TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CECCALDI (B0526)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 25/01139

N° Portalis 352J-W-B7I-C6TOO

N° MINUTE : 4

Assignation du :

22 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI LES HAUTS DE LA VALLÉE (RCS de Créteil 424 421 402)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Dominique CECCALDI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0526

DÉFENDERESSE

S.A.S. SAS RVB (RCS de [Localité 5] 829 042 696)

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillante

Décision du 28 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01139 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TOO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cassandre AHSSAÏNI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 25 Novembre 2025 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Réputé contradictoire

En premier ressort

_________________

FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS

Par acte sous signature privée du 30 novembre 2022, la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée a donné à bail commercial à la S.A.S. SAS RVB des locaux situés [Adresse 2] à Villecresnes (94440), pour une durée de neuf ans à effet du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2031, pour y exploiter exclusivement des activités de maçonnerie, plâtrerie, maintenance de bâtiments, serrurerie en sous-traitante, moyennant un loyer de 10 200 euros par an en principal.

Par acte extrajudiciaire du 1er octobre 2024, la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée a fait signifier à la S.A.S. SAS RVB un commandement, visant la clause résolutoire, de lui payer la somme de 6 823,86 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, signifié à personne morale, la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée a assigné S.A.S. SAS RVB devant le tribunal judiciaire de Paris en demandant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 1er novembre 2024,

— l’expulsion immédiate et sans délai de la S.A.S. SAS RVB ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistante de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— la condamnation de la S.A.S. SAS RVB à lui payer la somme de 9 314,10 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de janvier 2025,

— la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle au double du loyer courant, soit 2 355,62 euros,

— la condamnation de la S.A.S. SAS RVB au paiement de cette indemnité jusqu’à libération des lieux,

— la condamnation de la S.A.S. SAS RVB à lui payer 931,41 euros,

— la conservation du dépôt de garantie de 3 600 euros,

— la condamnation de la S.A.S. SAS RVB à lui payer 165,77 euros au titre du commandement de payer,

— la condamnation de la S.A.S. SAS RVB aux dépens comprenant les frais d’huissier et de commandement,

— la condamnation de la S.A.S. SAS RVB à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

La S.A.S. SAS RVB n’a pas constitué avocat.

Par message électronique du 9 mai 2025, la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée a produit un décompte actualisé établissant que la dette locative s’établissait à la somme de 9 745,34 euros au 1er mai 2025 et a actualisé sa demande en paiement à cette somme.

À l’issue d’un premier renvoi à la mise en état, la clôture a été prononcée le 12 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 25 octobre 2025 et mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 1728 du code civil dispose enfin que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2022 entre la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée et la S.A.S. SAS RVB contient une clause résolutoire suivant laquelle à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance, et un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure restés infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

Les parties sont par ailleurs convenues de fixer le loyer initial à la somme annuelle de 10 200 euros en principal, payable mensuellement et d’avance. Le loyer, soumis à la TVA, a été indexé sur l’ICC. La provision sur charges a été fixée à 50 euros par mois.

Par le jeu de l’indexation, le loyer mensuel en principal a été porté à 906,09 euros par mois à compter du 1er décembre 2023 puis à 939,84 euros par mois à compter du 1er décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée a fait signifier à la S.A.S. SAS RVB un commandement, visant la clause résolutoire suscitée, de lui payer la somme de 6 823,86 euros en principal au titre des loyers, charges et accessoires impayés au 31 octobre 2024.

Décision du 28 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01139 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TOO

Selon le décompte versé aux débats par la bailleresse, non contesté en l’absence de comparution de la S.A.S. SAS RVB, l’arriéré n’a pas été apuré dans le délai d’un mois.

En conséquence, les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire du bail étant remplies, celui-ci a été résilié de plein droit le 1er novembre 2024 à 24h00.

La S.A.S. SAS RVB devra donc, compte tenu de sa qualité d’occupante sans droit ni titre des locaux, restituer les locaux dans un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, sous peine d’expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

La S.A.S. SAS RVB sera en outre condamnée à payer à la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée la somme de 9 745,34 euros au titre de l’arriéré TTC arrêté au 1er mai 2025.

La S.C.I. SCI Les hauts de la vallée demande que cette condamnation en paiement soit majorée des pénalités de retard contractuelles, soit 10 % de la somme restée impayée. Cette clause pénale n’apparaissant pas manifestement excessive aux termes de l’article 1231-5 du code civil, la S.A.S. SAS RVB sera condamnée à payer la somme de 931,41 euros à ce titre à la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée – étant précisé que le tribunal est tenu par les prétentions de la bailleresse formulées dans son assignation en vertu de l’article 4 du code de procédure civile, l’actualisation postérieure de la créance n’ayant porté que sur la créance principale.

La S.A.S. SAS RVB doit par ailleurs être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, due du 2 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux.

Sur le fondement du bail, la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée demande qu’elle soit fixée au double du loyer courant à la date de la résiliation.

Il convient de rappeler que l’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire, et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire. Elle répond au principe de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et à replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu de ce qui précède, la majoration stipulée au contrat de l’indemnité d’occupation, qui constitue une clause pénale soumise à l’article 1231-5 du code civil précité, apparaît excessive, la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée ne démontrant pas l’existence d’un préjudice justifiant de la fixer au double du dernier loyer.

La S.A.S. SAS RVB sera par suite condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer applicable à la date de la résiliation, charges et accessoires en plus, indexée conformément au bail.

Enfin, en application de la clause résolutoire du bail, le dépôt de garantie d’un montant de 3 600 euros restera acquis à la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée à titre de dommages et intérêts.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. SAS RVB, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024.

Décision du 28 Janvier 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 25/01139 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6TOO

En vertu de l’article 700 du même code, la S.A.S. SAS RVB, condamnée aux dépens, devra payer à la S.C.I. SCI Les hauts de la vallée une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 2 000 euros.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, étant souligné qu’aucune partie ne forme de demande contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. SCI LES HAUTS DE LA VALLÉE et la S.A.S. SAS RVB à effet du 1er novembre 2024 à 24h00 en application de la clause résolutoire du bail,

ORDONNE à la S.A.S. SAS RVB de restituer les locaux objets du bail dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire passé ce délai de deux mois, l’expulsion de la S.A.S. SAS RVB, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux objets dudit contrat situés [Adresse 2] à [Localité 6], au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

CONDAMNE la S.A.S. SAS RVB à payer à la S.C.I. SCI LES HAUTS DE LA VALLÉE une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer en principal applicable à la date de résiliation, charges, taxes et accessoires en plus, indexée conformément au bail, à compter du 2 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux,

CONDAMNE la S.A.S. SAS RVB à payer à la S.C.I. SCI LES HAUTS DE LA VALLÉE la somme de 9 745,34 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes arrêtés au 1er mai 2025,

CONDAMNE la S.A.S. SAS RVB à payer à la S.C.I. SCI LES HAUTS DE LA VALLÉE la somme de 931,41 euros au titre de la pénalité de retard contractuelle,

AUTORISE la S.C.I. SCI LES HAUTS DE LA VALLÉE à conserver le dépôt de garantie de 3 600 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.A.S. SAS RVB au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 1er octobre 2024,

CONDAMNE la S.A.S. SAS RVB à payer à la S.C.I. SCI LES HAUTS DE LA VALLÉE la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 5] le 28 Janvier 2026

Le Greffier La Présidente

Henriette DURO Cassandre AHSSAÏNI