TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hermeline BIZET ; M^e Sarah GARCIA ; M. Le Préfet de [Localité 6]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03506 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ORF

N° MINUTE :

12-2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 10 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Hermeline BIZET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0301

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [L] [B], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2024

Délibéré le 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03506 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ORF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2017, à effet au 1er janvier 2018, la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST a donné à bail à [J] [L] [B], pour une durée de trois ans, un appartement situé [Adresse 2], 2ème étage, escalier B, porte gauche.

Par lettre recommandée avec accusé de réception réceptionnée le 28 juin 2023, la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST a donné congé à son locataire pour le 27 décembre 2023.

Par acte du 19 mars 2024, la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de validation du congé, d’expulsion, de condamnation, en deniers ou quittance, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à libération des lieux, d’un montant équivalent à celui du dernier loyer augmenté des charges ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST expose, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a valablement fait délivrer un congé-vente à son locataire, que ce dernier n’a pas formulé d’offre d’achat dans le délai imparti, qu’il s’est ensuite maintenu dans les lieux au-delà de la date d’expiration du bail et qu’il est, par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre du logement dont elle propriétaire, justifiant ainsi que son expulsion soit ordonnée.

Lors de l’audience du 16 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après avoir fait l’objet d’un premier renvoi, la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a estimé que l’offre de vente, contrairement aux allégations du défendeur, était suffisamment précise. Elle s’est opposée à la demande de délai formée par [J] [L] [B].

[J] [L] [B], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu’il a soutenues oralement et aux termes desquelles il demande :

à titre principal, le prononcé de la nullité du congé et par voie de conséquence, le débouté de la SCI en sa demande d’expulsion,à titre subsidiaire,l’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux,le débouté de la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST en sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;le rejet de l’exécution provisoire.

[J] [L] [B] soutient, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le congé que lui a délivré la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST est nul car il ne décrit pas la consistance des locaux loués. A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux compte-tenu de sa situation de famille puisqu’il héberge sa mère et vit avec son épouse qui vient de donner naissance à leur enfant et au regard de sa bonne volonté manifestée par sa demande de logement social et le dossier qu’il a constitué au titre du DALO.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, date à laquelle la présente décision a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé délivré par la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre (…).

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bailleur a donné congé par courrier recommandé avec accusé de réception retiré le 28 juin 2023 pour le 27 décembre 2023. La régularité formelle du congé n’est pas contestée.

Le motif du congé, à savoir, la vente du bien, est précisé. Il est expressément mentionné le prix – 310 000 euros – ainsi que les conditions de vente « ordinaires et droit », les dispositions del’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont reproduites.

Concernant l’objet de l’offre, il convient de constater qu’aux termes du congé délivré, est envisagée la vente des locaux situés [Adresse 3], escalier [5] 2ème étage gauche, numéro de lot au sein de la copropriété 0117 ; nombre de millièmes correspondant 270 ».

Si aucune description de la consistance des lieux n’est fournie, le congé renvoie cependant expressément au bail qui mentionne la superficie du logement, le nombre de pièces qui le composent et les équipements qui le garnissent.

Ainsi, le preneur était bien en mesure de déterminer avec certitude si le bien proposé à la vente correspondait au bien loué.

Par conséquent, le congé sera déclaré valide.

[J] [L] [B] n’a pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal et le bail s’est ainsi trouvé résilié par l’effet du congé le 1er janvier 2024 à minuit, date à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre des lieux litigieux.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice certain au propriétaire, privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien, qui justifie de lui allouer en réparation de son préjudice une indemnité d’occupation qu’il y a lieu de fixer, conformément à la demande, à une somme correspondant au montant actuel du loyer et de la provision sur charges.

[J] [L] [B] sera condamné à verser cette indemnité d’occupation à la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST, en deniers ou quittance, à compter du 1er janvier 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [J] [L] [B] sollicite un délai de douze mois pour quitter les lieux.

Il est à jour dans le règlement de ses indemnités d’occupation et atteste du dépôt de logement social dès le 11 juillet 2023, soit immédiatement après la délivrance du congé, témoignant ainsi de sa bonne volonté, étant précisé que son recours au titre du DALO a été rejeté au regard du caractère récent de sa demande de logement social et de l’absence de jugement d’expulsion. Il justifie de sa situation familiale et notamment, de la naissance de sa fille le 30 juillet 2024 et de sa situation financière, étant précisé qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle partielle.

A l’inverse, la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST ne justifie pas d’une particulière urgence à vendre son bien.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder un délai de 6 mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

[J] [L] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie par ailleurs de le condamner à payer à la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu des délais accordés à [J] [L] [B] pour quitter les lieux, rien ne justifie qu’il soit dérogé au principe posé par l’article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité du congé formée par [J] [L] [B],

CONSTATE que le bail conclu entre la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST et [J] [L] [B] le 26 décembre 2017 est résilié, par l’effet du congé pour vente, depuis le 1er janvier 2024,

CONSTATE que [J] [L] [B] est occupant sans droit ni titre, depuis cette date, des lieux situés [Adresse 2], 2ème étage, escalier B, porte gauche,

ACCORDE un délai de 6 mois à [J] [L] [B] pour quitter les lieux à compter du prononcé de la préente décision, soit jusqu’au 10 juillet 2025,

ORDONNE à défaut de libération volontaire dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [J] [L] [B] à verser, à la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST, en deniers ou quittance, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

CONDAMNE [J] [L] [B] à payer à la S.C.I. H.ISMAIL [H] IMMOBILIER TRUST la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [J] [L] [B] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier La juge des contentieux de la protection