RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00250 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3SQ

MINUTE N° : 120

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société VAL [Localité 9] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 2022, la société d’HLM VAL [Localité 9] HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [Y] un appartement situé [Adresse 3] (porte n°[Adresse 2]) à [Localité 10], pour un loyer mensuel initial de 332,86 euros et 173,2 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la société VAL [Localité 9] HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 049,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 9 octobre 2024.

Par notification électronique du 7 avril 2025, la société VAL [Localité 9] HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 septembre 2025, la société VAL [Localité 9] HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 24 novembre 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— dire en ce qui concerne les biens mobiliers se trouvant dans les lieux loués que leur sort sera régi par les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [O] [Y] au paiement des sommes suivantes :

* 6 132,94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 septembre 2025 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, augmenté de 10 %, à compter du jour de l’audience jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

* 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 15 septembre 2025.

À l’audience, la société VAL [Localité 9] HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 152,98 euros arrêtée au 13 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Elle soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 octobre 2024. Le dernier paiement est de 560 € et est daté du 13 novembre 2025.

Monsieur [O] [Y], présent, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 160 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de sa prétention, il indique avoir rencontré des difficultés financières, notamment en raison des frais qu’il a dû engager pour les soins médicaux puis le décès de sa mère. Il indique percevoir un salaire mensuel de 1 580,95 euros. Il précise être engagé dans le remboursement d’un prêt.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, VAL [Localité 9] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAL [Localité 9] HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 juin 2022, du commandement de payer délivré le 17 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 novembre 2025, que VAL [Localité 9] HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme totale de 15,30 euros, correspondant à des frais imputés à plusieurs reprises, qui n’entrent pas dans l’arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [Y] à payer à la société VAL [Localité 9] HABITAT la somme de 5 137,68 euros, au titre des sommes dues au 13 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent litige compte tenu de la date de signature du bail, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, pour un montant de 3 049,05 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 20 juin 2022, à compter du 18 décembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [O] [Y] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [O] [Y] a repris le paiement intégral du loyer et des charges, en ce que les mois de septembre, d’octobre et de novembre 2025 ont été réglés, et que les paiements étaient supérieurs au montant du loyer mensuel, de sorte que la dette a diminué.

En outre Monsieur [O] [Y] justifie qu’il perçoit un salaire d’environ 1 580 €, de sorte qu’il est en mesure de régler la dette locative.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [O] [Y] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, à l’issue de cette période, s’il est nécessaire de prolonger ces délais, de le faire par accord conventionnel.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [O] [Y] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 décembre 2024, de sorte que Monsieur [O] [Y] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. En revanche, aucune clause du contrat de bail ne prévoit la majoration de 10 % sollicitée, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 18 décembre 2024, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Monsieur [O] [Y] sera condamné à son paiement à compter du terme de janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux. Il sera rappelé que la somme de 5 137,68 euros, arrêtée au 13 novembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 18 décembre 2024 au 13 novembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, VAL [Localité 9] HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires au jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [Y] aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [Y] à payer à la société VAL [Localité 9] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la société d’HLM VAL [Localité 9] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 juin 2022 entre la société d’HLM VAL [Localité 9] HABITAT d’une part, et Monsieur [O] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4]) à [Localité 10], sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer à la société d’HLM VAL [Localité 9] HABITAT la somme de 5 137,68 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ACCORDE un délai à Monsieur [O] [Y] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [O] [Y] à s’acquitter de la dette en 33 fois, en procédant à 32 versements de 160 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas :

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause :

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer à la société d’HLM VAL [Localité 9] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 5 137,68 euros comprend d’ores et déjà le calcul des indemnités d’occupation mensuelles dues pour la période du 18 décembre 2024 au 31 octobre 2025 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [O] [Y] à payer à la société d’HLM VAL [Localité 9] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 11], le 9 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION