TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

Préfet de [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05283 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4662

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 30 avril 2025

DEMANDEUR

S.A. ANTIN RESIDENCES,

[Adresse 1]

représenté par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [R] [T],

[Adresse 2]

représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05283 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4662

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 01/03/2016, la SA [Adresse 4] a donné à bail à [R] [T] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], bâtiment côté rue, 2ème étage, et une cave, pour un loyer mensuel initial de 824,86 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 117,78 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23/06/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 3627,37 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 21/05/2024 à étude, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner [R] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé de l’expulsion.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 23/05/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 20/09/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être examinée à l’audience du 20/02/2025.

La SA [Adresse 4], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir :

débouter [R] [T] de l’ensemble de ses demandes ; constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail sur l’appartement situé [Adresse 3], bâtiment côté rue, 2ème étage, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail à effet à la date d’assignation, pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues ; ordonner l’expulsion d'[R] [T] ainsi que tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 10 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;autoriser à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner [R] [T] au paiement d’une somme de 17091,56 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés au 11/02/2025, janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement pour les sommes qui y sont visées et de la présente pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience ;préciser que les intérêts échus produisent intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, égale au montant des loyers révisables, de l’éventuel supplément de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;condamner [R] [T] au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet ; dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

[R] [T], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— ordonner un sursis à statuer jusqu’à la décision de la Cour des comptes à la suite du signalement d'[R] [T] enregistré sous la référence PGD2400769 ;

— subsidiairement, résuire la créance à la somme de 10385,17 euros, reporter le paiement de la dette pendant deux ans et accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;

— dire que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles ;

— mettre à la charge de l’Etat les dépens.

Elle se désiste de ses demandes au titre de l’irrecevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience, pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

Le diagnostic social et financier était transmis à la demanderesse au cours de débats.

La décision était mise en délibéré au 28/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le courrier d'[R] [T] en cours de délibéré

La note en délibéré communiquée par [R] [T] le 24/04/2025 sera écartée. L’envoi de ce courrier et des pièces supplémentaires n’a pas été autorisée et [R] [T] n’apporte pas la preuve d’un envoi contradictoire à la partie adverse.

Il convient de préciser que la teneur de ce courrier, qui porte sur des éléments de situation personnelle de la défenderesse, n’est pas de nature à modifier la solution du litige.

Sur le sursis à statuer

Selon l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, [R] [T] justifie d’un signalement auprès du parquet général près de la Cour des comptes, faisant l’objet d’un examen depuis le 05/12/2024. Ce simple courrier ne permet pas de connaître la teneur du signalement, et ne constitue pas la preuve d’une action en cours.

Aussi, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES produit le bail enphytéotique et le transfert de propriété démontrant de sa qualité de propriétaire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une saisine de la CAF le 19/06/2023 et d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience.

Sur la résiliation du bail

Le commandement d’avoir à payer les loyers délivré le 23/06/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[R] [T] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 23/08/2023 à minuit, soit à compter du 24/08/2023.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion d'[R] [T] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu de faire dorit à la demande d’astreinte, la fixation d’une indemnité d’occupation répondant à l’objectif de contrainte poursuivi.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, au montant du loyer révisable qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[R] [T] sera condamnée au paiement de celle-ci, ainsi que des charges et suppléments de loyers applicables en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif d'[R] [T] constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif au titre des loyers et des charges récupérables

Il ressort du commandement, de l’assignation, et du décompte produit par la SA [Adresse 4] qu'[R] [T] reste devoir une somme de 17091,56 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 31/01/2025, janvier 2025 inclus, hors frais.

Toutefois, et comme le soulève [R] [T] dans ses conclusions et oralement à l’audience du 20/02/2025, la bailleresse n’explique pas la raison pour laquelle les charges d’eau chaude sont facturées à compter de l’année 2023, alors qu’elles n’étaient pas comptabilisées avant au même titre que le chauffage. Il y a donc lieu de déduire la somme de 841,50 euros correspondant aux charges d’eau chaude de l’année 2023, et la somme de 321 euros relative à l’année 2024.

S’agissant de l’absence de justificatif des autres charges, [R] [T] est mal fondée en son moyen en ce qu’elle ne démontre pas avoir agi en 2020 et 2021 pour contester les régularisations annuelles de charges dûment avisées (pièces 6 et 7 de la bailleresse) et que cette-dernière produit le décompte détaillé des charges facturées, le détail des dépenses et de la quote-part appliquée à la locataire.

Il convient en conséquence de condamner [R] [T] au paiement de la somme de 15929,06 euros, sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis le 31/01/2025 et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3627,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 1343-2 du code civil, prohibées en matière de bail d’habitation.

Sur la demande d’un report de paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, s’il résulte des pièces produites par [R] [T] que sa situation financière est précaire, il convient de relever que sa dette est particulièrement importante et qu’il n’est produit aucun élément permettant de révéler un retour à meilleure fortune dans 24 mois.

Dans ces conditions, et en considération des besoins du créancier et de la situation de la débitrice, la demande de report du paiement de la dette sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle d’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles et d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, [R] [T] est âgée de 66 ans, et vit dans le logement litigieux depuis son enfance, le bail ayant été initialement conclu par ses parents. Elle dispose de faibles ressources (APL, RSA) et a initié des démarches lui permettant d’accéder a une reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé depuis le 09/09/2024. Elle ne règle plus ses loyers depuis plusieurs années, et ne justifie pas de démarches auprès du FSL ou de la commission de surendettement.

La SA D’HLM ANTIN RESIDENCES s’oppose à la demande de délai, estimant que la défenderesse refuse toute proposition de relogement plus adaptée à son budget, ne règle aucun loyer et bénéficie de délais de fait depuis plus d’un an le temps de la présente procédure.

Par conséquent, après un contrôle de proportionnalité et au regard notamment de la durée de l’occupation, de l’âge de l’occupante et sa situation de handicap, mais également de l’absence de paiement depuis plusieurs années et du montant très important de la dette, il y a lieu d’accorder à [R] [T] un délai supplémentaire jusqu’au 30/08/2025 avant de quitter les lieux.

Ce délai permettra d’assurer un relogement de la défenderesse dans des conditions décentes.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [R] [T] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 23/06/2023 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

ECARTE le courrier d'[R] [T] reçu en cours de délibéré ;

DEBOUTE [R] [T] de sa demande de sursis à statuer ;

DIT que la SA [Adresse 4] est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 24/08/2023, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], bâtiment côté rue, 2ème étage, et une cave, pour défaut de paiement des loyers et charges ;

ACCORDE à [R] [T] un délai supplémentaire jusqu’au 30/08/2025 inclus avanr de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux après le 30/08/2025, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES pourra faire procéder à l’expulsion d'[R] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation, due par [R] [T] à la ANTIN RESIDENCES à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant des loyers révisables, des charges et de l’éventuel supplément de loyer qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE [R] [T] à payer à la SA [Adresse 4] la somme de 15929,06 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 31/01/2025, janvier 2025 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3627,37 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

REJETTE la demande au titre de la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande reconventionnelle au titre des délais de paiement ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE [R] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23/06/2023 et de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes  ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection