TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07434 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5CU4

N° MINUTE : 2

Assignation du :

30 Mai 2024[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

À M^e LEROY et M^e DENIZOT

CCC à M. [X] et Mme [G]

Expert:

[V] [X][2]

[2]

[Adresse 1]

0145483200

Madiateur : Mme [B] [G]

Association AME

[Adresse 5]

01 42 22 81 09

JUGEMENT

rendu le 27 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI OPERA D’ANTIN

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Magali LEROY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0197

DEFENDERESSE

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 12] ET D’ILE DE FRANCE

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B0119

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2014, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 12] ET D’ILE DE FRANCE (ci-après la société CRCAM) des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 13], [Adresse 3] et [Adresse 7], à l’angle des deux rues, pour une durée de neuf ans du 1er juillet 2013 au 30 juin 2022, l’exercice de l’activité de « établissement de crédit au sens de la loi du 24 janvier 1984 et de celles pouvant la modifier, et accessoirement les activités autorisées par la Loi aux établissements de crédit (…) » et un loyer annuel de 216 000 euros hors taxes et hors charges.

La société CRCAM exerce son activité dans les locaux susvisés ainsi que dans des locaux adjacents dont elle est locataire en vertu d’un contrat de bail distinct.

Par acte d’huissier de justice signifié le 15 décembre 2021, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN a délivré congé à la société CRCAM pour le 30 juin 2022et lui a offert le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 moyennant un loyer annuel de 290 000 euros hors taxes et hors charges, et le versement d’un complément de dépôt de garantie de nature à constituer six mois de loyer.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 07 janvier 2022, la société CRCAM a notifié à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN qu’elle acceptait le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à effet du 1er juillet 2022 mais en précisant qu’elle ne lui donnait pas son accord sur le montant du loyer offert.

Aucun accord n’ayant pu être conclu entre les parties, le 14 décembre 2023 la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN a notifié à la société CRCAM un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme de 273 300 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 30 mai 2024, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN a assigné la société CRCAM à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 04 avril 2025 à laquelle la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN et la société CRCAM étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal :

— Juger que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 doit être fixé à la valeur locative de marché par application des articles L. 145-36 et R. 145-11 du Code de Commerce,

— fixer, en conséquence, le loyer de renouvellement à la date du 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 273.300 € (DEUX CENT SOIXANTE TREIZE MILLE TROIS CENTS EUROS) hors taxes et hors charges,

A titre subsidiaire :

— de désigner tel expert qu’il lui plaira, avec pour mission d’évaluer la valeur locative de marché des lieux loués conformément aux dispositions des articles L.145-36 et R.145-11 du code Commerce

En toute hypothèse :

— condamner la Société CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE DE France à payer à la SCI OPERA D’ANTIN le différentiel entre les loyers effectivement versés, à titre provisionnel depuis le 1er juillet 2022, et les loyers effectivement dus à raison de la présente fixation,

— condamner la Société CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 12] ET D’ILE DE France au paiement des intérêts légaux sur cette somme, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— rappeler que la décision à intervenir sera assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— condamner CAISSE REGIONALE DU CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE PARIS ET D’ILE DE France aux dépens ainsi qu’au paiement au profit de la SCI OPERA D’ANTIN d’une indemnité de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ».

La société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN soutient que les locaux étant à usage de banque et de crédit, la fixation du loyer à la valeur locative de marché est de droit en application des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce. Elle expose que la société CRCAM a accepté le montant de la valeur locative de 1 600 euros qui a été retenue par le cabinet [W], expert, abandonnant ainsi toute référence à l’expertise de son propre expert, le cabinet MGG. En ce qui concerne la détermination de la valeur locative, elle se réfère au rapport du cabinet [W] qui a retenu une surface de 317,48 m2, une surface pondérée de 170,81 m2B et une valeur locative unitaire de 1 600 euros/m2P compte tenu de la bonne situation des locaux pour l’activité exercée, de leurs caractéristiques, des activités autorisées par le bail, des clauses et conditions du bail et de l’état du marché locatif des boutiques.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société CRCAM demande au juge des loyers commerciaux de :

« In limine litis,

Juger irrecevable la demande de condamnation de la SOCIETE CIVILE MMOBILIERE OPERA-D’ANTIN à l’encontre de la CRCAM au titre d’un prétendu différentiel de loyer en faveur de la bailleresse.

1 / A titre principal

Juger qu’en application d’une jurisprudence constante rendue au visa des articles L.145-33 et L.145-34 et au regard des dispositions de l’article R.145-11 du Code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er juillet 2022 doit être fixé à la valeur locative à la baisse dans le cadre d’un renouvellement de bail.

Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à un montant annuel de 175.525 € en principal hors taxes et hors charges.

Juger que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code civil.

Débouter la société bailleresse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Condamner la société bailleresse au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

2 / A titre subsidiaire

Désigner tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués.

Juger que les frais d’expertise seront à la charge de la demanderesse, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA-D’ANTIN.

Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1 er juillet 2022 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à un montant annuel de 175.525 € HT et HC.

Ordonner en chaque hypothèse l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Sur le fondement de l’article R.145-23 du code de commerce, la société CRCAM soutient que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour prononcer une condamnation au paiement d’un différentiel entre le loyer effectivement payé depuis le 1er juillet 2022 et le loyer qu’il fixera. Sur le fond, elle indique solliciter la fixation du loyer de renouvellement à la baisse en application des articles L.145-33 et L. 145-34 du code de commerce et ne pas contester que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative des locaux loués en application de l’article R.145-11 du code de commerce. Elle déclare qu’en revanche, elle s’oppose à la fixation du loyer à la valeur locative de marché en expliquant que les locaux étant constitués de bureaux en boutique, leur surface doit être pondérée et le prix unitaire dégagé d’après des références de nouvelles locations, de renouvellements amiables et de fixations judiciaires en retenant prioritairement des références de banque. Elle retient une surface utile de 288,55 m2 , critique la pondération réalisée par l’expert [W] et retient une surface pondérée totale e 140,42 m2P. Selon ses références de loyer, elle fixe la valeur locative unitaire à 1 250 euros/m2P.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande en paiement d’un différentiel de loyer

L’article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

Il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions légales rappelées ci-dessus, de statuer sur une demande de condamnation de la société CRCAM à payer à la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN un différentiel entre le loyer effectivement versé depuis le 1er juillet 2022 et le loyer fixé.

Par conséquent, la demande de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN de condamnation de la CRCAM à lui payer le différentiel entre les loyers effectivement versés, à titre provisionnel depuis le 1er juillet 2022, et les loyers effectivement dus, sera rejetée.

2- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er juillet 2022 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN à la CRCAM le 15 décembre 2021.

Cela sera constaté.

3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Selon l’article R.145-7, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Il est acquis que le loyer des locaux à usage exclusif de bureau échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative

par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, corrigés, le cas échéant, pour tenir compte des différences de situation ou de consistance entre ces locaux de comparaison et les locaux loués.

En l’espèce, les locaux considérés étant destinés à l’activité de banque, les parties s’accordent pour considérer qu’ils doivent être assimilés à des locaux à usage de bureau.

Le loyer doit par conséquent être fixé selon les dispositions précitées, soit selon leur valeur locative déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux équivalents, que ce soit les prix de marché, les prix des renouvellements amiables et les prix judiciaires, et non les seuls prix de marché ainsi que le soutient la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN.

En outre, il ne peut être considéré que la société CRCAM a d’ores et déjà accepté la valeur locative unitaire de 1 600 euros/m2P qui lui avait été proposée par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN dans le cadre de leur négociation amiable, mais qu’elle rejette à présent, alors qu’un désaccord subsistait entre les parties quant à la surface pondérée et que l’engagement de la présente procédure doit être considéré comme la conséquence de l’échec complet de cette négociation et du refus de tout accord.

Enfin, les parties s’opposent sur les éléments de détermination de la valeur locative, notamment sur la pondération de la surface et la pertinence des loyers de comparaison.

Par conséquent, en l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits qu’elles invoquent. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CRCAM pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Par ailleurs, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 127-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN de condamnation de la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 12] ET D’ILE DE FRANCE à lui payer le différentiel entre les loyers effectivement versés, à titre provisionnel depuis le 1er juillet 2022, et les loyers effectivement dus ;

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN et la société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 12] ET D’ILE DE FRANCE pour les locaux dépendant d’un immeuble situé à [Localité 13], [Adresse 3] et [Adresse 7], à l’angle des deux rues, à compter du 1er juillet 2022 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder

M. [V] [X]

[Adresse 2]

01-45-48-32-00

[Courriel 10],

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 13], [Adresse 3] et [Adresse 7], à l’angle des deux rues, et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des dispositions des articles L.145-36, R.145-11 et R. 145-7 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2026 ;

Fixe à la somme de 4 000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE OPERA D’ANTIN à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 26 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 07 novembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [B] [G]

Association AME

[Adresse 5]

01 42 22 81 09

[Courriel 11],

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation  :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 12] le 27 Juin 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER