TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Doriane DJELLOUL

M^e Dominique DUMOULIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08475 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3WF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 16 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [U] [C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS,

Madame [F] [C] épouse [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS,

Madame [Q] [C] épouse [B], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS,

Madame [J] [C] épouse [E], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 6], représenté par M^e Dominique DUMOULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1828

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08475 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3WF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 1992, M. [W] [C] a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [X] et M. [D] [X], soumis à la loi du 6 juillet 1989, sur un appartement situé [Adresse 7], qu’ils occupaient depuis juillet 1952 selon un bail régi par la loi du 1er septembre 1948.

M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] sont devenus propriétaires de l’appartement le 25 juillet 2012.

Par avenant en date du 29 mars 2024, M. [O] [X] est devenu titulaire du bail suite au décès de sa mère le 5 janvier 2024.

Se prévalant d’un défaut de paiement des loyers et par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] ont assigné M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail et de son avenant, ordonner l’expulsion de M. [O] [X] si besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

—  14611,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle fixée au loyer et aux charges, soit 2543,34 euros par mois, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail et jusqu’à liberation des lieux,

—  1461,11 euros au titre de la clause pénale,

-2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 13 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 22 janvier 2026, M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C], représentés par leur conseil, se sont désistés de leurs demandes d’acquisition de clause résolutoire, de résiliation de bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Ils ont sollicité de:

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [O] [X] faute de qualité à agir,

— déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [O] [X] en raison de la prescription,

— subsidiairement, déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [O] [X] antérieures au 21 janvier 2021,

— la condamnation de M. [O] [X] au paiement de la dette locative, actualisée à la somme de 27613,48 euros au 31 octobre 2025, échéance d’octobre incluse,

— la condamnation de M. [O] [X] au paiement de l’état des lieux de sortie, soit la somme de 350 euros,

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [O] [X].

M. [O] [X], assisté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité de :

— juger sans objet l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la demande en expulsion,

— rejeter la demande en paiement de la délivrance du commandement de payer,

— juger que M. [O] [X] n’est plus redevable de loyers à compter du 1er novembre 2025,

— juger que depuis à tout le moins l’année 2005 les bailleurs ont manqués à leur obligation de délivrance d’un logement décent,

— juger que les bailleurs ne pourront se prévaloir de la clause résolutoire ainsi que de ses effets,

— débouter les demandeurs de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— rejeter la demande au titre de la clause pénale,

— condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 20000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 15000 euros au titre de son préjudice moral,

— ordonner la compensation des sommes dues,

— condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 22 janvier 2026 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur le désistement des bailleurs

M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] ont indiqué se désister de leurs demandes en acquisition de clause résolutoire, en résiliation de bail, en expulsion, de condamnation à une indemnité d’occupation, ce qu’il y a lieu de constater.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2026, M. [O] [X] leur devait la somme de 27613,84 euros au titre des loyers impayés.

M. [O] [X] ne conteste pas la dette. Il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers impayés.

Sur la clause pénale

L’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bail stipule que tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, dès le premier acte d’huissier.

En l’espèce, M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] sollicitent une somme de 1461,11 euros au titre de la clause pénale.

Or, conformément à l’article 4, i), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une telle clause est réputée non écrite.

M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] seront donc déboutés de leur demande.

Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, les demandeurs démontrent que M. [O] [X] a informé leur mandataire d’un « changement de sa part pour l’état des lieux et de remise des clés » prévu le 15 septembre 2025 et qu’il remettrait les clés le 30 septembre 2025. Ils justifient également que M. [O] [X] a ensuite été avisé par courrier recommandé avec accusé de réception distribuée le 17 septembre 2025 qu’un état des lieux de sortie serait effectué par commissaire de justice le 25 septembre 2025. Ils établissent ainsi qu’un état des lieux amiable n’a pas pu être établi le 15 septembre 2025 du fait de M. [O] [X], que ce dernier a fait part d’une remise de clés à une nouvelle date sans évoquer d’état des lieux, et qu’ils l’ont informé de l’établissement d’un état des lieux par commissaire de justice au moins sept jours à l’avance.

M. [O] [X] sera en conséquence condamné à payer aux bailleurs la moitié du coût de l’état des lieux, soit la somme de 175 euros au regard de la facture de 350 euros versée aux débats.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la qualité à agir des demandeurs

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, les demandeurs démontrent être propriétaires des lieux depuis le 25 juillet 2012. Ils ont ainsi qualité à agir et défendre dans le cadre de la présente instance, les conséquences de leur qualité ou non de propriétaires devant ensuite s’apprécier dans le cadre des demandes de M. [O] [X].

Sur la prescription

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, M. [O] [X] a formulé ses demandes à l’audience du 22 janvier 2026. Ses demandes portant sur des périodes antérieures au 22 janvier 2023 seront déclarées irrecevables.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques".

Il ressort également de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur s’engage à remettre aux locataires un logement en bon état d’usage et de réparations, dont les équipements sont en bon état de fonctionnement. S’ajoutent à cette obligation de délivrance celles d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état d’usage et d’y réaliser toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en usage et à l’entretien des locaux loués.

Le propriétaire qui manque à ses obligations de délivrance d’un logement décent et d’entretien peut être condamné à verser à ses locataires des dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Il est de jurisprudence constante que toute clause exonératoire est impossible en la matière, et que le bailleur ne saurait opposer au locataire d’avoir accepté le logement en l’état.

Les critères de décence du logement sont précisés par le décret du 30 janvier 2002, pris notamment en son article 2 selon lequel : (…) 2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…) 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires (…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Enfin, aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, M. [O] [X] explique que le logement connaissait depuis plus de vingt ans des désordres et que sa mère en a avisé les bailleurs dès 2008.

Il verse à l’appui de sa demande :

— un courrier du conseil de Mme [H] [X] en date du 31 mars 2008 relatif au remplacement de la porte d’entrée et des encadrements de fenêtres,

— un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, constatant dans la cuisine « qu’entre le bâti de la fenêtre et les ouvrants, de l’air passe » et « un revêtement sur les murs fortement craquelé » outre « des tâches marronâtres sur le mur à différents endroits », au sol « un carrelage vétuste » ; dans la chambre à coucher « l’air passe entre le bâti de la fenêtre et les ouvrants » et « des traces de moisissure noirâtres sont apparentes sur le champ du vantail droit » ; dans la salle d’eau, « des traces de moisissures sont visibles sur le bâti de la fenêtre, du scotch été déposé entre le bâti et l’ouvrant, l’air froid passe entre le bâti de la fenêtre et la partie ouvrante » ; dans la salle à manger, « les fenêtres présentent les mêmes désordres que ceux précédemment constatés, le bois s’effrite, l’air passe entre le bâti et les parties ouvrantes » et « un câble électrique est décroché à différents endroits et est pendant » ; dans le bureau, « de l’air passe entre le bâti et les parties ouvrantes , le bois se fissure à différents endroits » ;

— un courrier du 14 février 2025 de la Direction du logement et de l’habitat, service technique de l’habitat de la ville de [Localité 1], relatant un contrôle sanitaire dans le logement ayant fait apparaître une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente inexistante (aucun système d’aération permanent) et que l’ensemble des fenêtres en bois simple vitrage d’origine est vétuste et n’assure plus une protection efficace contre les intempéries. Dans ce courrier, les bailleurs ont été mis en demeure de faire exécuter tous travaux nécessaires pour assurer l’aération générale du logement, permettre le fonctionnement normal et l’étanchéité des menuiseries extérieures notamment l’ensemble des fenêtres ;

— une annonce de vente du bien au prix de 1206000 euros précisant qu’il est entièrement à rénover.

Les bailleurs expliquent que le désordre invoqué en 2008 portait uniquement sur l’absence de double vitrage, qu’aucun justificatif n’est apporté quant à un préjudice de jouissance, que les fenêtres et la chaudière ont été remplacées, et que l’électricité a été refaite.

Ils communiquent :

— un devis n°DE0001331 en date du 10 mars 2025 de la société PRO ACTIF d’un montant de 26145,08 euros pour le changement de fenêtres, la peinture de la cuisine et l’installation d’un réseau VMC,

— une facture n°FA0001543 en date du 7 juillet 2025 de la société PRO ACTIF d’un montant de 12913,67 euros (acompte),

— une facture n°FA0001608 en date du 10 novembre 2025 de la société PRO ACTIF d’un montant de 9215,57 euros (changement de fenêtres),

— une facture en date du 28 décembre 2022 de la société ASF d’un montant de 9001,30 euros mentionnant la création d’une nouvelle installation électrique,

— une facture en date du 20 janvier 2023 de la société GAZFLASH d’un montant de 2820,40 euros (dépose et remplacement de chaudière).

Il sera tout d’abord rappelé que M. [O] [X] est titulaire du bail depuis le 29 mars 2024 et ne peut ainsi évoquer un préjudice de jouissance qu’à compter de cette date.

Il apparaît ensuite que le courrier de Mme [H] [X] datant de 2008 permet d’établir la vétusté des fenêtres à cette date. Elles n’ont été changées qu’en 2025 et il est ainsi établi que lors de l’entrée dans les lieux en tant que locataire de M. [O] [X], les désordres étaient déjà existant et que les bailleurs n’ont pas mis à sa disposition un logement décent au regard du constat versé en procédure. La facture relative au changement de fenêtres datant du mois de novembre 2025, il est établi un préjudice de jouissance pour M. [O] [X] du 29 mars 2024 au 30 octobre 2025 (date de fin de bail) soit durant 19 mois. Ce préjudice est établi pour l’ensemble des pièces du logement.

M. [O] [X] ayant limité l’indemnité mensuelle sollicitée à hauteur de 83,33 euros, il sera indemnisé à hauteur de 1583,27 euros au titre de son préjudice de jouissance.

M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] seront condamnés à lui payer cette somme. Cette condamnation sera solidaire conformément aux articles 1310 et suivants du code civil.

Sur le préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [O] [X] sollicite la somme de 15000 euros du fait d’avoir été exposé et d’avoir vu sa mère exposée pendant des années à des conditions de vie privée et familiale indécentes en souffrant de n’avoir pas vu s’être mis à disposition et entretenu un logement décent.

Il n’apporte aucun élément à l’appui de ses prétentions et sera débouté de sa demande.

Sur la demande de compensation

En application des articles 1347 et suivants du code civil, il y a lieu d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties.

M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] sont condamnés à payer la somme de 1583,27 euros à M. [O] [X]. Ce dernier est condamné à leur payer les sommes de 27613,84 euros et 175 euros. La compensation de ces sommes sera ainsi ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer qui n’est pas versé aux débats et les demandeurs n’ayant pas soutenu leur demande de résiliation de bail.

Il paraît inéquitable que M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] supportent tous les frais irrépétibles. M. [O] [X] sera condamné à leur payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] se désistent de leurs demandes de constat d’acquisition de clause résolutoire, de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] la somme de 27613,84 euros au titre des loyers impayés selon décompte du 20 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] la somme de 175 euros au titre de l’état des lieux de sortie,

DEBOUTE M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] de leur demande au titre de la clause pénale,

DECLARE recevables les demandes de M. [O] [X] au titre de la qualité à agir,

DECLARE irrecevables les demandes de M. [O] [X] antérieures au 22 janvier 2023 comme étant prescrites,

CONDAMNE solidairement M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] à payer à M. [O] [X] la somme de 1583,27 euros au titre de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE M. [O] [X] de sa demande au titre du préjudice moral,

ORDONNE la compensation des créances entre les parties,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à M. [U] [C], Mme [F] [N] née [C], M. [R] [C], Mme [Q] [B] née [C] et Mme [J] [E] née [C] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [X] aux dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas le coût d’un commandement de payer,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La Juge