TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 23/09119

N° Portalis 352J-W-B7H-C2J66

N° MINUTE :

Assignation du :

11 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0630

DÉFENDEURS

Madame [N] [U] [P] épouse [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Christophe BASSET de la SELARL CHRISTOPHE BASSET, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0050

Maître [J] [H]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0848

Décision du 15 Mai 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/09119 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2J66

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors des débats et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 18 Mars 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 20 mai 2022 reçu par Maître [J] [H], [N] [P] épouse [L] a vendu à [W] [F] le lot de copropriété n°16, correspondant à un débarras aménagé en studette d’une superficie au sol de 8,70m2 et 0m2 en loi Carrez, situé au 6ème étage, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant un prix de 95.000 euros.

Par courrier daté du 25 octobre 2022, le syndic de l’immeuble informait [W] [F] que le débarras qu’elle avait acquis n’était pas destiné à l’usage d’habitation en l’absence de changement de destination du lot, d’accord de la copropriété et de mise à jour du règlement de copropriété et lui demandait de cesser immédiatement l’occupation à usage d’habitation du bien.

Le 8 juin 2023, le conseil de [W] [F] a mis en demeure [N] [P] et Maître [H] de l’indemniser de la perte de valeur de son bien pour un montant de 81.950 euros, de l’indemniser de son préjudice moral du fait que sa fille étudiante ne puisse plus loger dans le bien pour un montant de 3.000 euros et des frais d’avocat d’un montant de 540 euros.

Par courrier du 3 juillet 2023, [N] [P] proposait de verser à [W] [F] une indemnité de 5.000 euros contre renonciation de toute action de sa part en justice.

Par exploits des 11 juillet 2023, [W] [F] a assigné [N] [P] épouse [L] et Maître [J] [H], notaire associée de la SELAS dénommée ROCHELOIS-BESINS & Associés, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, en l’état de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 16 avril 2024 et au visa des articles 1112-1, 1132 et 1133 du code civil, de:

« Juger recevables et bien fondées les demandes de Madame [W] [F],

Juger que le vendeur engage sa responsabilité en déclarant mensongèrement dans l’acte de vente que le bien vendu était à usage et à destination d’habitation et qu’il n’en aurait pas modifié la destination en contravention avec le règlement de copropriété, ce qui a provoqué l’erreur de l’acquéreur ;

Juger que le notaire instrumentaire engage sa responsabilité en ne vérifiant pas le caractère habitable du bien alors que l’acquéreur a manifesté expressément dans l’acte son intention d’en conserver l’usage,

En conséquence :

Condamner solidairement Madame [N] [S] et Maître [J] [H] à régler à Madame [W] [F] la somme de 81.950 € au titre de l’indemnisation de la perte de valeur réelle d’un bien vendu à usage d’habitation en réalité impropre à l’habitation,

A titre subsidiaire :

Prononcer la résolution du bien aux torts et aux frais de Madame [S] ;

En tout état de cause :

Condamner solidairement Madame [N] [S] et Maître [J] [H] à payer à Madame [W] [F] la somme de 5.000 € en indemnisation du préjudice moral ;

Condamner solidairement Madame [N] [S] et Maître [J] [H] à payer à Madame [W] [F] la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner solidairement Madame [N] [S] et Maître [J] [H] aux entiers dépens. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 janvier 2024, [N] [P] épouse [L] a requis du tribunal de céans, au visa des articles 1112-1, 1132 et 1133 du code civil, de:

« dire Madame [N] [P] épouse [L] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses moyens, fins et demandes ;

A titre principal,

de débouter Madame [W] [F] de l’intégralités de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

de condamner Maître [J] [H], notaire associée de la SELAS dénommée ROCHELOIS-BESINS & Associés, à relever et garantir Madame [N] [P] épouse [L] de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

de condamner qui il appartiendra au paiement des entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Christophe BASSET, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

de condamner qui il appartiendra à payer à Madame [N] [P] épouse [L], une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, Maître [J] [H], notaire associée de la SCP dénommée ROCHELOIS BESINS BENOIT GOUGUENHEIL GRANDIN, a requis du tribunal de céans, au visa des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, de:

« Juger que la destination du bien ne peut être remise en cause.

Juger que Madame [W] [F] ne justifie pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire.

Débouter Madame [W] [F] de l’ensemble de ses demandes.

Débouter Madame [S] de sa demande subsidiaire en garantie formée contre Maître [H].

Condamner Madame [W] [F], ou toute partie qui succombera, au paiement d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile. »

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civil, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 18 mars 2025 suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 mai suivant.

.MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il ne sera pas répondu aux développements des parties qui ne viennent au soutien d’aucune prétention.

Par ailleurs, les demandes des parties tendant à voir « juger que » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert ou lorsqu’elles ne consistent qu’en un simple rappel des dispositions légales ou règlementaires applicables au litige. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’indemnisation de la perte de valeur réelle du bien vendu à usage d’habitation

[W] [F] soutient, au visa des articles 1112-1, 1132 et 1133 du code civil, qu’elle a acheté un bien déclaré par le vendeur à usage d’habitation, dont la destination était déclarée conforme au règlement de copropriété, alors que l’usage d’habitation était prohibé par un procès-verbal d’assemblée générale du 19 février 2022, soit plus d’un an avant la promesse de vente et qu’elle a ainsi acquis un bien dont la valeur était 7 fois moins élevée.

[N] [P] rétorque que, s’il est mentionné dans l’acte de vente que le bien est à usage d’habitation, il est précisé en page 8 de l’acte qu’elle n’a « pas modifié la destination du bien en contravention des dispositions du règlement de copropriété », qu’ainsi l’acte de vente ne comporte aucune déclaration mensongère car il n’est pas certifié que l’usage d’habitation du bien l’est en toute légalité. Elle ajoute qu’au compromis de vente a été annexé le procès-verbal d’assemblée générale du 25 janvier 2021 mentionnant au point n°16 que les débarras du 6ème étage ne peuvent être utilisés en tant qu’habitation (que ce soit à titre personnel ou à la location) car cette utilisation n’est pas conforme au règlement de copropriété de l’immeuble et qu’ainsi [W] [F] a été pleinement informée de la situation du bien vendu.

Maître [H] oppose l’absence de faute et qu’il ressort tant du règlement de copropriété que du standing de l’immeuble qu’il n’existe aucune obstruction à un usage du lot litigieux à l’habitation et qu’ainsi l’injonction faite par le syndic de l’immeuble de faire cesser l’habitation dans le lot n°16 ne peut être imposée aux copropriétaires dès lors que la destination de l’habitation ne contrevient pas au règlement de copropriété, ni aux dispositions légales, et qu’il appartient à [W] [F] de faire valoir cette position auprès du syndicat des copropriétaires.

Sur ce ;

Selon l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer, dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie ».

En l’espèce, le compromis synallagmatique de vente du 19 février 2022 rédigé par l’agence l’Adresse mentionne en page 3 que « l’acquéreur a pris connaissance qu’il ne pourra pas mettre en location ce bien et qu’il pourra néanmoins l’occuper à titre privatif » en omettant de préciser que l’assemblée générale des copropriétaires du 25 janvier 2021 avait décidé que les débarras du 6ème étage ne pouvaient être utilisés en tant qu’habitation (que ce soit à titre personnel ou à la location) et qu’ainsi le syndicat des copropriétaires était opposé à une occupation du bien à titre privatif.

La seule annexion du procès-verbal du 25 janvier 2021, parmi les nombreux documents annexés au compromis de vente, ne permet pas de justifier que [W] [F] , qui n’est pas un professionnel de l’immobilier, a bien été informée de cette problématique et que l’usage qu’elle comptait faire du bien la mettrait en conflit avec le syndicat des copropriétaires.

La vente ayant été réalisée lors de la signature du compromis de vente, celle-ci n’ayant été que réitérée devant le notaire, la responsabilité de ce dernier ne saurait être mise en cause d’autant que l’acte de vente précise en page 8 que le vendeur déclare qu’il n’a pas modifié la destination du bien en contradiction des dispositions du règlement de copropriété.

Ainsi il appartient à [N] [P] d’indemniser [W] [F] du préjudice subi en ce qu’elle a manqué à son obligation d’information dont l’importance était déterminante pour l’acheteur qui avait indiqué vouloir utiliser le bien à usage d’habitation.

Le débarras aménagé en studette a été vendu au prix de 90.000 euros. [W] [F] produit une évaluation du prix des caves à [Localité 8] estimant que le prix moyen du mètre carré à [Localité 8] est de 1.525 euros mais ne verse aux débats aucune évaluation sur le prix moyen du mètre carré à [Localité 8] des débarras.

Le local est d’une superficie au sol de 8,70m2 et de 0m2 en loi Carrez.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le bien sera estimé à une valeur de 20.000 euros au moment de la vente.

La demande de [W] [F] sera interprétée comme la demande de dédommagement de la perte de chance d’avoir pu acquérir ce bien à une moindre valeur si elle avait été correctement informée lors de la vente.

Cette perte de chance sera sera estimée à 90%.

Par conséquent [N] [P] sera condamnée à payer à [W] [F] la somme de 63.000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance d’avoir pu acquérir le bien à une valeur moindre.

Sur le préjudice moral

[W] [F] expose qu’elle subit un préjudice moral car sa fille n’a plus de logement pour ses études et perd un temps considérable en faisant des allers retours incessants à [Localité 8], sans compter les frais bancaires inutiles s’ajoutant pour le crédit.

[N] [P] oppose qu’aucun élément n’est produit à ce sujet.

Sur ce ;

Aux termes de l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En application de ces dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, force est de constater que [W] [F] ne justifie par aucun élément la réalité du préjudice moral dont elle réclame réparation.

Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la demande de garantie par Maître [H]

Le notaire n’ayant pas rédigé le compromis de vente, il ne saurait garantir [N] [P] des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires

[N] [P] succombant dans la présente instance, il convient de la condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE.

L’équité justifie de condamner [N] [P] à verser à [W] [F] une somme de 4.000 euros et à Maître [J] [H] une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:

CONDAMNE [N] [P] épouse [L] à verser à [W] [F] une somme de 63.000 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance d’avoir pu acheter à une valeur moindre le lot de copropriété n°16, correspondant à un débarras aménagé en studette d’une superficie au sol de 8,70m2 et 0m2 en loi Carrez, situé au 6ème étage, dans un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 9] ;

REJETTE la demande de [W] [F] tendant à condamner solidairement Maître [J] [H] à lui régler la somme de 81.950 euros au titre de l’indemnisation de la perte de valeur réelle d’un bien vendu à usage d’habitation en réalité impropre à l’habitation ;

REJETTE la demande de [W] [F] tendant à condamner solidairement [N] [P] épouse [L] et Maître [J] [H] à lui payer la somme de 5.000 euros en indemnisation du préjudice moral ;

REJETTE la demande de [N] [P] épouse [L] tendant à condamner Maître [J] [H], notaire associée de la SELAS dénommée ROCHELOIS-BESINS & Associés, à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;

CONDAMNE [N] [P] épouse [L] aux dépens et accorde à Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, conseil de Maître [J] [H], le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE [N] [P] épouse [L] à verser à [W] [F] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE [N] [P] épouse [L] à verser à Maître [J] [H] une somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 8] le 15 mai 2025

La Greffière La Présidente