TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/52657 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7QLU

N° : 13

Assignation du :

09 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 novembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIERE [Localité 6] COMMERCES

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Mathilde ANDRE de l’AARPI AEVEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #A0480

DEFENDEURS

Monsieur [T] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [R] [E] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS – #E0586

DÉBATS

A l’audience du 14 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Suivant acte sous seing privé signé le 31 juillet 2008, la société Semaest, aux droits de laquelle vient la société Foncière [Localité 6] Commerces, a donné à bail commercial à M et Mme [P], aux droits de laquelle vient M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] des suites d’une cession de fonds de commerce intervenue le 30 avril 2010, un local à usage commercial situé [Adresse 1] moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 30 000 euros.

M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] ne s’étant pas acquittés du paiement de certains loyers, la société Foncière [Localité 6] Commerces leur a fait délivrer, le 8 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme principale de 26 147,25 euros.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement dans le délai imparti et des nombreuses procédures en résiliation du contrat de bail l’ayant opposée à son preneur, la société Foncière [Localité 6] Commerces a, par exploit délivré le 9 avril 2025, fait citer M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 8 février 2025,

— ordonner l’expulsion de la partie défenderesse, et celle de tous occupants de son chef, et la séquestration des biens meubles garnissant les locaux loués,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une provision de 26 147,25 euros au titre de l’arriéré locatif du au 8 janvier 2025 (mois de janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du 9 janvier 2025 jusqu’à libération des lieux,

— juger que le dépôt de garantie lui restera acquis,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer et des frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivants du code de commerce.

A l’audience de renvoi du 14 octobre 2025, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant la dette locative à la somme de 33 207,38€, n’ayant pas reçu le virement effectué le 10 octobre par la défenderesse. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

En réponse, les défendeurs se reconnaissent redevables de la somme de 19 284 euros, compte tenu d’un versement effectué quelques jours avant l’audience et sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois, avec 23 mensualités de 250 euros et une dernière mensualité du solde, soit la somme de 13 534€, ces délais étant suspensifs des effets de la clause résolutoire. Ils concluent au non lieu à référé sur l’attribution du dépôt de garantie et au rejet de la demande d’indemnité de procédure.

Par note en délibéré dûment autorisée, la requérante a confirmé la bonne réception du paiement dont se prévalaient les défendeurs et actualisé la dette locative à la somme de 19 033,83 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu. Selon l’article 1353 du même code, il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le décompte produit par note en délibéré est arrêté au 31 octobre 2025 et tient compte d’un dernier versement de 250€ effectué à cette date par les défendeurs. En outre, le décompte contient le coût d’un commandement du 12 novembre 2024 qui doit être déduit puisqu’il n’est pas lié à la présente instance (253,13€), de sorte que la dette s’élève à une somme non sérieusement contestable de 18 780,70 euros.

Dès lors, les défendeurs seront condamnés au paiement de la somme non sérieusement contestable de 18 780,70€ au titre de la dette locative échue au 31 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus. Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal à compter du 8 janvier 2025, dès lors que la somme de 18 780,70€ s’est recréée depuis la délivrance du commandement et qu’elle n’était dès lors pas encore exigible le 8 janvier 2025.

Enfin, l’article 1202 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité à lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi.

En l’espèce, la preuve de la qualité de commerçant n’étant pas démontrée pour les deux preneurs et le contrat de bail ne stipulant aucune clause de solidarité, la condamnation sera conjointe entre les défendeurs sur l’obligation à la dette de loyers et de charges.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 13 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement intégral à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (taxes, charges, provisions sur charges, etc), le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet.

Il n’existe aucune contestation sur la régularité du commandement de payer et sur l’absence de régularisation de ses causes dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 9 février 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des paiements effectués par la partie défenderesse qui, certes, sont irréguliers mais existent et ont permis de régulariser les causes du commandement de payer et de réduire la dette locative depuis la délivrance de l’assignation, ainsi que de l’ancienneté du contrat de bail et de la situation respective des parties, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, celle-ci ne portant pas atteinte disproportionnée aux droits du bailleur qui conservera la possibilité de poursuivre l’expulsion si les délais n’étaient pas respectés.

A défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée.

Occupant en cette hypothèse les lieux sans droit ni titre, ce qui est à l’origine d’un préjudice pour le propriétaire, la défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux. Cette condamnation, reposant sur une faute délictuelle, sera prononcée in solidum.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

L’article 8 du dépôt de garantie stipule que « suite à la mise en œuvre de la clause résolutoire, le dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre de premier dommages-intérêts sans préjudice de tous autres ».

Toutefois, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée dans les conditions de l’article 1231-5 du code civil, et ce, par le seul juge du fond, ce pouvoir échappant aux pouvoirs du juge des référés Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en son principe.

Sur le surplus des demandes

Partie perdante, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, sans qu’il ne soit besoin de lister les actes compris dans ces dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] à verser à la société Foncière [Localité 6] Commerces la somme de 18 780,70 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 31 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus ;

Autorisons M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités, dont 23 mensualités de 250 euros à compter du 10ème jour suivant le mois de la signification de la décision, puis le 10 de chaque mois, et le solde devant être versé à la 24ème mensualité, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] portant sur un local situé [Adresse 1];

Autorisons en ce cas l’expulsion de M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas in solidum M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] à payer à la société Foncière [Localité 6] Commerces une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, charges, taxes et TVA, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum M [T] [O] et Mme [R] [E] [S] au paiement des dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 novembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN