TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

SELARL BDR & ASSOCIES

Maître [R] [T]

Monsieur [N] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Judith CHAPULUT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02963 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NMP

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 18 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [E], [L], [Y] [V]

demeurant [Adresse 3] (ROYAUME UNI)

représenté par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM et CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDEURS

La SELARL BDR & ASSOCIES en la personne de Maître [R] [T], es qualité de liquidateur de la SAS DENTY FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [J], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

La S.E.L.A.R.L. BDR & ASSOCIES en la personne de Maître [R] [T] , à titre personnel, demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

Délibéré au 19 juin 2025, prorogé au 18 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02963 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NMP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 13 mai 2022 ayant pris effet le 15 mai 2022, Monsieur [E] [V] a donné à bail à la société par actions simplifiée (SAS) DENTY France, ayant pour représentant légal son président Monsieur [N] [J], un local meublé à usage d’habitation situé au 2ème étage porte droite de l’immeuble du [Adresse 5] comprenant également une cave.

Le tribunal de commerce de Paris a prononcé, le 15 juin 2023, l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SAS DENTY FRANCE et désigné la SELARL BDR & ASSOCIÉS, prise en la personne de Maître [R] [T] en qualité de mandataire judiciaire-liquidateur. Le 19 novembre 2024, la SAS DENTY FRANCE a été radiée du code du commerce et des sociétés suite à la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 novembre 2023, Monsieur [E] [V] a sommé Monsieur [N] [J] de quitter les lieux.

Par jugement en date du 30 août 2024, le juge des contentieux de ce tribunal statuant au fond, saisi par Monsieur [E] [V] le 9 novembre 2023 aux fins d’obtenir l’expulsion des lieux de Monsieur [N] [J], a estimé que le congé adressé par Monsieur [E] [V] à ce dernier le 03 mai 2023 par courrier simple pour le 15 mai suivant n’avait pas été valablement donné. Il a également jugé que le locataire en titre de ces locaux était la SAS DENTY FRANCE et a donc débouté le requérant de ses demandes.

Par courrier du 30 septembre 2024, Me [R] [T] a indiqué que le bail était résilié depuis le 15 juin 2023 du fait du jugement d’ouverture de de la liquidation judiciaire et a invité Monsieur [E] [V] à faire procéder à l’expulsion de ses occupants sans droit ni titre.

Par ordonnance du 7 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé a débouté Monsieur [E] [V] de ses demandes aux fins d’expulsion de Monsieur [N] [J] estimant qu’il ne pouvait constater avec l’évidence requise en référé que le bail consenti à la SAS DENTY FRANCE avait été résilié sur le fondement de l’article L 641-12 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, Monsieur [E] [V] a donc fait assigner la SELARL BDR & ASSOCIES, en la personne de Me [R] [T] en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS DENTY FRANCE et en son nom propre ainsi que Monsieur [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— le constat que le bail a pris fin du fait de la volonté de la SELARL BDR & ASSOCIES, en la personne de Me [R] [T] en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS DENTY FRANCE de ne pas poursuivre le contrat de location à la date du 15 juin 2023 ou, subsidiairement, du 30 septembre 2024, sur le fondement de l’article l 641-12 du code de commerce,

A titre subsidiaire :

— le constat que la SELARL BDR & ASSOCIES, en la personne de Me [R] [T] en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS DENTY FRANCE a résilié le contrat de bail suivant congé délivré le 30 septembre 2024 à effet au 30 octobre 2024, sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— la condamnation de la SELARL BDR & ASSOCIES, en la personne de Me [R] [T] à titre personnel, in solidum avec Monsieur [N] [J], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 30 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

— la condamnation de la SELARL BDR & ASSOCIES, en la personne de Me [R] [T] à titre personnel, au paiement de la somme de 7 800 euros au titre des indemnités d’occupation échues, mois de février 2025 inclus,

A titre infiniment subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil, pour manquement à son obligation de jouissance paisible,

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique s’il y a lieu,

— Autoriser le demandeur à faire séquestrer les objets et mobilier trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la SELARL BDR & ASSOCIES, en la personne de Me [R] [T] et de Monsieur [N] [J],

— Condamner Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [E] [V] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.950 €, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [E] [V] la somme de 40 950 euros arrêtée au 15 mars 2025, au titre des indemnités d’occupations échues,

— Condamner Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [E] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquiter des dépens, en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux le 3 novembre 2023,

— Déclarer la décision opposable à la SELARL BDR & ASSOCIES, en la personne de Me [R] [T] en sa qualité de liquidateur de la SAS DENTY FRANCE,

La SELARL BDR & ASSOCIES prise en la personne de Me [R] [T] en sa qualité de mandataire liquidateur et Me [R] [T] en son nom personnel, assignés à personne morale, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, pas plus que M. [N] [J], qui a été assigné en étude. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

La décision a été mise en délibéré puis prorogée jusqu’à ce jour où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PAR CES MOTIFS

Sur le sort du bail

Sur la résiliation du bail en application de l’article L 641-12 du code de commerce

L’article L 641-12 du code de commerce dispose que Sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 641-11-1, la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1. Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail ;

2. Lorsque le bailleur demande la résiliation judiciaire ou fait constater la résiliation de plein droit du bail pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire ou, lorsque ce dernier a été prononcé après une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, au jugement d’ouverture de la procédure qui l’a précédée. Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ;

3. Le bailleur peut également demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, dans les conditions prévues aux troisième à cinquième alinéas de l’article L. 622-14.

Le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite.

Le privilège du bailleur est déterminé conformément aux trois premiers alinéas de l’article L. 622-16.

Monsieur [E] [V] soutient que le bail consenti à la SAS DENTY FRANCE le 13 mai 2022 est résilié depuis le 15 juin 2023, date du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, en raison de la décision de la SELARL BDR &ASSOCIÉS de ne pas poursuivre le bail dont Me [R] [T] a fait part le 30 septembre 2024, et ce, en application des dispositions de l’article L.641-12 du code de commerce. A minima, il estime que le bail a pris fin en application des mêmes dispositions à compter de la date de l’envoi de son courrier.

Or, l’article L.641-12 du code de commerce susmentionné concerne la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise uniquement.

En l’espèce, Monsieur [E] [V] et la SAS DENTY FRANCE ont entendu conclure un bail portant sur des locaux à usage d’habitation pour servir de résidence principale à la SAS DENTY FRANCE dont Monsieur [N] [J] était le président et soumettre ledit bail aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, plus précisément, au titre 1er bis de cette loi, applicable aux logements meublés.

L’article L.641-12 du code de commerce est donc inapplicable aux faits de l’espèce et il ne peut être jugé que le bail d’habitation a été résilié en application de ces dispositions, que ce soit à la date du 15 juin 2023 ou à celle du 30 septembre 2024.

Sur la résiliation du bail du fait du congé délivré par la SELARL BDR & ASSOCIÉS

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois ou d’un mois si le logement se trouve en zone dite « tendue ». Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [E] [V] entend se prévaloir du courrier adressé par la SELARL BDR & ASSOCIES le 30 septembre 2024 valant, selon lui congé. Toutefois, aux termes de cette lettre, Me [R] [T] indique simplement que le bail se trouve résilié à effet du 15 juin 2023, soit de manière rétroactive.

Dès lors, le requérant ne saurait se fonder sur une telle pièce pour estimer que le bail est résilié depuis le 30 octobre 2024, un mois après l’effet de ce prétendu congé qui ne respecte pas les formalités imposées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée et ne mentionne pas ce terme de « congé ».

Par conséquent, il ne saurait non plus être jugé que le bail a pris fin le 30 octobre 2024 du fait d’un congé qui ne peut être qualifié comme tel.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Il résulte de la combinaison des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil disposent que le bailleur peut demander en justice la résiliation d’un contrat de bail pour manquement suffisamment grave de la part du locataire à ses obligations, notamment à celle de jouissance paisible des lieux.

En l’espèce, Monsieur [E] [V] évoque les troubles et nuisances à l’origine desquels se trouve Monsieur [N] [J] au sein de l’immeuble, au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu par la SAS DENTY FRANCE.

Toutefois, il convient de constater que d’après l’extrait KBIS de la société du 12 mars 2025, la procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la SAS DENTY a été clôturée pour insuffisance d’actif et la société radiée selon jugement du tribunal de commerce de PARIS le 19 novembre 2024.

Dès lors, il n’y a pas lieu de se prononcer sur une éventuelle résiliation d’un bail qui a pris fin avec la disparition de la personne morale contractante.

Il sera donc retenu que le bail a pris fin le 19 novembre 2024 et constaté que Monsieur [N] [J], occupant du chef de la société aujourd’hui radiée, occupe encore les lieux, selon les témoignages des occupants de l’immeuble versés au dossier, pour certains d’entre eux très récents.

Il ne dispose d’aucun droit ou titre pour se maintenir dans le logement appartenant à Monsieur [E] [V] qui, dès lors, sera autorisé à poursuivre son expulsion dans les conditions prévues par les articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bail a expiré le 19 novembre 2024 et Monsieur [N] [J] se maintient dans les lieux depuis. Il sera donc condamné à verser à Monsieur [E] [V] une indemnité d’occupation depuis cette date, jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Le montant de cette indemnité mensuelle sera fixé au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions (actuellement 1950 euros charges comprises).

La demande de Monsieur [E] [V] de condamner Monsieur [N] [J] à lui verser la somme de 40 950 euros au titre des indemnités d’occupation échues depuis le 15 mai 2023 sera rejetée, le bail ayant pris fin à compter du 19 novembre 2024 et non à compter du 15 mai 2023.

L’arriéré d’indemnités d’occupation s’élève, depuis le 19 novembre 2024, à la somme 9 165 euros arrêtée au 15 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, au paiement de laquelle Monsieur [N] [J] sera condamné, en deniers ou quittance, faute de production par le demandeur d’un décompte faisant preuve d’éventuels paiements intervenus depuis cette date.

Sur les demandes à l’encontre de la SEARL BDR & ASSOCIÉS en la personne de Me [R] [T] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire et en son nom propre

Les demandes formées par Monsieur [E] [V] à l’encontre de la SEARL BDR & ASSOCIÉS en la personne de Me [R] [T] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire et à l’encontre de Me [R] [T] en son nom personnel seront rejetées, en ce que la présente procédure est étrangère aux opérations de liquidation désormais clôturées, le bail ayant été conclu à titre d’habitation et non pour l’exercice de l’activité commerciale de la SAS DENTY FRANCE.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, dont sera exclu la sommation de quitter les lieux délivré le 3 novembre 2023 avant expiration du bail.

L’équité commande, par ailleurs, de le condamner à verser à Monsieur [E] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et rien ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes de constater que le bail aux fins d’habitation conclu le 13 mai 2022 entre Monsieur [E] [V] d’une part et la SAS DENTY FRANCE d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 6] (2ème étage porte droite) a pris fin le 15 juin 2023, ou le 30 septembre 2024 ou le 30 octobre 2024,

REJETTE la demande de prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat,

CONSTATE que ce contrat pris fin le 19 novembre 2024, du fait de la clôture de la procédure de liquidation judiciaire et de la radiation de la SAS DENTY FRANCE,

AUTORISE Monsieur [E] [V] à faire procéder l’expulsion de Monsieur [N] [J], occupant sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 6] (2ème étage porte droite) et, le cas échéant, des lieux accessoires au logement, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [E] [V] une indemnité d’occupation à compter du 19 novembre 2024 et ce, jusqu’à libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

FIXE le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions (actuellement 1950 euros charges comprises),

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [E] [V], en deniers ou quittance, la somme de 9 165 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 15 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus,

REJETTE la demande de Monsieur [E] [V] de condamner Monsieur [N] [J] à lui verser la somme de 40 950 euros au titre des indemnités d’occupation échues,

REJETTE les demandes formées par Monsieur [E] [V] à l’encontre de la SEARL BDR & ASSOCIÉS en la personne de Me [R] [T] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire et les demandes formées à l’encontre de Me [R] [T] en son nom personnel,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] à verser à Monsieur [E] [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [J] aux dépens (à l’exclusion du coût de la sommation du 3 novembre 2023),

RAPPELLE que la présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe.

La greffière La juge des contentieux de la protection

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02963 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NMP