TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [Z] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Jérôme DOULET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08233 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YMD

N° MINUTE :

10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PARMENTIER SAINT AMBROISE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme DOULET de la SELARL DMALEX AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2316

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [X],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08233 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YMD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2010, la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE a consenti, pour une durée renouvelable de 6 ans, un bail d’habitation à Mme [Z] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4], 4ème étage, porte gauche, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 550 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8 289 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [X] le 21 mai 2024.

Par assignation du 23 juillet 2024, la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [X] avec la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer courant et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9223,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts,1443,84 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 novembre 2024, la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 29 novembre 2024, s’élève désormais à 7000 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse. Elle indique que la locataire a repris le paiement du loyer courant et demande que soit constaté l’accord qu’elle a conclu avec elle portant sur le plan d’apurement de cette dette.

Mme [Z] [X] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 125 euros, en plus du loyer courant entre janvier et décembre 2025, puis de 205 euros par mois entre janvier et novembre 2026 et enfin de 250 euros par mois entre janvier et décembre 2027 ; au plus tard le 5 de chaque mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été conclu le 22 novembre 2010 pour une durée de 6 ans, a été reconduit pour la dernière fois le 22 novembre 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Il convient donc de faire application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, en ce qu’il prévoit que le commandement de payer ne produit ses effets que deux mois après sa signification et non six semaines.

Par conséquent, il convient de constater que les causes du commandement de payer la somme de 8 289 euros signifié à la locataire le 17 mai 2024, n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois et qu’ainsi, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juillet 2024.

Cependant, eu égard à l’accord des parties dont il a été fait état à l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter du 18 juillet 2024 et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges, rien ne justifiant la majoration sollicitée par la requérante.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers au terme échu.

En l’espèce, la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 novembre 2024, Mme [Z] [X] lui devait la somme de 7000 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Mme [Z] [X] reconnaît cette et sera ainsi condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, sur la somme de 513.18 euros et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 6 486.82 euros, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1342-101 du code civil et compte-tenu des versements effectués par la défenderesse depuis la délivrance du commandement de payer.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Z] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ce que rien ne justifie, en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 novembre 2010 entre la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE, d’une part, et Mme [Z] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Adresse 5] (75011), 4ème étage, porte gauche est résilié depuis le 18 juillet 2024,

CONDAMNE Mme [Z] [X] à payer à la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE la somme de 7000 euros (sept mille euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 novembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 513.18 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONSTATE l’accord des parties concernant l’apurement de cette dette que Mme [Z] [X] sera ainsi autorisée à régler comme suit :

125 euros par mois entre janvier et décembre 2025205 euros par mois entre janvier et novembre 2026, 245 euros en décembre 2026250 euros par mois entre janvier et décembre 2027,

La première échéance devant être réglée le 5 janvier 2025 et les règlements suivant devant intervenir, au plus tard, le 5 de chaque mois en même temps que le loyer courant.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 18 juillet 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [Z] [X] sera condamnée à verser à la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, sans majoration,

CONDAMNE Mme [Z] [X] à payer à la SCI PARMENTIER SAINT-AMBROISE la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 mai 2024 et celui de l’assignation du 23 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge