TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/51416 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4C4J

N° : 11

Assignation du :

15 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société SELECTIRENTE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0139

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. LE BRETAGNE – exerçant sous l’enseigne Point Bar

[Adresse 6]

Et [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Jérôme GUICHERD de la SCP FRENOT – GUICHERD, avocats au barreau de PARIS – #P0322

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1er octobre 2020, modifié par avenant du 26 mars 2021, la société NG INVEST a donné à bail commercial à la société LE BRETAGNE des locaux situés [Adresse 7] et [Adresse 4], moyennant un loyer trimestriel de 9.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Suivant acte du 10 décembre 2021, les parties ont conclu un nouveau contrat de bail commercial annulant et remplaçant le contrat conclut le 1er octobre 2020, portant sur les mêmes locaux, à effet au 1er janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 4.000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte authentique du 9 juin 2022, la société SELECTIRENTE a acquis de la société NG INVEST la propriété de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 4], devenant ainsi bailleresse de la société LE BRETAGNE.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un premier commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 26 décembre 2023, à la société LE BRETAGNE, pour une somme de 12.557,61 euros, au titre de l’arriéré locatif au 20 décembre 2023.

Par acte du 15 février 2024, la société SELECTIRENTE a fait assigner la société LE BRETAGNE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire, appelée à l’audience du 4 avril 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, celles-ci ayant par ailleurs reçu injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties ne sont pas parvenues à un règlement amiable de leur différend.

Le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 17 avril 2025, à la société LE BRETAGNE, pour une somme de 64.827,31 euros, au titre de l’arriéré locatif au 14 avril 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 octobre 2025.

À l’audience du 9 octobre 2025, la société SELECTIRENTE demande au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail au 17 mai 2025,

— ordonner l’expulsion de la société LE BRETAGNE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société LE BRETAGNE à payer à la société SELECTIRENTE la somme provisionnelle de 85.353,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 comprise),

— condamner la société LE BRETAGNE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, soit la somme de 227,76 euros, augmenté des charges, à compter du 18 mai 2025 et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société LE BRETAGNE au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et le coût de l’état des privilèges et des nantissements,

— Dire que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société LE BRETAGNE était représentée. Elle reconnaît le retard dans le paiement des loyers mais sollicite à titre principal le rejet des demandes de la société demanderesse, estimant que les charges appelées dans le commandement de payer n’ont pas été régularisées et que le décompte joint au commandement de payer ne distingue pas les loyers et les charges. Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour lui permettre d’apurer la dette. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civiles et aux dépens.

La société défenderesse précise par ailleurs ne pas maintenir ses contestations formées à l’encontre du commandement de payer délivré le 20 décembre 2023, la société bailleresse ne se prévalant plus que du commandement de payer du 17 avril 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Il sera par ailleurs rappelé que si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

*

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail du 10 décembre 2021 stipule en son article 16 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et accessoires, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 17 avril 2025, mentionne le délai d’un mois pour apurer ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce. En outre un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La défenderesse soulève néanmoins des contestations. Elle soutient que le commandement de payer contient des provisions pour charges qui n’ont pas fait l’objet d’une régularisation par la bailleresse et que le décompte joint ne distingue pas les charges réellement dues par le preneur. Elle estime que le montant de l’arriéré locatif qui lui est imputé est incertain, de sorte que le commandement de payer doit être déclaré irrégulier.

En réponse, la bailleresse explique que le preneur ne démontre pas l’absence de régularisation des charges et qu’il n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai qui lui était imparti.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la dette à la délivrance du commandement de payer et les paiements réalisés dans le délai d’un mois,

Il ressort de l’article 6 du contrat de bail que le preneur doit s’acquitter d’un loyer mensuel HT et HC de 4.000 euros, ainsi que d’une provision sur charges mensuelle de 180 euros.

Il est également prévu à l’article 8 du bail que le loyer sera indexé tous les ans « à la date d’anniversaire de la prise d’effet du bail en fonction de la variation constatée sur les quatre derniers trimestres de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) publié par l’INSEE » et que « l’indice de référence à la date de prise d’effet du bail est (…) 118,41 (deuxième trimestre 2021 ».

En premier lieu, s’agissant de l’argument selon lequel le décompte joint au commandement ne distingue pas les loyers des provisions pour charges, il ressort des termes clairs du bail que la provision pour charge mensuelle payable en même temps que le loyer indexé chaque année est de 180 euros, de sorte que le preneur ne peut sérieusement soutenir qu’il n’a pas été mis en mesure de comprendre le montant des sommes réclamées par la bailleresse.

De surcroît, il sera relevé que pour la période qui s’étend du 1er février 2024 au 30 avril 2025, sont joints au commandement de payer les avis d’échéance couvrant cette période, qui distinguent expressément les montants appelés au titre du loyer et les montants appelés au titre des provisions pour charges et rappellent que le montant de la provision pour charge s’élève à 180 euros par mois.

Cet argument ne revêt ainsi pas le caractère de la contestation sérieuse.

Quant aux redditions sur charges, l’article L.145-40-2 du code de commerce prévoit que « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

En outre, l’article R.145-36 du code de commerce dispose que « L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. ».

Le contrat de bail du 10 décembre 2021 stipule par ailleurs en son article 6 que « Les charges afférentes aux lieux loués seront refacturées au Preneur dès leur facturation au Bailleur, et selon justificatif ».

Il ressort du décompte joint au commandement de payer que la société bailleresse a opéré deux régularisations de charges au titre des années 2022 et 2023 les 8 et 25 juillet 2024. Dès lors que le seul retard dans l’émission des redditions de charges ne remet pas en cause leur exigibilité, le preneur ne peut se prévaloir d’une absence de régularisation des charges pour ces deux années. De plus, le preneur ne justifie pas avoir sollicité auprès de son bailleur les justificatifs de ces charges, de telle sorte qu’aucun grief ne peut être retenu.

En outre, au jour de la délivrance du commandement de payer, soit le 17 avril 2025, la bailleresse n’était pas encore tenue de procéder à la régularisation des charges pour l’année 2024, puisqu’elle a jusqu’au 30 septembre 2025 pour le faire, en application de l’article R. 145-36 du code de commerce susvisé.

Ainsi, cette deuxième contestation n’est pas jugée sérieuse.

En revanche, il ressort du décompte joint au commandement de payer qu’est exigé à cinq reprises le paiement de frais intitulés « refacturation », s’élevant respectivement à 266,58 euros, 174,36 euros, 181,59 euros, 184,81 euros et 105,02 euros, qui correspondent à des frais d’actes de commissaire de justice, d’assignation et au coût du commandement de payer délivré le 26 décembre 2023 et qui seront déduits, ces sommes ne relevant pas de l’arriéré locatif.

Il résulte de tout ce qui précède qu’au jour de la délivrance du commandement de payer, la société LE BRETAGNE restait redevable d’une somme non sérieusement contestable de 63.914,95 euros (64.827,31 – 266,58 – 174,36 -184, 81 – 181,59 -105,02 = 63.914,95 euros).

L’intégralité des causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 mai 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Sur la dette locative postérieure,

La société SELECTIRENTE sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement d’une provision de 85.353,81 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 8 octobre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 comprise.

Cette créance est contestée par la société LE BRETAGNE, principalement en raison de l’absence de régularisation des provisions pour charges par la bailleresse.

Il est constant que l’absence de régularisation des charges rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges.

S’il a déjà été énoncé plus-avant que la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023 a été opérée par la société bailleresse et que la régularisation des charges pour l’année 2024 n’était pas encore exigible au jour de la délivrance du commandement de payer du 17 avril 2025, il résulte du décompte actualisé au 8 octobre 2025, que la régularisation des charges relatives à l’année 2024 n’apparaît pas alors que cette régularisation devait intervenir au plus tard le 30 septembre 2025.

Dès lors, il convient effectivement de considérer que les sommes appelées au titre des provisions de charges pour l’année 2024 sont sérieusement contestables.

Ainsi du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, doit être retranchée la somme de 2.160 euros (12 x 180 euros).

Après déduction de cette somme, ainsi que des cinq refacturations précitées ne relevant pas de l’arriéré locatif (266,58 euros, 174,36 euros, 184, 81 euros, 181,59 euros, 105,02 euros) et du coût du commandement de payer du 17 avril 2025 recouvrable au titre des dépens (359,78 euros), la défenderesse apparaît redevable de la somme de 81.921, 67 euros (85.353,81 – 2.160 – 266,58 – 174,36 – 184, 81 euros – 181,59 – 105,02 – 359,78 = 81.921, 67 euros), au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers, et charges échus au 8 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société LE BRETAGNE explique ces difficultés de paiement par le décès du père de son gérant résidant en Algérie, l’ayant contraint à rester à l’étranger un long moment, ce dont il est justifié par la production d’un acte de décès.

Compte tenu des efforts du locataire qui effectue des règlements certes partiels, mais réguliers et de la situation du gérant de la société LE BRETAGNE, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 24 mois à la société LE BRETAGNE pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société LE BRETAGNE sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société LE BRETAGNE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 avril 2025 et de l’état des privilèges et nantissements, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LE BRETAGNE ne permet d’écarter la demande de la société SELECTIRENTE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société LE BRETAGNE à payer à la société SELECTIRENTE la somme provisionnelle de 81.921, 67 euros au titre de l’arriéré locatif au 8 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise ;

Disons que la société LE BRETAGNE pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société LE BRETAGNE de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société LE BRETAGNE et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir ad, avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du dépôt de garantie ;

Condamnons la société LE BRETAGNE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 avril 2025 et de l’état des privilèges et nantissements ;

Disons que les dépens pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société LE BRETAGNE à payer à la société SELECTIRENTE la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 06 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ