TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/12551

N° Portalis 352J-W-B7G-CX5GH

N° MINUTE : 5

contradictoire

Assignation du :

10 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HONORE 166

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Kyra RUBINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0520

DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 8]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

Décision du 23 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/12551 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX5GH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 17 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Diana SANTOS CHAVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2000, la société Louvre – Groupe du Louvre, aux droits de laquelle se trouve la SAS [Adresse 8], a donné à bail à la société Palais Royal MH, aux droits de laquelle est venue la SAS Honoré 166, divers locaux commerciaux situés [Adresse 4] à [Adresse 9] (1er arrondissement), à usage de restaurant exploité sous l’enseigne « Chez Claude », pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2001.

Les locaux d’une superficie de 350 m2 se répartissement sur quatre niveaux du sous-sol au 2ème étage, suivis de locaux d’habitation, la totalité de l’immeuble appartenant à la société [Adresse 8].

Par avenant en date du 7 septembre 2006, les parties ont prorogé la durée du bail jusqu’au 31 décembre 2010. À l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Dans le cadre d’une procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, à la suite d’une demande en renouvellement signifiée par la locataire le 8 août 2014, l’expert judiciaire, M. [J] [N], a évalué la valeur locative en renouvellement au 1er octobre 2014 à la somme de 108.630 euros hors taxes par an.

Par exploit du 26 février 2018, la société Foncière Cour Carrée a exercé son droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce, et refusé le renouvellement du bail moyennant une indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé du 18 septembre 2019, M. [C] [I] a été désigné en qualité d’expert judiciaire pour évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation, sur assignation de la société Honoré 166. Une procédure en fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er octobre 2014 a été introduite devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 20/11449).

Au mois de juillet 2018, la société Honoré 166 a été confrontée à un important dégât des eaux et en a informé le bailleur. Plusieurs entreprises sont intervenues jusqu’à la détermination de l’origine du désordre résultant de la dégradation de la canalisation principale d’évacuation des eaux usées située en partie commune.

La société GEC est intervenue le 11 septembre 2019 pour procéder au remplacement de tronçons de canalisations d’évacuation des eaux usées en fonte, situés sous le plancher bas du hall de l’immeuble. La fuite a néanmoins persisté.

Au mois de janvier 2020, de nouvelles infiltrations ont été constatées en sous-sol. La société Honoré 166 a fait dresser un constat d’huissier le 31 janvier 2020.

Le 13 mars 2020, le restaurant « Chez Claude » a été fermé dans le cadre des mesures gouvernementales liées à la crise sanitaire.

Par exploit du 29 avril 2020, la société Honoré 166 a assigné la société [Adresse 8] en référé d’heure à heure devant le président du tribunal judiciaire de Paris, afin de voir ordonner les travaux nécessaires à la réparation de la fuite et, subsidiairement, la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance du 7 mai 2020, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné M. [O] [Y] en qualité d’expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport le 20 octobre 2021.

L’expert a retenu que les désordres provenaient de la défaillance d’une canalisation d’évacuation d’eaux usées partiellement enfouie dans le plancher bas du rez-de-chaussée de l’immeuble dont dépendent les locaux loués, et que cette canalisation est commune à l’immeuble.

Par exploit du 10 octobre 2022, la société Honoré 166 a assigné la société [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir l’indemnisation des préjudices matériels et de perte de marge brute résultant des désordres ayant affecté les locaux loués.

Par dernières conclusions notifiées le 3 mai 2024 par le RPVA, la société Honoré 166 demande au tribunal judiciaire de Paris de :

«  DECLARER la société [Adresse 8] irrecevable en ses demandes tendant à la résiliation judicaire du bail, à l’expulsion de la société Honoré 166 et à la condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation.

DEBOUTER la société [Adresse 8] de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris sa demande de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion consécutive de la société Honoré 166 des locaux et de condamnation de cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation.

CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à la société Honoré 166 la somme en principal de 22.983,77 euros (vingt-deux mille neuf cent soixante-douze euros et soixante-six centimes.

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à la société Honoré 166 la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société [Adresse 8] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais d’expertise et les frais d’huissier exposés au titre du constat dressé le 31 janvier 2020. "

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2024 par le RPVA, la société Foncière Cour Carrée demande au tribunal judiciaire de Paris de :

«  I – SUR LA DEMANDE DE LA SOCIÉTÉ HONORE 166 :

DEBOUTER la société HONORE 166 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

II – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

JUGER que la société HONORE 166 a commis un manquement grave en informant tardivement la société bailleresse des infiltrations de janvier 2020.

En conséquence :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail consenti à la société HONORÉ 166 exploitant sous l’enseigne " CHEZ [T] " à effet de la décision à intervenir.

ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés au rez-de-chaussée, un premier et un deuxième étages et sous-sol de l’immeuble du [Adresse 1], avec si nécessaire, l’intervention d’un huissier, des forces de l’ordre et d’un serrurier.

ORDONNER la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix de la société [Adresse 8], aux frais, risques et périls du locataire,

CONDAMNER à titre provisionnel la société HONORÉ 166 au paiement d’une indemnité d’occupation à la somme de 200.000 euros par an HT et HC.

CONDAMNER la société HONORE 166 au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître DENIZOT en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile. "

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 17 juin 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 23 octobre 2025 et rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande en paiement de la société Honoré 166

La société Honoré 166 sollicite l’indemnisation des postes de préjudice suivants :

— les préjudices matériels non pris en charge par la Compagnie d’assurance AXA et relevés par le rapport d’expertise : la liste des denrées alimentaires perdues à hauteur de 898,63 euros HT et 1.078,35 euros TTC ; la facture d’intervention de la société Nuflow du 16 juillet 2020 pour un montant de 2.094 euros TTC,

— le préjudice lié à la perte de marge brute a été évalué à 8.255,17 euros par l’expert judiciaire après intervention d’un sapiteur expert-comptable, au regard du fait que les travaux ont été finalisés le 30 juillet 2020 de sorte qu’elle n’a pu ouvrir son restaurant dès la fin de la période de confinement en juin 2020,

— les dépens : l’intégralité des frais d’expertise à hauteur de 11.671,96 euros doivent être mis à la charge du bailleur, auxquels s’ajoutent les frais de constat du 31 janvier 2020 à hauteur de 504,09 euros.

La société [Adresse 8] oppose plusieurs moyens tirés des clauses du contrat liant les parties. Elle fait soutenir :

— qu’en application de l’article 4.03 du bail, la locataire était tenue de l’aviser immédiatement des réparations à sa charge ; que la fuite était connue à tout le moins depuis le 31 janvier 2020 et qu’elle n’a été informée que par l’assignation en référé du 29 avril 2020 ; que ce délai de 3 mois n’est pas une information immédiate et entraîne l’application de la sanction contractuelle à savoir sa responsabilité du dommage ; que la carence de la locataire est volontaire en ce qu’elle a communiqué sur d’autres sujets sans évoquer la fuite ; que le confinement ne peut être opposé en ce qu’elle a disposé d’un mois et demi entre la connaissance de la fuite et le confinement pour l’informer ; que la carence de la locataire avait pour but de nuire à la bailleresse et dégrader les locaux ; que la carence a empêché la bailleresse de réaliser les travaux, causant son propre préjudice en ce que les travaux auraient pu être terminés pendant les périodes de confinement, ce que confirme le planning de travaux repris dans l’expertise ; que la locataire est fautive et responsable de son propre préjudice,

— qu’en application de la clause de souffrance figurant à l’article 4.03 du bail, la locataire ne peut réclamer aucune indemnité et doit supporter la gêne occasionnée par les travaux réalisés sur l’immeuble ; que cette clause vise les réparations, peu important leur cause, et concerne tout l’immeuble, sans distinction des parties privatives ou communes ; que le trouble ne peut être qualifié d’excessif dès lors que la locataire a attendu 3 mois pour l’avertir alors que les travaux auraient pu être réalisés plus tôt ; que cette clause interdit au preneur de réclamer une indemnisation au titre de la perte d’exploitation résultant des travaux ; que les travaux n’ont duré que deux jours, les périodes de fermeture avant et après les travaux (15 juin au 14 août) ne relevant pas de sa responsabilité,

— qu’en application de l’article 4.06 du bail, le preneur était tenu de s’assurer contre les dégâts des eaux et qu’il a renoncé à tout recours à son encontre en raison des sinistres de cette nature ; qu’il lui appartient donc de demander indemnisation à son assureur ; que le préjudice de perte de denrées alimentaires doit être écarté en ce qu’il s’agit d’une conséquence directe des infiltrations,

— qu’en application de l’article 4.03 du bail, le preneur est tenu de rembourser au bailleur les frais de travaux sur les parties communes.

La société Honorée 166 fait valoir :

— que la bailleresse ne peut opposer la clause de souffrance, laquelle s’applique à des travaux mis en œuvre par le bailleur mais pas à des réparations de désordres consécutifs à un sinistre produit dans les parties communes, désordres qui sont en réalité la suite du dégât des eaux de 2018 insuffisamment pris en charge par le bailleur ; que cette clause ne peut être opposée dans la situation d’une vétusté avérée des équipements ; que la clause de souffrance ne peut être opposée quand les inconvénients causés ont été anormaux et excessifs comme en l’espèce, la locataire n’ayant pu ouvrir les locaux à l’issue du confinement ; que la clause de souffrance ne peut permettre de contourner les obligations du bailleur issues de l’article 1719 du code civil de délivrance et de jouissance paisible,

— que la clause de renonciation à recours ne peut lui être opposée en ce qu’elle a pour objet d’éviter la subrogation de l’assureur lorsqu’il a indemnisé le sinistre ; qu’elle a respecté ses obligations contractuelles en souscrivant une assurance « dommages » garantissant notamment les dégâts des eaux ; que les préjudices pris en charge par son assurance sont exclus des demandes de la présente instance,

— que la bailleresse ne saurait lui reprocher un défaut d’information relatif à la fuite dès lors que l’expert judiciaire a relevé que les infiltrations et dégâts des eaux subis sont anciens, que la cause du dégât des eaux est une canalisation commune dans un état de dégradation et de vétusté avéré ; que la situation est connue du bailleur depuis de nombreuses années ; qu’aucune négligence de sa part n’a été relevée par l’assureur ou l’expert judiciaire.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, devenu 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

La délivrance implique que le bien loué puisse être exploité par le locataire conformément à la destination envisagée dans le contrat de bail, ce qui impose que le bien loué dispose des caractéristiques physiques et juridiques permettant d’exercer effectivement l’activité stipulée au bail.

En application de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 1755 du code civil précise qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 1724 du code civil, " si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. "

En l’espèce, le bail du 26 décembre 2000, modifié par avenant du 7 septembre 2006, stipule en son article 4.03 « Entretien, Réparations et travaux dans l’immeuble dont dépendent les lieux loués » :

«  Le Preneur souffrira quelques gênes qu’elles lui causent les réparations, reconstructions, bouchements de jours de souffrance, travaux quelconques et installations y afférents qui seront exécutés dans l’immeuble et ce, alors même qu’ils auraient pour résultat de modifier, diminuer ou diviser les parties communes sans pouvoir demander aucune indemnité ni diminution de loyer, qu’elles qu’en soient l’importance et la durée et, par dérogation à l’article 1724 du Code Civil, alors même que cette dernière excèderait quarante jours.

Le Preneur devra aviser immédiatement le Bailleur de toutes réparations à la charge de ce dernier dont il serait à même d’en avoir connaissance et d’en constater la nécessité sous peine d’être tenu responsable de toute aggravation résultant de son silence ou de son retard.

Le Preneur devra déposer à ses frais et sans délais tous coffrages et décorations ainsi que toutes installations qu’il aurait faites et dont l’enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation de fuites de toutes natures, de fissures dans les conduits de fumée ou de ventilation, notamment après incendie ou infiltrations et en général pour l’exécution de tous travaux.

Le Preneur devra également, de même sans indemnité, souffrir et par conséquent ne pouvoir s’opposer à toutes installations ultérieures (sanitaires, colonnes montantes de toutes natures, canalisations), même si elles ne lui profitent pas et passent par les lieux loués sous réserve que ces installations ne nuisent pas à l’exploitation.

Le Preneur devra rembourser au Bailleur les frais exposés par ce dernier pour l’entretien, l’amélioration et les réparations des parties communes dont dépendent les lieux loués, de leur équipements et installations, y compris ceux correspondant à des mesures et travaux prescrits par l’administration, et ce, à proportion de son occupation dans l’immeuble. Le loyer est à cet égard considéré comme net de charges pour le bailleur. "

Sur le manquement à l’obligation d’information à la charge du preneur

Il est constant que la société Honorée 166 a eu connaissance du déclenchement d’une nouvelle fuite d’eau provenant du plafond du sous-sol de son restaurant au plus tard le 31 janvier 2020, date à laquelle elle a fait établir un procès-verbal d’huissier pour la constater. Il ressort de ce constat que la fuite était déjà d’une gravité certaine, les photographies annexées mettant en évidence la disposition de bacs au sol pour collecter les écoulements d’eau.

Il ressort des pièces produites par la demanderesse qu’elle a déclaré ce sinistre à son courtier en assurance le 31 mars 2020, la déclaration signalant « une énorme fuite d’eau est apparue en cave, elle a fait disjoncter les réfrigérateurs et congélateurs. J’ai perdu toutes les marchandises ».

En dépit du constat du 31 janvier 2020 et de la déclaration de sinistre du 31 mars 2020, la société Honorée 166 ne justifie pas avoir alerté son bailleur de ce désordre avant l’assignation qu’elle lui a fait signifier en vue d’un référé d’heure à heure, le 29 avril 2020.

La demanderesse semble estimer que les locaux avaient été visités par toutes les parties en janvier 2020 dans le cadre des opérations d’expertise au titre de l’évaluation de l’indemnité d’éviction et que le dégât des eaux aurait pu être constaté à cette occasion. Pour autant, aucune pièce ne permet de confirmer que la fuite était visible à cette occasion et que la société [Adresse 8] pouvait être considérée informée à cette date.

La crise sanitaire et les mesures de fermetures administratives applicables à compter du 15 mars 2020 aux commerces, dont le restaurant de la société Honorée 166, ne sauraient être invoquées pour justifier le retard de l’information de la bailleresse dés lors qu’entre le 31 janvier et le 13 mars 2020, elle a disposé d’un mois et demi pour procéder à cette information.

Au regard de l’importance de la fuite constatée dès le 31 janvier 2020, l’information de la bailleresse par voie d’assignation en référé d’heure à heure le 29 avril 2020 doit être considérée comme tardive et caractérise un manquement à l’obligation d’information à la charge du preneur au regard de l’article 4.03 du contrat de bail.

Contrairement à ce que soutient la bailleresse, la sanction du manquement à l’obligation d’information n’est pas de rendre le preneur responsable de l’intégralité de son préjudice mais ouvre la possibilité de lui imputer « l’aggravation de son préjudice résultant de son silence ou de son retard » (article 4.03, alinéa 2 du bail).

Il ressort de la déclaration de sinistre du 31 mars 2020 de la société Honorée 166 à son courtier en assurance qu’à cette date, la fuite d’eau était énorme, qu’elle avait fait disjoncter les réfrigérateurs et congélateurs, et qu’elle avait perdu ses marchandises.

Il résulte de ces éléments que la perte des denrées alimentaires, intervenue bien après l’apparition de la fuite le 31 janvier 2020 et avant que la bailleresse n’en soit informée, constitue une aggravation du préjudice imputable au manquement à l’obligation d’information à la charge du preneur.

En conséquence, la société Honorée 166 sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de denrées alimentaires à hauteur de 898,63 euros HT et 1.078,35 euros TTC.

Sur la clause dite « de souffrance »

Il est constant que l’article 1724 du code civil n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger conventionnellement. Pour autant, le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués par le biais d’une clause relative à l’exécution des travaux (Civ. 3ème, 1er juin 2005, n° 04-12.200).

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire réalisé par M. [Y] que " les désordres importants qui se sont produits ont eu pour origine la défaillance d’une canalisation d’évacuation partiellement noyée dans le plancher bas du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 3] et occupé principalement par le restaurant de la demanderesse, la SAS HONORE 166 locataire de la SAS [Adresse 8], défenderesse.

La défaillance de la canalisation litigieuse, a eu comme conséquence de rendre la quasi-totalité du sous-sol du restaurant impropre à sa destination et, comme l’ensemble des réserves du restaurant se trouvent dans les locaux situés à ce niveau, le fonctionnement normal de l’établissement s’est trouvé totalement bloqué. "

L’expertise judiciaire a également établi que la canalisation défaillante faisait partie des parties communes de l’immeuble et que l’impossibilité d’exploiter le restaurant devait être considérée comme ayant duré du 15 juin 2020, date de la réouverture totale des restaurants après le confinement, jusqu’au 14 août 2020.

Il ressort également de l’expertise que les investigations ayant permis d’établir l’origine du désordre et de faire un diagnostic ont été réalisées par la société Nuflow le 13 juillet 2020, que cette société a proposé un devis de réparation le 16 juillet 2020 et que les travaux se sont terminés le 30 juillet 2020.

Contrairement à ce que soutient la société Honoré 166, la clause dite de « souffrance », qui stipule que le preneur devra supporter toutes les gênes et ne réclamer aucune indemnité au titre des travaux réalisés dans l’immeuble, ne distingue pas selon que les travaux entrepris sont des travaux ou des réparations, ni selon la cause des travaux, qu’il s’agisse de vétusté ou non des installations.

Toutefois, cette clause vise la gêne occasionnée par des travaux et non pas la gêne occasionnée par des désordres ayant affecté le local et empêché son exploitation. Si cette clause peut permettre de discuter les demandes d’indemnité pour la période du 13 au 30 juillet 2020 pendant laquelle se sont déroulés les travaux, elle ne peut exclure toute demande d’indemnité à l’encontre du bailleur pour la période de désordres subis par sa locataire.

En outre, cette clause ne peut avoir pour effet d’affranchir le bailleur de son obligation de délivrance. Il est établi que l’exploitation du restaurant de la société Honoré 166 a été impossible jusqu’à la réparation de la fuite, outre une période de 15 jours à l’issue de la réparation pour permettre la remise en service du restaurant. La société [Adresse 8] soutient que les travaux n’ont été réalisés concrètement que sur deux jours, de sorte que la clause de souffrance ne peut être invoquée qu’au titre de cette période.

Les travaux de réparation réalisés pendant deux jours ne seront pas considérés comme entraînant une gêne excessive pour la locataire, même si l’exploitation du restaurant était impossible pendant cette intervention. La clause de souffrance sera dès lors considérée applicable pour la période de réalisation effective des travaux, sans pouvoir être invoquée pour exclure toute demande d’indemnisation de la locataire pendant la durée des désordres.

Sur la clause « assurances »

Le bail du 26 décembre 2000 stipule en son article 4.06 « Assurances » :

«  Le Preneur assurera à ses frais les risques propres à son exploitation. Il devra en particulier souscrire auprès d’une compagnie notoirement solvable :

— une police d’assurance « Responsabilité Civile » garantissant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir à raison des dommages corporels matériels et immatériels causés aux tiers ;

— une police d’assurance « Dommages » garantissant contre l’incendie, l’explosion, les dommages électriques, dégâts des eaux, bris de glaces, les risques locatifs et recours des voisins et des tiers.

De convention expresse, le Bailleur et ses assureurs renoncent à tout recours qu’ils seraient en droit d’exercer à l’encontre du Preneur en raison de tout dommage, le cas de malveillance excepté.

En contrepartie, le Preneur et ses assureurs renoncent également à tout recours contre le Bailleur et ses assureurs, à raison des sinistres de même nature […]".

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société Honoré 166 a respecté ses obligations contractuelles notamment en souscrivant une garantie contre les dégâts des eaux.

Il ressort du rapport d’expertise que le préjudice matériel invoqué par la société Honoré 166 dans le cadre de l’expertise se fondait sur l’ensemble des dépenses prises en charge par elle suite aux désordres subis. Parmi ces dépenses, l’expert a relevé que les travaux de remise en état du sous-sol et deux factures concernant des recherches de fuites avaient déjà été pris en charge par l’assureur de la société preneuse, de sorte qu’elle ne pouvait en demander indemnisation. S’agissant en revanche de la facture de la société Nuflow du 16 juillet 2020, intervenue dans le cadre des opérations d’expertise, l’expert estime qu’elle doit être prise en charge par la bailleresse.

Il résulte de ce rapport que les préjudices matériels réclamés par la société Honoré 166 dans le cadre de la présente instance n’ont pas été indemnisés par son assureur. Compte tenu de l’origine du désordre, à savoir la défaillance d’une canalisation relevant des parties communes de l’immeuble, les frais de réparation de l’origine du sinistre ne peuvent être mis à la charge du preneur ou de son assureur sur le fondement de l’article 4.06 du contrat de bail.

La société [Adresse 8] ne saurait donc rejeter toute demande d’indemnisation sur le fondement de l’obligation d’assurance et de la clause de non-recours figurant dans le contrat.

Sur la participation aux frais de travaux

En l’absence d’une clause expresse du bail, le bailleur répond de la vétusté des lieux loués.

En l’espèce, la clause du bail aux termes de laquelle le preneur s’engage à rembourser au bailleur les frais exposés pour l’entretien et les réparations des parties communes dont dépendent les lieux loués, ne suffit pas à transférer sur le preneur la charge des travaux relevant de la vétusté.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du rapport d’expertise et de la note de l’entreprise Nuflow intervenue pour réparer le désordre, que les éléments de canalisation inspectés sont apparus « dans un état d’usure totale », « extrêmement corrodés » et présentant « une grande quantité de tartre ». Les pièces versées relatives aux précédents désordres survenus en 2018 et réparés en 2019 mettent également en évidence que les canalisations des parties communes présentaient un état de dégradation avancé.

Au regard de ces éléments, en l’absence de transfert exprès de la charge de la vétusté des installations au preneur, la société [Adresse 8] ne saurait se fonder sur l’obligation stipulée à l’article 4.03 du bail pour rejeter toute demande d’indemnisation de sa locataire.

Sur l’imputabilité des préjudices invoqués par la locataire

L’expertise judiciaire ayant établi que la cause des désordres subis par la société Honoré 166 se trouve dans les canalisations relevant des parties communes qui traversaient le plancher du rez-de-chaussée du local loué, lesquelles se trouvaient dans un état de dégradation avancé, la facture de la société Nuflow intervenue pour le diagnostic et le curage de la canalisation défaillante, doit être mise à la charge de la bailleresse, soit un montant 1.745 euros HT, soit 2.094 euros TTC. La bailleresse ne démontre pas que le collecteur des eaux usées ayant fait l’objet d’un curage est à l’usage exclusif du preneur, de sorte qu’il n’y a pas lieu de réduire le montant total de cette facture.

La société Honoré 166 réclame la somme de 8.255,17 euros au titre de la perte de marge brute d’exploitation. Cette somme a été calculée par le sapiteur expert-comptable intervenu au cours de l’expertise judiciaire et correspond à un calcul sur une période de 56 jours allant du 15 juin au 14 août 2020, la date de départ étant la date de réouverture des restaurants et la date de fin tenant compte d’une période de 15 jours après la fin des travaux pour permettre la remise en état nécessaire des locaux, nettoyage, vérification des installations, remise à niveau des stocks.

La société [Adresse 8] ne conteste pas que les locaux n’étaient pas exploitables du 15 juin au 30 juillet 2020 mais elle estime que la réouverture des restaurants après le confinement s’est accompagnée de restrictions sanitaires faisant obstacle à une exploitation complète des restaurants et que la période du 31 juillet au 14 août 2020 n’a pas à lui être imputée.

La bailleresse se borne à rappeler les restrictions sanitaires qui ont été appliquées aux restaurants à compter de leur réouverture complète le 15 juin 2020, mais elle ne donne aucune précision sur la configuration des locaux objets du bail permettant d’apprécier si ces mesures auraient eu une incidence sur l’activité de ce restaurant en particulier.

S’agissant en revanche de la période postérieure aux travaux, la période de 15 jours pour remise en état des locaux après les travaux sera considérée comme excessive et ne pouvant être imputée au bailleur, une période de 7 jours étant considérée suffisante pour le nettoyage et la préparation du restaurant à sa réouverture.

Au regard de ce qui précède, il convient de réduire la période de calcul de la perte de marge brute d’exploitation en retirant les 7 jours précités ainsi que les 2 jours de travaux au titre de la clause de souffrance. La société Foncière Cour Carrée ne propose aucun mode de calcul alternatif à celui du sapiteur intervenu dans le cadre de l’expertise. Ainsi, le préjudice de la société Honoré 166 sera ramené à 47 jours, soit la somme de 6.928,44 euros (= 8.255,17 x 47/56).

S’agissant du coût du constat d’huissier du 31 janvier 2020 et des frais d’expertise réclamés par la société honoré 166, ces demandes seront traitées respectivement au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Il résulte de ce qui précède que la société [Adresse 8] sera condamnée à payer à la société Honoré 166 la somme de 9 022,44 euros (2.094 + 6.928,44) à titre de dommages et intérêts au titre du coût des travaux et de la perte de marge brute d’exploitation.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail de la bailleresse

La société [Adresse 8] soutient que le manquement de la locataire à son obligation d’information des réparations à réaliser constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1741 du code civil, estimant que la violation de son obligation était volontaire et visait à lui nuire pour dégrader les locaux et augmenter son préjudice.

La société Honoré 166 estime que cette demande est irrecevable puisqu’elle est déjà demandée dans le cadre de la procédure relative à l’indemnité d’éviction. Elle l’estime en outre mal fondée en ce qu’il n’est pas établi qu’elle aurait commis une faute, le sinistre ayant été déclaré à son assurance et l’assignation délivrée, malgré le confinement, lorsque l’état de la fuite s’est aggravé.

A titre liminaire, il convient de relever que l’irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent pendant la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile, de sorte qu’elle ne peut plus être soulevée devant le tribunal.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Le manquement d’une des parties au contrat doit être suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, il a été retenu que la société Honoré 166 avait manqué à son obligation contractuelle d’information immédiate du bailleur en ne signalant pas la fuite constatée dès le 31 janvier 2020.

Toutefois, il convient de rappeler que cette fuite est survenue alors que de précédents désordres avaient déjà affecté les locaux depuis 2018, qu’il avait fallu attendre l’automne 2019 pour que la fuite soit réparée et que des mesures réparatoires étaient encore envisagées par le bailleur, les travaux n’étant pas considérés comme totalement terminés. Le bailleur avait donc une bonne connaissance de l’état des locaux, de la vétusté des canalisations des parties communes, et de la nécessité de prendre de nouvelles mesures. Le retard d’information imputable à la locataire s’inscrit donc dans ce contexte.

Par ailleurs, la société [Adresse 8] ne justifie pas la mauvaise foi alléguée contre la locataire dans ce retard d’exécution, ni l’aggravation du préjudice qu’elle aurait recherchée par ce retard, étant rappelé que la bailleresse n’a pas entrepris de mesures réparatoires après avoir été informée du désordre, autrement que dans le cadre de l’expertise.

Au regard de ces éléments, le manquement reproché à la société Honoré 166 n’est pas assez grave pour justifier une résiliation judiciaire du bail. La demande sera en conséquence rejetée, ainsi que les demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, la société [Adresse 8] qui succombe à l’instance sera condamnée à supporter les dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise ordonnée en référé à hauteur de 10.698,54 euros TTC .

Etant entendu s’agissant de ces frais que c’est vainement que la société Foncière Cour Carrée soutient que la mesure d’expertise résulte de l’initiative de la locataire qui l’a assignée sans mise en demeure préalable et sans information. Il convient en effet de relever que rien n’empêchait la bailleresse d’intervenir pour mettre un terme aux désordres dont elle a été informée par l’assignation en référé ; que force est de constater qu’il a fallu attendre le 13 juillet 2020 pour que des interventions soient réalisés dans le cadre de la mesure d’expertise afin de déterminer l’origine de la fuite, la bailleresse ne justifiant d’aucune initiative antérieure, et alors qu’elle avait connaissance de la vétusté des canalisations compte tenu des précédentes interventions, ainsi qu’elle le relève elle-même ; qu’ainsi la mesure d’expertise était nécessaire afin d’établir contradictoirement l’origine de la fuite et les mesures de réparations, ainsi que l’étendue des préjudices.

La SAS [Adresse 8] sera en outre condamnée à payer à la société Honoré 166, au regard de l’équité, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 en ce compris le coût du constat d’huissier du 31 janvier 2020.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

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PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la SAS [Adresse 8] à payer à la SAS Honoré 166 la somme de 9 022,44 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir opposée par la SAS Honoré 166 à la demande de résiliation judiciaire du bail,

Déboute la SAS [Adresse 8] de sa demande de résiliation judiciaire du bail consenti à la SAS Honoré 166 et de ses demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et condamnation à une indemnité d’occupation,

Condamne la SAS [Adresse 8] à payer à la SAS Honoré 166 la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Foncière Cour Carrée aux entiers dépens,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 10] le 23 Octobre 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME