TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/52151

N° Portalis 352J-W-B7I-C4LCT

N° : 1

Assignation du :

18 mars 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. AS BURGER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Hervé CABELI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #R0250

DEFENDERESSE

La S.C.I. NATHALIE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #B0249

DÉBATS

A l’audience du 04 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 16 janvier 2023 à effet au 23 janvier suivant, la SCI Nathalie a consenti un bail commercial à la société AS Burger portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 4], pour y exploiter une activité de restaurant de type « fast food » moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 31.200 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance. Une franchise de deux mois de loyers a été accordée au preneur.

Par avenant du 22 mars 2023, les parties ont pris acte de la nécessité de réaliser des travaux de pose d’une nouvelle gaine d’extraction et ont décidé de partager les frais y afférents, le bailleur accordant une nouvelle franchise de loyer de deux mois au preneur.

Par acte du 20 février 2024, la SCI Nathalie a fait délivrer à la société AS Burger un commandement de payer la somme de 6.951,36 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 18 mars 2024, la société AS Burger a assigné la SCI Nathalie devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, en contestation des effets de ce commandement à raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, elle demande de :

À titre principal,

juger que la SCI Nathalie a manqué à son obligation de délivrance ; constater qu’elle a réglé le 22 février 2024 la somme de 3.511,01 euros correspondant au loyer de février 2024 et le 3 mars 2024 la somme de 3.511,01 euros correspondant au loyer de mars 2024 ; juger que le non-paiement d’un mois de loyer est en conséquence justifié ; juger en conséquence que le commandement du 20 février 2024 n’a produit aucun effet et que la clause résolutoire n’est pas acquise ; À titre subsidiaire,

constater qu’elle a réglé le 22 « mars » 2024 la somme de 3.511,01 euros et le 3 mars 2024 la somme 3.511,01 euros, soit la somme totale de 7.022,02 euros ; constater en conséquence que la somme de 6.951,36 euros objet du commandement de payer du 20 février 2024 a été réglée avant l’expiration du délai d’un mois ;juger en conséquence que le commandement du 20 février 2024 n’a produit aucun effet et que la clause résolutoire n’est pas acquise ;À titre très subsidiaire,

lui accorder 12 mois de délais de paiement pour s’acquitter du paiement du solde des sommes visées au commandement de payer du 20 février 2024, soit la somme de 3.440,35 euros ; juger, en application du second alinéa de l’article L. 145 -41 du code de commerce, que durant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; juger qu’une fois les délais respectés, les effets de la clause résolutoire seront anéantis ;En tout état de cause,

rejeter l’ensemble des demandes de la SCI Nathalie ; condamner la SCI Nathalie aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI Nathalie demande de :

cantonner l’objet du litige à la seule demande relative à l’octroi de délais ;En tout état de cause,

rejeter l’ensemble des demandes de la société AS Burger ; condamner la société AS Burger à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de « cantonnement de l’objet du litige »

La SCI Nathalie sollicite le cantonnement de l’objet du litige, sur le fondement des articles 4 et 12 du code de procédure civile, au motif que l’ensemble des demandes de la société AS Burger consistent à « constater » ou « juger », sauf celle relative à l’octroi de délais, de sorte que la seule prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile est la demande de délais.

Mais la société AS Burger sollicite également de « juger » que le commandement du 20 février 2024 n’a produit aucun effet et que la clause résolutoire n’est pas acquise, ce qui constitue une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, en ce que la décision tranchant cette demande produira des conséquences juridiques.

Il doit, à cet égard, être relevé que, si la bailleresse ne demande pas l’acquisition de la clause résolutoire, elle pourrait, le cas échéant, le faire ultérieurement dans l’hypothèse où les prétentions de la société AS Burger ne seraient pas examinées comme n’étant pas soumises à la présente juridiction, sans se voir opposer l’autorité de la chose jugée.

Il convient en conséquence de statuer sur cette prétention, dont le juge des référés est saisi.

Sur la contestation des effets du commandement de payer du 20 février 2024

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 20 février 2024 à hauteur de la somme de 6.951,36 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 février 2024.

La locataire a réglé le 22 février 2024 la somme de 3.511,01 euros correspondant au loyer de février 2024 et le 3 mars 2024 la somme de 3.511,01 euros correspondant au loyer de mars 2024. Elle a toutefois expressément affecté ces sommes au règlement des loyers de février et mars 2024 et non à l’apurement des causes du commandement, lesquelles n’ont donc pas été réglées dans le délai d’un mois.

Néanmoins, il ressort des pièces produites par les parties, et notamment de l’avenant au bail du 22 mars 2023, du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du 10 février 2022, des différentes lettres adressées par l’avocat de la société AS Burger à la SCI Nathalie à compter du 23 mai 2023, du devis de la société Chignoli du 6 mars 2023 et du courriel de cette société à locataire du 9 juin 2023, que le local loué, à usage de restaurant de type « fast food », ne disposait pas d’un conduit d’extraction en état de fonctionnement lors de la prise d’effet du bail, ce qui a contraint les parties à programmer des travaux de réfection de la gaine d’extraction intérieure et extérieure, travaux qui n’étaient pas finalisés le 9 juin 2023 puisqu’à cette date, la société Chignoli transmettait à la société AS Burger une facture d’acompte et lui expliquait que les travaux avaient pris du retard en raison de la « réparation de vos conduites d’extraction », qu’elle ne pouvait respecter les délais prévus et qu’elle ne serait pas présente sur le chantier du 10 juillet au 20 juillet compris.

Or, l’obligation de délivrance incombant au bailleur en application de l’article 1719 du code civil s’apprécie au regard de la destination contractuelle du bail et oblige le bailleur à s’assurer que le locataire puisse exercer effectivement son activité conformément à la destination prévue au bail.

En louant un local qui ne permettait pas l’exercice de l’activité de restauration, faute de fonctionnement du conduit d’extraction, la SCI Nathalie a manqué à son obligation de délivrance, ce qui justifie l’exception d’inexécution invoquée par la locataire jusqu’à la fin du mois de juillet 2023, date d’achèvement des travaux permettant le début de l’exploitation du restaurant.

Au demeurant, la bailleresse a accordé à sa locataire une franchise de deux mois de loyers en considération de ces travaux et, à ce jour, ne sollicite ni paiement d’un arriéré locatif ni acquisition de la clause résolutoire du bail.

En effet, il est constant que depuis le 1er août 2023, l’ensemble des loyers et charges ont été réglés.

La demande de la société AS Burger tendant à ce qu’il soit jugé que la clause résolutoire du bail n’est pas acquise par suite du commandement qui lui a été délivré le 20 février 2024 est donc fondée et sera accueillie.

Sur les frais et dépens

L’instance ayant été engagée dans l’intérêt de la société AS Burger, qui n’a pas été assignée aux fins de paiement et de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail par sa bailleresse, elle conservera la charge des frais et dépens de l’instance, sans qu’il y ait lieu d’accueillir la demande de la SCI Nathalie formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Constatons que le commandement de payer du 20 février 2024 n’a produit aucun effet et que la clause résolutoire du bail liant les parties n’est pas acquise ;

Laissons les dépens à la charge de la société AS Burger ;

Rejetons les demandes des parties formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 8 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY