TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Gaëlle NAY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03632 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7R5O

N° MINUTE :

9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 septembre 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT -OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [U] [J]

demeurant [Adresse 1]

assisté de Maître Gaëlle NAY, avocat au barreau dePARIS, vestiaire C1737 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2025-013670 du 27/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 16 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03632 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7R5O

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 janvier 2019, l’EPIC [Localité 4] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à M. [E] [U] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier EF, 1er étage porte 69), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 329,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 19 170,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [U] [J] le 24 octobre 2024.

Par assignation du 28 mars 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, constater la résiliation du bail à compter du 24 décembre 2024, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,21 394,41 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, selon décompte arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 10 juin 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 juin 2025, s’élève à 21 883,66 euros, terme du mois de mai 2025 inclus et frais de recouvrement déduits. Il déclare, par ailleurs, qu’un règlement de 515,11 euros a été effectué par le preneur en date du 16 mai 2025, ce dernier n’apparaissant pas dans son décompte.

M. [E] [U] [J], assisté de son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, reconnaît l’existence de la dette locative mais expose avoir repris le paiement de son loyer courant, de sorte que sa dette locative ne s’élève selon lui qu’à 21 368,55 euros à la date de l’audience. Il sollicite de l’apurer par le versement d’une mensualité de 50 euros, en plus du loyer courant, pendant 35 mois, le solde à la 36ème échéance.

Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, exposant être accompagné par un travailleur social, ce dernier étant sur le point de déposer une demande auprès du Fonds de Solidarité Logement. Il indique être retraité avec un revenu mensuel d’environ 1 080 euros par mois et rencontrer des difficultés administratives dans la gestion de son budget depuis l’apparition de problèmes de santé. Il expose être père de trois enfants mineurs qu’il voit régulièrement et à qui il donne ponctuellement un peu d’argent.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé ainsi qu’à éclairer le juge sur la position du bailleur quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, le conseil de l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a, par courriel du 13 juin 2025, indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et a transmis un décompte actualisé à la date du 12 juin 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT- OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 22 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 19 170,43 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, à l’accord du bailleur et à la demande de FSL en cours, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En effet, M. [E] [U] [J] a réalisé un versement de 200 euros en mai 2025 et a réglé la totalité de son échéance de 515,11 euros le 6 juin 2025.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 juin 2025, M. [E] [U] [J] lui devait la somme de 21 916,82 euros, incluant 548,27 euros de frais de procédure.

M. [E] [U] [J] sera en conséquence condamné à payer la somme de 21 368,55 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, sur la somme de la somme de 19 170,43 euros, et de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [U] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 516,69 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [U] [J], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 janvier 2019 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [E] [U] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier EF, 1er étage porte 69, une cave) est résilié depuis le 23 décembre 2024,

CONDAMNE M. [E] [U] [J] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT -OPH la somme de 21 368,55 euros (vingt et un mille trois cent soixante-huit et cinquante-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de la somme de 19 170,43 euros, et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [E] [U] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [U] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 décembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [E] [U] [J] sera condamné à verser à titre de provision à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [U] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024 et celui de l’assignation du 28 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge