever qu’aucun document relatif au pré état daté n’est versé aux débats (devis signé par les défendeurs et facture notamment) et que le coût de l’assignation relève des dépens ou des frais irrépétibles.

Aucun frais de recouvrement ne sera donc retenu.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait du réglement de copropriété de l’immeuble dont il résulte que “En cas d’indivision de la propriété d’un lot pour quelque cause que ce soit, tous les propriétaires indivis seront solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du syndicat du paiement de toutes les charges afférentes audit lot” (chapitre V,section 2, A).

Il sera donc fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de condamner solidairement M. [W] [G] et Mme [W] [G], propriétaires indivis, aux sommes dues au titre des charges.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du

5 septembre 2023.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 6 septembre 2023, date de présentation du courrier recommandé avec accusé de réception, pour la somme alors exigible de 6.130,49 euros, et à compter du 25 avril 2025, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Le simple fait que Mme [W] [G] ait adressé au syndic, le lendemain de l’assignation, un courrier auquel était joint un chèque de 1.000 euros aux fins de solliciter un échéancier, est insuffisant à rapporter la preuve de sa bonne foi, étant relevé qu’aucun paiement n’avait été effectué après la mise en demeure du 5 septembre 2023.

Il convient, dès lors, de condamner M. [W] [G] et Mme [W] [G] à verser in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [W] [G] sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

Elle verse aux débats un courrier de l’assurance retraite Ile-de-France en date du 7 février 2025 lui indiquant avoir reçu sa demande d’allocation de solidarité aux personnes âgées datée du même jour et procéder à l’étude du dossier.

Comme le soulève le syndicat des copropriétaires, cette pièce ne permet aucune évaluation réelle des capacités contributives de la défenderesse, le bénéfice de l’allocation étant au demeurant hypothétique.

Il en résulte que Mme [W] [G] ne justifie pas de garanties suffisantes permettant de lui accorder des délais de paiement. En outre, au regard de l’ancienneté de la dette, Mme [W] [G] a déjà, de fait, bénéficié de délais de paiement.

La demande de délais formée par Mme [W] [G] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

M. [W] [G] et Mme [W] [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de mise en demeure, aucun texte ne rendant cette dernière obligatoire avant l’engagement de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [W] [G] et Mme [W] [G] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], sise [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [R] [W] [G] et Mme [L] [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

8.060,30 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

9 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2023, pour la somme alors exigible de 6.130,49 euros, et à compter du 25 avril 2025 pour le surplus ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article

1343-2 du code civil ;

Condamne in solidum M. [R] [W] [G] et Mme [L] [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Mme [L] [W] [G] de sa demande de délais de

paiement ;

Condamne in solidum M. [R] [W] [G] et Mme [L] [W] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [R] [W] [G] et Mme [L] [W] [G] aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de mise en

demeure ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], sise [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 NOVEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE