REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT DU 25 MARS 2026

__________________________

N° RG 25/09096 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K6VD

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 21 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision rendue par défaut et en dernier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1] dont le siège social est sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic, Madame [A] [U] née [S], exerçant sous l’enseigne AGENCE DE L’OLIVIER dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Joëlle MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [M] [I]

né le 16 Octobre 1996 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Joëlle MICHEL

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [I] est propriétaire des lots n°12 et 15 cadastrés section BM n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] au sein de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 5].

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] est représenté par son syndic l’AGENCE DE L’OLIVIER.

Par lettre recommandée en date du 13 mai 2024 dûment réceptionnée et demeurée sans effet, l’AGENCE DE L’OLIVIER a mis en demeure Monsieur [M] [I] d’avoir à régler ses charges de copropriété d’un montant de 836,34 euros. L’AGENCE DE L’OLIVIER lui a adressé de nouvelles mises en demeure par courriers recommandés avec demandes d’avis de réception en date des 1er août 2024 et 13 novembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 25 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DE L’OLIVIER, a fait assigner Monsieur [M] [I] devant le Tribunal judiciaire de Draguignan et sollicite de :

Condamner Monsieur [M] [I] au paiement de la somme de 1836,59 euros au titre des arriérés de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 788,34 euros, à compter du 1er août 2024 sur la somme de 1083,69 euros et à compter du 13 novembre 2024 sur la somme de 1353,05 euros ;Condamner Monsieur [M] [I] au paiement de la somme de 737,75 euros soit la différence entre le solde débiteur de 2574,24 euros et la somme de 1836,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent acte ;Condamner Monsieur [M] [I] au paiement de la somme de 800 euros, à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur [M] [I] à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 21 janvier 2026, à laquelle l’affaire a été appelé et retenue, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] pris en la personne de son syndic l’AGENCE DE L’OLIVIER représentée par son conseil a maintenu ses demandes et déposé son dossier sans actualisation de son éventuelle créance.

Monsieur [M] [I], régulièrement assigné par dépôt à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 750-1 du Code de Procédure Civile : « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

Le 23 octobre 2025, un constat de carence a été établi par le conciliateur, le défendeur n’ayant pas répondu à l’invitation adressée pour participer à la tentative de conciliation prévue le 23 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DE L’OLIVIER justifie par conséquent avoir rempli les obligations de règlement amiable imposées par l’article 750-1 du code de procédure civile.

Son action est donc recevable.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse :

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [I], le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] verse aux débats le relevé de propriété établissant qu’il est propriétaire des lot n°12 et 15 cadastrés section BM n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] au sein de la copropriété [Adresse 1], située [Adresse 5].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 dispose que :

I. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement:

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— La notification de transfert de propriété établissant que Monsieur [M] [I] est propriétaire des lots n°12 et 15 cadastrés section BM n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] au sein de la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 5],

— Le contrat de syndic conclu par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] avec l’AGENCE DE L’OLIVIER pour une durée de 36 mois à effet du 12 juillet 2022 au 11 juillet 2025,

— la situation comptable au 15/05/2025

— Le procès-verbal du 27 septembre 2023 de l’assemblée ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/09/2021 au 31/12/2022, voté le montant du budget prévisionnel pour l’année 2023 ;

— Le relevé de compte copropriétaire en date du 10 novembre 2025, portant sur la période du 27 septembre 2023 au 10 novembre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 2574,24 euros,

— Les mises en demeure du 13 mai 2024, du 1er août 2024 et du 13 novembre 2024 adressées par l’AGENCE DE L’OLIVIER à Monsieur [M] [I] et les avis de réception signés,

La créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au 10 novembre 2025 à la somme de 2574,24 euros, est ainsi établie en l’espèce.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] la somme de 2574,24 euros arrêtée au 10 novembre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais exigibles à cette date, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], qui n’est pas un banquier, n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte produit arrêté au 10 novembre 2025 que le compte de Monsieur [M] [I] est débiteur depuis au moins le 1er janvier 2024 et que le solde n’est jamais repassé créditeur depuis.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Monsieur [M] [I] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], qui sera débouté de sa demande à ce titre.

* Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, eu égard à l’ancienneté de la créance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DE L’OLIVIER, les sommes de :

2574,24 euros selon décompte arrêté au 10 novembre 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais exigibles à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,300 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE