TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [N] [X] veuve [T]

Monsieur [K] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08864 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544C

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Marie-sophie CHAPUIS-DAZIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2305

DÉFENDEURS

Madame [N] [X] veuve [T], demeurant [Adresse 7] – ALGERIE

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 15 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08864 – N° Portalis 352J-W-B7I-C544C

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 novembre 1991, M. [P] [V], aux droits duquel vient la SCI [Adresse 2], a donné à bail à M. [E] [S] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

M. [E] [S] [T] est décédé le 14 janvier 2024, laissant pour héritiers son épouse, Mme [N] [X], et plusieurs enfants, dont M. [K] [T].

Par courrier reçu par la bailleresse le 7 mars 2024, M. [K] [T] a sollicité le transfert du bail au profit de Madame [N] [X] en sa qualité d’épouse de M. [E] [S] [T].

Par courrier du 15 mars 2024, la SCI [Adresse 2] a refusé le transfert du bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 17 septembre 2024 et 4 octobre 2024, respectivement signifiés à étude et à l’étranger, la SCI [Adresse 2] a fait assigner M. [K] [T] et Mme [N] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— juger que ni M. [K] [T] ni Mme [N] [X] ne peuvent prétendre à aucun droit au bail sur l’appartement sis [Adresse 3],

subisidiairement

— ordonner la résiliation judiciaire du bail du 15 novembre 1991 pour violation de la destination du bail et impayés réitérés des loyers et des charges,

— ordonner l’expulsion des défendeurs des lieux sis [Adresse 3] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce avec l’aide de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— autoriser le séquestre des meubles et objets mobiliers dans tel garde meuble de leur choix, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner in solidum M. [K] [T] et Mme [N] [X] au paiement de la somme de 1711,11 euros (septembre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’au paiement des loyers et charges éventuellement exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,

— autoriser la SCI [Adresse 2] à actualiser la dette au jour de l’audience à venir, même en cas de défaut des défendeurs, et la somme éventuellement due jusqu’au jour où l’indemnité d’occupation sera fixée et les défendeurs condamnés in solidum à la payer,

— fixer une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer, charges et taxes en sus, indemnités à indexer selon les clauses du contrat résilié et condamner in solidum M. [K] [T] et Mme [N] [X] au paiement de cette indemnité, jusqu’à la libération complète et effective des lieux et remise des clés, vide de tout meuble ou l’expulsion ;

— assortir la dette locative et l’indemnité mensuelle d’occupation de l’intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner in solidum M. [K] [T] et Mme [N] [X] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum M. [K] [T] et Mme [N] [X] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [Adresse 2] soutient que les conditions de transfert du bail issues de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas remplies, dès lors que M. [K] [T], fils du locataire en titre, réside à Gap, et que le logement donné à bail à M. [E] [S] [T] ne servait pas à l’habitation des deux époux, Mme [N] [X] résidant en Algérie, de sorte que le logement n’était pas la résidence principale du couple et qu’elle ne peut ainsi se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil. Elle soutient subsidiairement que s’il devait être considéré que Mme [N] [X] disposait d’un droit au bail, la résiliation judiciaire devrait être ordonnée pour défaut d’occupation des lieux, Mme [N] [X] n’occupant pas les lieux à titre de résidence principale, et pour défaut de paiement des loyers, dès lors que les loyers et charges ont cessé d’être réglés à compter de la réception du courrier de refus du transfert de bail. Au soutien de sa demande tendant à fixer l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer, elle soutient que l’indemnité d’occupation a une double vocation, qu’elle constitue une dette de jouissance et la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. Au visa de l’article 1231-6 du code civil, elle soutient enfin que la réticence fautive des défendeurs l’a contrainte à les assigner en justice, et à régler des frais de gestion plus élevés facturés par le gérant d’immeuble, du fait de la complexification de la situation locative.

A l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI [Adresse 2] représentée par son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [K] [T] et Mme [N] [X] n’ont pas comparu, ni personne pour eux, de sorte qu’il sera, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 octobre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur le transfert du bail

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Il est en l’espèce établi que M. [K] [T] est le descendant de M. [E] [S] [T], locataire en titre, décédé le 14 janvier 2024, et que Mme [N] [X] est son conjoint survivant.

Il résulte toutefois des éléments versés aux débats que M. [K] [T] résidait à [Localité 5] à la date du décès de son père, ainsi qu’il en résulte de l’acte de décès de M. [E] [S] [T], de la déclaration sur l’honneur faite par M. [K] [T] le 16 janvier 2024, et de la procuration signée par Mme [F] [X] aux fins d’autoriser la procédure de rapatriement du corps de son défunt époux. Il résulte par ailleurs de ces mêmes documents que Mme [N] [X] résidait en Algérie à la date du décès de son époux.

M. [K] [T] ne justifie donc pas de sa cohabitation avec M. [E] [S] [T] dans les lieux litigieux durant un an à la date de son décès. Il ne saurait prétendre au transfert du bail à son profit.

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les conjoints ne bénéficient toutefois de la cotitularité du bail qu’à la double condition que le bail n’ait pas de caractère professionnel et qu’il serve effectivement à l’habitation des deux époux.

Or, en l’espèce, il a été établi que le logement ne servait pas d’habitation effective aux deux époux, puisque les éléments versés aux débats démontre que Mme [N] [X] résidait en Algérie ; le bail n’était donc pas réputé lui appartenir, même en sa qualité d’épouse.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 stipule toutefois que le contrat de bail est automatiquement transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, ce qui est le cas de Mme [N] [X].

Le contrat de bail lui a ainsi été transféré de plein droit à la date du décès de M. [E] [S] [T], de sorte qu’il convient d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

L’article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. (…)".

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit, à l’article VIII des conditions générales, que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La destination des locaux loués étant l’habitation principale du locataire, il convient de constater que Mme [N] [X], dont il a précédemment été établi qu’elle résidait en Algérie, et qui, non comparante, ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle occuperait les lieux litigieux au moins 8 mois par an, a manqué à son obligation d’utilisation des lieux suivant la destination donnée par le contrat de location.

L’inoccupation actuelle des lieux à titre de résidence principale est ainsi établie, tout comme l’est, au surplus, le défaut de paiement des loyers, auquel est pourtant tenu tout locataire en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le décompte versé aux débats par le bailleur démontrant qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de mai 2024, ce qui caractérise deux violations graves et répétées aux obligations contractuelles de la locataire.

Il convient en conséquence d’ordonner la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date du présent jugement.

Mme [N] [X] devenue sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, sera ainsi enjointe à restituer les lieux et, à défaut de restitution, son expulsion et celle de tous occupants de son chef sera autorisée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé et il conviendra d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [N] [X] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, la SCI [Adresse 2] produit un décompte démontrant que Mme [N] [X], dont il sera précisé qu’elle seule tenue au paiement du loyer en sa qualité de locataire, reste lui devoir la somme de 5448,86 euros à la date du 1 août 2025, mois d’août 2025 inclus, ainsi qu’au paiement des loyers dus jusqu’à la date de la résiliation du bail, soit jusqu’au présent jugement.

Elle sera dès lors condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1711,11 euros, et du présent jugement pour le surplus.

Mme [N] [X] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative des lieux.

Dès lors qu’il pas établi que M. [K] [T] occuperait également les lieux, la demande de condamnation in solidum sera rejetée.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou résistance abusive.

Il est cependant constant que l’indemnité d’occupation dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité, et qu’elle ne peut se cumuler avec des dommages-intérêts, dès lors que cela aboutirait à réparer deux fois le même préjudice (Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, n° 19-26.045).

En l’espèce, la SCI [Adresse 2] ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui de n’avoir pu jouir de son bien, qui sera indemnisé par l’indemnité d’occupation à laquelle Mme [F] [X] a été précédemment condamnée. Aucune preuve des frais additionnels facturés par le gérant de l’immeuble n’est versée aux débats. L’assignation en justice sera compensée par les dépens et les frais irrépétibles.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur les frais du procès

Mme [F] [X], seule partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des deux assignations.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions du transfert du bail à M. [K] [T] du contrat de bail conclu le 15 novembre 1991 entre M. [P] [V] aux droits duquel vient la SCI [Adresse 2] d’une part, et M. [E] [S] [T] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], ne sont pas réunies,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 15 novembre 1991 entre M. [P] [V] aux droits duquel vient la SCI [Adresse 2] d’une part, et M. [E] [S] [T] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], a été transféré de plein droit à Mme [N] [X],

ORDONNE la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi transféré à Mme [N] [X], aux torts exclusifs de la locataire, à compter du présent jugement,

ORDONNE en conséquence à Mme [N] [X] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Mme [N] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Adresse 2] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 5448,86 euros arrêtée à la date du 1 août 2025, mois d’août 2025 inclus, ainsi qu’au paiement des loyers dus jusqu’à la date de la résiliation du bail, soit jusqu’au présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1711,11 euros, et du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à la SCI [Adresse 2] à compter du présent jugement une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui dûment justifié du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant précisé que ladite indemnité sera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE les demandes de condamnation en paiement formées à l’encontre de M. [K] [T],

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme [N] [X] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [N] [X] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 15 octobre 2025

le Greffier le Juge