TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Magali FRANCIS

Copie certifiée conforme à :

— M^e Magali FRANCIS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/10507

N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAV

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet GESTION AD, S.A.S

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par M^e Magali FRANCIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E 319

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [D]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAV

DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2025 tenue en audience publique devan Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [F] [D] est propriétaire des lots de copropriété n°23 et 24 d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 14].

Par lettre recommandée avec accusé réception en date du 7 novembre 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a mis en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Paris 13ème arrondissement a fait assigner M. [F] [D] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 22 janvier 2025.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :

— condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], la somme de 9.248,24 euros, au titre des charges de copropriété échues au 3ème trimestre 2024, déduction faite des frais,

— condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 11], la somme de 863,84 euros, au titre des frais de relance, de mises en demeure et de transmission du dossier à l’avocat,

Au visa de l’article 1153, alinéa 4 du Code civil :

— condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], la somme 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le syndicat,

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAV

— condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Adresse 12] [Localité 2], la somme 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— le condamner aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire. »

Par ses dernières conclusions signifiées à Monsieur [D] le 14 mai 2025 et transmises par voie électronique le 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 :

— condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], la somme de 10.369,44 euros, au titre des charges de copropriété échues au 2ème trimestre 2025, déduction faite des frais,

— condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], la somme de 863,84 euros, au titre des frais de relance, de mises en demeure et de transmission du dossier à l’avocat,

Au visa de l’article 1153, alinéa 4 du Code civil :

— condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6], la somme 3.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel subi par le syndicat,

— condamner le défendeur à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 11], la somme 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— le condamner aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire. »

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [F] [D] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 11 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [F] [D] est propriétaire des lots n°23 et 24 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 14].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 septembre 2020, 20 octobre 2021, 18 mai 2022, 5 juin 2023 et 6 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 ;

— les attestations de non-recours des assemblées générales des 20 octobre 2021, 18 mai 2022, 5 juin 2023 et 6 mai 2024,

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un extrait de relevé de compte actualisé au 7 avril 2025 ;

— les contrats de syndic pour les périodes successives du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [F] [D], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10.045,44 euros.

Monsieur [D] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 7 avril 2025 (appel 3ème trimestre 2025 inclus).

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 863,84 euros à laquelle il convient d’ajouter celle de 324,00 euros incluse dans le décompte des charges, au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance correspondant à :

— Relances syndic des 16 mai 2022, 17 octobre 2022 et 16 octobre 2023 (3x 54 € = 162 euros),

— Mise en demeure avocat du 14/12/2022 : 185,84 euros,

— Mise en demeure avocat du 07/11/2023 : 192,00 euros,

— Constitution dossier avocat du 21/01/2023 : 324,00 euros.

— Transmission dossier avocat le 05/06/2024 : 324,00 euros.

Il justifie d’une seule mise en demeure adressée par son conseil le 7 novembre 2023 dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de recouvrement engagés avant cette mise ne demeure seront donc rejetés.

Les frais de « Constitution dossier avocat » et de « Transmission dossier avocat » ne sauraient en outre être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les frais d’avocat correspondant à la mise en demeure du 7 novembre 2023 outre qu’ils ne sont pas justifiés, sont indemnisés au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [D] de ses obligations à hauteur de 3.500 euros.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [D] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Décision du 13 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/10507 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5FAV

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [D], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [D] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] les sommes de :

—  10.045,44 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er avril 2025,

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 14] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 13 Novembre 2025

La Greffière La Présidente