TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître COURTOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GIORNO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10837 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6M7L

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [R] [A] épouse [D],

venant aux droits de Monsieur [G] [A]

demeurant [Adresse 1]

assistée de Maître COURTOIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R129

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [H],

Madame [M] [O] épouse [H],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître GIORNO, avocat au barreau de Paris, vestiaire #A940

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 décembre 2025 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente

assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 19 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10837 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6M7L

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 mai 2013, M. [G] [A] a consenti un bail à M et Mme [H] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] au 4ème étage, comprenant une entrée, un salon, une salle à manger, trois chambres, deux salles de bains, WC, cuisine, une cave et une chambre.

Le 10 août 2023, Mme [P] [A], venant aux droits de son époux, M. [G] [A] a fait délivrer à M et Mme [H] un commandement de payer portant sur un arriéré de loyers de 9210, 81 euros, à la date du 4 août 2023 (échéance d’août 2023 incluse).

Mme [P] [A] est décédée le 30 novembre 2023.

Par actes d’huissier en date du 5 novembre 2024, Mme [R] [A] épouse [D], désormais propriétaire des lieux, a fait assigner en l’étude M et Mme [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, avec l’exécution provisoire de droit :

prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation de M et Mme [H] à leurs torts pour non-respect de l’obligation de payer les loyers et non-respect de leur obligation d’user raisonnablement des lieux loués ;

En conséquence :

ordonner en conséquence l’expulsion de M et Mme [H] et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique s’il y a lieu, des lieux loués sis au [Adresse 3],dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants, R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls de M et Mme [H] en garantie du paiement des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui resteraient dus,condamner solidairement M et Mme [H] à lui payer la somme de 4 364, 83 euros, échéance d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,condamner solidairement M et Mme [H] à régler leurs loyers et charges courantes jusqu’à la date de résiliation du bail et à compter de cette résiliation, une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer courant, en sus des charges, jusqu’à libération effective des lieux,condamne solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Cette affaire initialement appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, pôle civil de proximité, du 13 mai 2025 a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la demanderesse pour pouvoir répliquer aux écritures des défendeurs.

Elle est appelée et examinée à l’audience du juge des contentieux de la protection du 20 octobre 2025.

A l’audience, Mme [R] [A] épouse [D] assistée de son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle a réitéré ses demandes initiales sauf à indiquer qu’il n’y a plus de dette locative et conséquemment plus de demande à ce titre.

Au soutien de ses demandes, elle fait d’abord valoir les manquements des locataires à leur obligation de jouissance paisible : branchement sauvage pour raccorder leur sèche-linge dans le placard de la cage d’escalier de service ; nuisances sonores (cris, portes qui claquent, déplacements de meubles, aboiements d’un chien) ; agressions verbales ; jets de détritus par les fenêtres ; déjections canines dans les parties communes. Elle fait valoir ensuite le paiement irrégulier des loyers. Elle reconnaît que les époux [H] ont réglé les causes du commandement de payer délivré le 10 août 2023 et ont repris le paiement de leur loyer courant mais qu’il aura néanmoins fallu cette procédure pour qu’ils règlent la somme due. En outre, elle allègue un retard systématique de paiement du loyer.

Monsieur et Mme [H] représentés par leur conseil, déposent des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection :

— débouter Mme [R] [A] de ses demandes à leur encontre ;

— la condamner à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir tout d’abord, s’agissant du branchement du sèche-linge dans le placard de la cage d’escalier que M. [G] [A] avait expressément autorisé l’utilisation de ce cagibi et qu’ils ont débarrassé le cagibi de tout appareil électroménager depuis la mise en demeure qu’ils ont reçue en 2019. S’agissant des détritus jetés par la fenêtre, ils rappellent que tous les appartements ont des fenêtres donnant sur la cour intérieur de l’immeuble et qu’il est impossible de déterminer d’où proviennent les détritus. Concernant leur chien, ils rappellent qu’il n’est pas le seul chien de l’immeuble et qu’il n’est pas démontré que ses aboiements dépassent le niveau sonore acceptable. Quant aux nuisances sonores qu’on leur reproche, il rappelle qu’elles ne sont pas démontrées, qu’au surplus, l’immeuble est ancien et mal insonorisé. Les époux [H] relèvent en outre qu’il est pour le moins étrange qu’ils soient seuls à être mis en cause alors que plusieurs occupants ne respectent pas leurs obligations tels l’occupant du 5ème étage, ce qui ne génère aucune réaction du syndic. Ils notent enfin l’état déplorable des parties communes (défaut d’entretien, présence de souris, défaut de sécurité, défaut de distribution du courrier etc).

Pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Au titre des impayés de loyers :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Mme [A] qu’à la date du 1er octobre 2025 (loyer d’octobre 2025 inclus), il n’y avait aucune dette locative. Il convient de rappeler que les locataires sont dans les lieux depuis 2013 et que le contrat s’est exécuté, jusqu’à la délivrance du commandement de payer les loyers d’août 2023 sans difficultés. Au regard de l’importance du loyer, charges comprises (4340 euros à ce jour), il convient de relativiser la gravité de la constitution de la dette locative antérieurement au commandement de payer, dont les causes du commandement ont été apurées. En outre, force est de constater que depuis le 1er juillet 2024, le solde du compte n’a plus jamais été débiteur.

Dans ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée, elle n’est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail.

Au titre du défaut de jouissance paisible :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L’usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, Mme [A] indique que les locataires occasionnent depuis plusieurs années des troubles du voisinage et produit les pièces suivantes :

une déclaration de main courante en date du 10 octobre 2024 de Mme [U] faisant état d’une agression verbale de la part de Mme [H] ;plusieurs messages des occupants de l’immeuble qui se plaignent au gestionnaire de l’immeuble de divers sujets concernant l’immeuble (mail de M. [C] du 5 février 2024 dans lequel il se plaint de l’absence de distribution du courrier, du ménage dans les escaliers, de la moquette sur son palier qui se décompose, de problème d’isolation de ses fenêtres et des nuisances sonores des [H] ; échange de courrier courant septembre 2024 entre M [C] au gestionnaire de biens concernant les déjections canines qu’il impute au chien des époux [H] ; mail de Mme [Y] du 5 février 2024 dans lequel elle se plaint de souris dans l’appartement, de l’absence de gardienne qui génère de problèmes de propreté des parties communes, de sécurité, de distribution du courrier et du chien des locataires qui aboie en continu ; mail de Mme [B] [X] [V] du 1 février 2024 se plaignant des nuisances sonores des « résidents au 4ème étage » ; échange de courriel entre Mme [L] et le gestionnaire de biens des 15 et 16 octobre 2017 concernant la présence d’un caddy dans les parties communes ; un courrier de Mme [Z] à la société PIIC Gérance du 1er juillet 2025 concernant les aboiements du chien des [H]) ;plusieurs courriels ou courriers du gestionnaire de biens aux époux [H] (courrier du 30 août 2019 à M et Mme [H] concernant le branchement de leur machine à laver le linge installée dans le placard de la cage d’escalier ;mail en date du 26 mars 2024 sollicitant le retrait de leur sèche-linge du placard de la cage d’escalier ; courrier du 1er juillet 2020 à M et Mme [H] en date du 1er juillet 2020 pour les rappeler à leur obligation de jouissance paisible des lieux ; plusieurs mails des 18 mars et 13 septembre 2024 du gestionnaire de biens à M et Mme [H] leur reprochant à nouveau des jets de détritus et des déjections canines) ;un courrier de Gestion Europe (administrateur de biens) du 1er juillet 2025 à Mme [D] concernant le jet de détritus par M et Mme [H] ;une mise en demeure par le gestionnaire de biens PIIC Immobilier adressée aux époux [H] en date du 9 septembre 2024 faisant état de jets de déchets par la fenêtre, d’aboiements constants de leur chien, de déjections canines sur les paliers des voisins, d’abandons de caddies et paniers de grande surface dans la cour commune, de nuisances sonores dans l’immeuble.

De leur côté, les époux [H] produisent un constat de Me [S], commissaire de justice en date du 24 mars 2025 qui fait état notamment de ce que plusieurs fenêtres, autres que celle des requérants donnent sur la cour où se trouvent les détritus et la courette intérieure, que le parquet de l’entrée, du séjour, de la salle à manger et des chambres grince, qu’une chaise et un meuble penderie sont entreposés sur le palier du cinquième étage, qu’un combiné réfrigérateur-congélateur est entreposé sur le palier du rez de chaussée, de la présence d’un grand chien au troisième étage, de l’absence de tout câble apparent électrique à l’extérieur du réduit en contrebas du palier du 4ème étage.

Il résulte des éléments produits aux débats qu’à ce jour, le problème relatif à la présence de branchements sauvages à partir du réduit n’existe plus au moins depuis le constat du commissaire de justice, soit le 24 mars 2025.

Quant à la présence de caddies dans les parties communes, aucun élément produit ne permet de la rattacher aux époux [H]. Par ailleurs, le constat du commissaire de justice démontre que d’autres résidents entreposent dans les parties communes des meubles, sans que cela ne semble déclencher l’ire des résidents ou du gestionnaire de biens.

S’agissant des aboiements et déjections canines, il ne peut être démontré qu’ils sont le fait du chien des époux [H], dès lors qu’il ne peut être contesté qu’il y a d’autres chiens dans l’immeuble.

S’agissant des jets de détritus, il résulte des constations du commissaire de justice qu’il est impossible de les attribuer aux époux [H], dès lors que personne n’indique avoir vu un membre de leur famille jeter des détritus et que d’autres appartements ont des fenêtres ouvrant sur la cour et la courette.

Concernant les nuisances sonores, elles ne résultent pas suffisamment de la plainte de voisins qui ne sont corroborées par aucun procès-verbal d’infraction ou aucune plainte pénale ni aucune constatation par un commissaire de justice.

Enfin, la simple déclaration de main courante de Mme [U] concernant une agression verbale ne saurait apporter la preuve à elle seule de la réalité de cette agression.

La réalité des manquements de M et Mme [H] à leur obligation de jouissance paisible des lieux loués, suffisamment graves et répétés pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail alléguée par la bailleresse ne peut donc être considérée comme suffisamment démontrée au regard des pièces produites.

Mme [A] épouse [D] sera ainsi déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [A] épouse [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation mais non compris le coût du commandement de payer, le bailleur ayant été débouté de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant de Mme [A] épouse [D] que des époux [H].

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [A] épouse [D] de sa demande de résiliation du bail des époux [H] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [A] épouse [D] aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE