TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [W] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OVZ

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de Paris, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OVZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 janvier 2005, l’OPAC de [Localité 4], désormais dénommé établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à M. [W] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 306,36 euros, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [W] [G] un commandement de payer la somme principale de 2397,49 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [G] le 21 mars 2023.

Par assignation du 28 novembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à défaut ordonner la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement du loyer, dire que les meubles seront soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à libération des lieux,

—  6991,72 euros sur l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH sollicite le benefice de son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 8440,43euros. Il est indiqué que le paiement de l’intégralité du loyer n’a pas repris.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 20 mars 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2397,49 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 mai 2023.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Il ressort de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er décembre 2024, M. [W] [G] lui devait la somme de 8440,43 euros. Ce montant correspond aux impayés de loyers ainsi qu’aux indemnités d’occupation échus à cette date.

M. [W] [G] ne s’étant pas présenté à l’audience et n’apportant de ce fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamnée à payer la somme de 8440,43 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 2397,49 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4594,23 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer au demandeur la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 janvier 2005 entre l’OPAC DE [Localité 4] désormais [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [W] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], est résilié depuis le 21 mai 2023,

ORDONNE à M. [W] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 8440,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023 sur la somme de 2397,49 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4594,23 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [W] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [W] [G] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [G] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge