TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [G] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Madame [W] [U]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08218 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZZO

N° MINUTE :

10/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [W] [U]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [G] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08218 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZZO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 15 mai 2023, Madame [W] [U] a donné à bail à Monsieur [I] [G] [Y] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 550 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 mai 2025, Madame [W] [U] a fait signifier à Monsieur [I] [G] [Y] un commandement de payer la somme de 5 397,88 euros en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, Madame [W] [U] a fait assigner Monsieur [I] [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du bail le 21 juillet 2025 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [G] [Y] et de tout occupant introduit de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— supprimer et subsidiairement réduire le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux en vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [I] [G] [Y] à payer la somme de 7 196,07 euros au titre des loyers et charges arrêtés en juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5 397,88 euros ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle de 630 euros jusqu’au jour de la libération des locaux et la restitution des clés,

— condamner Monsieur [I] [G] [Y] à payer la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 28 octobre 2025, Madame [W] [U], comparante en personne,a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 8 446,07 euros selon décompte arrêté au 15 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Assigné à étude, Monsieur [I] [G] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 8 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [W] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 15 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 mai 2025 pour la somme en principal de 5 397,88 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (seule une somme de 960 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 juillet 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dans ces conditions, il n’est pas possible au juge d’accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [G] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [I] [G] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [W] [U] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [I] [G] [Y] reste lui devoir la somme de 8 446,07 euros à la date du 15 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des provisions sur charges, ainsi qu’aux régularisations des charges des exercices 2023 et 2024 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [I] [G] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 8 446,07 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 397,88 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [I] [G] [Y] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance de novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit actuellement à la somme mensuelle de 630 euros.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [G] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [U] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros (intégrant les honoraires de rédaction de l’assignation que la demanderesse justifie avoir réglée à son commissaire de justice pour la somme de 232,04 euros) lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2023 entre Madame [W] [U] et Monsieur [I] [G] [Y] concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 juillet 2025,

DÉBOUTONS Madame [W] [U] de sa demande de suppression et subsidiairement de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [G] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] [Y] à verser à la RÉGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme provisionnelle de 8 446,07 euros (décompte arrêté au 15 octobre 2025 incluant la mensualité d’octobre 2025) correspondant à l’arriéré des loyers et des provisions sur charges, ainsi qu’aux régularisations des charges des exercices 2023 et 2024 et aux indemnités d’occupation échus impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 397,88 euros à compter du 20 mai 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] [Y] à verser à Madame [W] [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] [Y] à verser à Madame [W] [U] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] [Y] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président.