TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre

N° RG 25/08797

N° Portalis 352J-W-B7J-DAJJ2

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Juillet 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

rendu le 03 Décembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [N], [F], [U] [S]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [X], [P], [V] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [W] [L] [E] épouse [Z]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Philippe VERDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1680

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [S]

[Adresse 13]

[Localité 14] (ROYAUME-UNI)

représenté par Maître Alice DEPRET de la SELARL BWG ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0989

Décision du 03 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 25/08797 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJJ2

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire,

assisté de Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

[B] [A], dont le dernier domicile était à [Localité 15] est décédée le [Date décès 6] 2023 laissant pour lui succéder:

[I], [N] et [X] [S] et [W] [J], ses enfants.

Il dépend de la succession:

3 caves, deux appartements, une chambre de service et une unité d’habitation composée de deux autres chambres de services dépendant d’une copropriété sise à [Localité 15],des droits indivis sur une parcelle sise à [Localité 11],des droits indivis sur une cave et un studio dépendant d’une copropriété sise à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2025, [N] et [X] [S] et [W] [J] (ci-après les consorts [S]) ont assigné [I] [S] devant le président de ce tribunal à l’audience du 22 octobre 2025 aux fins de:

les autoriser à vendre les trois chambres de service sise à Paris au prix minimum de 295.000 euros,subsidiairement, en ordonner la vente sur licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Paris,condamner [I] [S] à leur verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, ils ont exposé oralement les moyens figurant dans leurs conclusions déposées le jour même au greffe.

Décision du 03 Décembre 2025

2ème chambre

N° RG 25/08797 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJJ2

A l’audience, [I] [S] a demandé au président du tribunal de:

rejeter les demandes,fixer à compter du mois de juillet 2023 au bénéfice de l’indivision et à la charge des consorts [S] une indemnité mensuelle de 4.600 euros pour leur occupation des biens sis à [Localité 15],les condamner à titre provisionnel à lui verser une somme de 31.050 euros au titre de sa quote-part dans l’indemnité d’occupation due par eux pour la période allant de juillet 2023 à octobre 2025,les condamner à lui verser une somme de 6.000 euros autitre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a repris oralement les moyens figurant dans ses conclusions déposées le jour de l’audience au greffe.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 3 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions des consorts [S] déposées à l’audience et leur plaidoirie entendue;

Vu les conclusions de [I] [S] déposées à l’audience et sa plaidoirie entendue;

1°) Sur l’autorisation de vendre

Au visa de l’article 815–6 du code civil, les consorts [S] font valoir:

que les liquidités de la masse indivise ne permettent pas de payer le passif indivis exigible ou à échoir à bref délai,qu’en effet, les charges de copropriété impayées sont de l’ordre 10.000 euros et que les droits de succession à échoir en décembre prochain sont de 94.000 euros,que la nécessité de régler des droits de succession constitue un cas d’urgence justifiant la vente d’un bien indivis afin de préserver l’intérêt commun,qu’il échet donc de vendre les 3 chambres de service.

[I] [S] oppose:

que l’unité d’habitation composée des trois chambres ne dispose pas d’un système de chauffage autonome, qu’en effet, son réseau de chauffage est connectée à la chaudière installée dans l’un des deux autres appartements indivis, que son réseau d’alimentation en eau et en évacuation des eaux usées transite par une canalisation installée dans un lot voisin et défigurant sa fenêtre,que le bien ne peut être vendu en l’état sauf à exposer les indivisaires à des recours de leur acquéreur en raison des défauts qui l’affectent, qu’une telle vente est donc contraire à l’intérêt commun,qu’il n’a pas été consulté sur le prix de vente et n’a pas eu accès au bien depuis de nombreuses années, qu’il ne peut donc savoir si le prix de vente sollicité est sérieux, qu’il produit des estimations supérieures et justifie de ce que le marché est aussi supérieur,qu’il a réglé sa quote-part des droits de succession par anticipation, qu’il n’y a donc aucune urgence, que ses coïndivisaires ont perçu d’assureur vie des capitaux suite au décès de la défunte, qu’ils peuvent donc parfaitement réglé leur quote-part de droits de succession, qu’en tout état de cause, les droits de mutation sont des dettes personnelles aux indivisaires,qu’il offre de régler sa quote-part des charges de copropriété, qu’il suffit que le notaire en charge du règlement de la succession procède à un appel auprès des indivisaires,que, s’agissant de la demande subsidiaire en licitation, les conditions de l’article 1377 du code de procédure civile ne sont pas remplies, qu’il n’y a nulle difficulté à partager ou à attribuer les chambres de service.

Sur ce, l’article 815–6 du code civil dispose que « le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. »

L’article 1709 du code général des impôt prévoit que les héritiers sont solidairement tenus des droits de mutation à l’exception de ceux exonérés de tous droits.

Il résulte des articles 815–17, 1313, 2284 et 2285 du code civil que lorsque le créancier à tous les coïndivisaires comme débiteurs solidaires, son gage comprend outre les biens divis des ses débiteurs leurs biens indivis.

Enfin, en application de l’article 815–17, le bien indivis entre dans le gage des créanciers dont la créance résulte de sa conservation ou de sa gestion.

En l’espèce, l’impayé de charges de copropriété des biens indivis sis à [Localité 15] est de l’ordre de 10.000 euros. S’agissant d’une créance née de la conservation et de la gestion de biens indivis, le syndicat peut les saisir.

Par ailleurs, compte tenu de l’imputation du paiement de 8.102 euros fait par [I] [S] le 30 juillet 2025 sur l’échéance à venir du 26 décembre 2025, l’administration fiscale disposera à cette date d’une créance exigible de 23.958 euros euros sur les indivisaires au titre des droits de succession.

Aucun des indivisaires n’étant exonéré de droits, cette créance de l’administration à échoir à bref délai les engagera tous solidairement, [I] [S] compris nonobstant son paiement par anticipation compte tenu de la solidarité, son paiement n’ayant pour effet que de réduire le montant de la dette solidaire sans lui retirer son caractère solidaire.

Ainsi, à défaut de paiement à l’échéance, l’administration sera en droit de saisir l’un quelconque des biens indivis.

Les biens indivis sont donc exposés à un risque de saisie pour un passif total à brève échéance de l’ordre de 33.000 euros (environ 10.000 euros de charges de copropriété et 23.000 euros de dettes fiscales) alors que l’indivision ne dispose plus à ce jour que d’environ 5.000 euros de liquidités.

Si [I] [S] allègue que ses coïndivisaires ont dans leur patrimoine divis des liquidités suffisantes pour régler le passif indivis, il n’en justifie pas.

Dans ces conditions, l’indivision ne disposant pas de liquidités suffisantes et étant exposée à un risque imminent de saisie, il est de l’intérêt commun de liquider une partie des actifs immobiliers indivis.

A supposer que l’ensemble constitué des trois chambres de service soient affectées des défauts allégués par [I] [S], il demeurerait que leur valeur intrinsèque en serait alors amoindrie. Dès lors, il ne serait pas contraire à l’intérêt commun de les vendre en l’état, toute reprise des défauts allégués nécessitant une dépense qui viendrait compenser l’augmentation correspondante de la valeur des chambres.

Il n’y a donc pas lieu de rejeter la demande d’autorisation de vendre en raison des défauts allégués. Il appartiendra uniquement aux vendeurs d’indiquer les éventuels défauts de leur bien afin de prévenir tout contentieux à venir.

L’une des chambres service dont la surface est trop faible pour pouvoir être louée peut être réunie aux deux autres afin d’intégrer une unité d’habitation louable et ainsi d’apporter une surface louable supplémentaire. Afin d’estimer au plus haut la valeur des trois chambres de service, il sera considéré qu’elles seront vendue en un seul lot de façon à augmenter la part de prix correspondant à la chambre non louable en l’état.

La surface des trois chambres réunies est légèrement inférieure à 25 m².

Plusieurs estimations sont produites. Selon un rapport de la chambre des notaires de septembre 2020, le prix au m² des petites surfaces dans le quartier des 3 chambres litigieuses était alors de 13.257,67 euros.

Selon des estimations faites au mois de décembre 2023, le prix au m² des chambres se situait alors entre 10.000 et 11.600 euros.

L’estimation de la chambre des notaires est la plus étayée car elle comprend, contrairement aux deux autres, une compilation des ventes faites dans le secteur.

Il convient donc de retenir cette estimation sauf à l’actualiser en considération de la variation du prix au m² dans l’arrondissement parisien correspondant, soit le 3ème arrondissement, entre septembre 2020 et ce jour telle que retracée par la [12] [Localité 15].

En septembre 2020,le prix moyen au m² dans le 3ème arrondissement était de 12.990 euros et au deuxième trimestre 2025, dernier prix publié, il est de 12.760 euros.

Le prix au m² des chambres litigieuses actualisé est donc 13.022,93 euros (13.257,67 x 12.760 / 12.990 arrondi)

La surface étant de 25 m², les chambres peuvent être estimées à 325.573,18 euros, arrondi à 325.500 euros.

Il convient donc d’autoriser les consorts [S] à vendre le bien au prix minimum de 325.500 euros, frais éventuels d’agence inclus.

2°) Sur l’occupation des biens sis à [Localité 15]

Au visa de l’article 815–9 du code civil, [I] [S] expose:

que seuls les consorts [S] disposent des clés des biens sis à [Localité 15],que, malgré ses demandes, aucun jeu de clés ne lui a été remis,qu’il n’a jamais été informé avant l’introduction de la présente instance de ce qu’une boîte à clés avait été installée, que le code de cette boîte ne lui a pas été communiqué,que la taille de la boîte ne permet pas d’y placer toutes les clés des biens parisiens,qu’ainsi, il a été privé de la jouissance des biens parisiens par ses coïndivisaires, que ces derniers doivent à l’indivision une indemnité mensuelle de 4.600 euros, compte tenu de la valeur de l’ensemble des biens,que les consorts [S] lui doivent donc à titre de provision le quart de l’indemnité d’occupation due par eux.

Les consorts [S] répliquent:

que [I] [S] n’a jamais demandé à avoir un jeu de clés,que ces clés sont disponibles dans une boîte à clés apposée en 2021,que [I] [S] disposant du code d’entrée et du Vigik du bâtiment, il peut librement se rendre dans les biens indivis,que, faute d’occupation privative, la demande doit être rejetée.

Sur ce, il résulte des articles 815–9 alinéa 2 et 815–10 alinéa 2 et 815–11 dernier alinéa du code civil que l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien indivis est redevable envers l’indivision de liquidités qui, après déduction des charges de l’indivision, viennent abonder le capital indivis et qui, à mesure de l’abondement, peuvent être l’objet d’une avance à proportion des droits de l’indivisaire qui la réclame et que lorsque l’indivisaire débiteur omet de remettre spontanément les liquidités dues par lui sur un compte indivis, l’avance peut se réaliser par sa condamnation personnelle à payer une somme d’argent à son coïndivisaire.

Jouit privativement d’un bien indivis l’indivisaire qui, sans nécessairement occuper lui-même le bien, en exclut son coïndivisaire.

En l’espèce, il n’est pas établi que [I] [S] ait été empêché par ses coïndivisaires d’accéder aux biens parisiens et d’en jouir.

En effet, il ne justifie d’aucune demande d’accès aux biens indivis parisiens adressée à ses coïndivisaires, étant observé que le notaire n’est pas investi par la loi d’un pouvoir de représentation de ses clients et que les mails adressés à ce dernier par [I] [S] ne peuvent valoir demande aux consorts [S] d’accès aux biens.

Il ne peut donc être considéré que les consorts ont joui ou jouissent privativement des biens par exclusion de [I] [S].

Les demandes afférentes à l’occupation de biens indivis doivent donc être rejetées.

La nature familiale du litige justifie que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, selon la procédure accélérée au fond:

AUTORISE [N] et [X] [S] et [W] [J] à vendre seuls pour le compte de la succession de [B] [A] au prix minimum de 325.500 euros frais d’agence inclus en un seul lot de vente les biens indivis suivants:

les lots 40, 57 et 63 dépendant d’une copropriété sise [Adresse 1] cadastrée section AG [Cadastre 5];

DÉBOUTE [N] et [X] [S] et [W] [J] de leur demande tendant à:

condamner [I] [S] à leur verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [I] [S] de ses demandes tendant à:

fixer à compter du mois de juillet 2023 au bénéfice de l’indivision et à la charge des consorts [S] une indemnité mensuelle de 4.600 euros pour leur occupation des biens sis à [Localité 15],les condamner à titre provisionnel à lui verser une somme de 31.050 euros au titre de sa quote-part dans l’indemnité d’occupation due par eux pour la période allant de juillet 2023 à octobre 2025,les condamner à lui verser une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Le CONDAMNE aux dépens;

Fait et jugé à [Localité 15] le 03 Décembre 2025

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM