TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/51453 – N° Portalis 352J-W-B7J-C66PH

N° : 9

Assignation du :

07 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juillet 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [G] [J]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [U] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [V] [E] née [P]

[Adresse 2]

[Adresse 11]

SUISSE

Monsieur [R] [C] [P]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS – #E1770

DEFENDERESSE

La société BENJAMIN S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS – #P0335, SELARL WARN AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 30 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 31 juillet 2003, M. [L] [P] a donné à bail commercial à la société Benjamin des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2003, moyennant un loyer en principal de 18 900 € par an, payable mensuellement par avance.

M. [L] [P] est décédé le 21 mars 2022, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [T], ainsi que ses trois enfants, Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P].

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 5 septembre 2024, à la société Benjamin, pour une somme de 10 888,38 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er septembre 2024, mois de septembre inclus.

Par acte délivré le 7 février 2025, Mme [T], Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P] ont fait assigner la société Benjamin devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet d’un premier renvoi à la demande des parties.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience de renvoi du 30 juin 2025, Mme [T], Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P] demandent au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Benjamin et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— les autoriser à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet ;

— condamner la société Benjamin à lui payer la somme provisionnelle de 26 893,62 € au titre de l’arriéré locatif, somme devant être augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— condamner la société Benjamin au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au double du montant journalier du loyer facturé, et ce jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société Benjamin au paiement d’une somme de 2 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Benjamin demande au juge des référés de :

A titre principal,

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 5 septembre 2024 ;

En conséquence,

— débouter la succession de M. [L] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— lui accorder des délais de paiement de 24 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour s’acquitter de l’arriéré du montant des loyers et charges éventuels dus et visés au commandement de payer du 5 septembre 2024 ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais ;

— débouter la succession de M. [L] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

En tout état de cause,

— condamner la succession de M. [L] [P] à verser à la société Benjamin la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société Benjamin soutient que le commandement de payer encourt la nullité car la somme de 865,78 euros réclamée au titre du solde des charges des années 2016, 2017, 2018, 2020 et 2022 n’est pas justifiée, ainsi que la somme de 2 929,20 euros au titre de la taxe foncière et de 528,80 euros au titre des commandements de payer délivrés par le bailleur. Il fait ainsi état d’une somme totale de 4 323,78 euros, réclamée sans être justifiée, rendant imprécis le commandement de payer.

Toutefois, il convient de rappeler qu’il excède le pouvoir du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer, ce dernier ne pouvant que constater le cas échéant l’existence de contestations sérieuses concernant la régularité du commandement de payer.

En outre, un commandement de payer portant sur un montant erroné demeure valable pour la fraction de la dette locative non contestable, et il n’est pas exigé de produire les justificatifs de charges au stade du commandement.

Ainsi, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges réclamés et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [T], Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleurs face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 10 888,38 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er septembre 2024 (mois de septembre inclus).

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Benjamin sollicite un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative.

Au vu de la situation financière de la société Benjamin et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Benjamin depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, Mme [T], Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P], produisent un décompte faisant état d’une dette totale de 26 893,62 €, au 1er avril 2025 (mois d’avril inclus) incluant des frais de « commandement de payer » (150,24 + 30,05 + 146,19 + 29,24), qui seront écartés car n’ayant pas vocation à être pris en compte pour le calcul de la dette locative.

En outre, les demandeurs fournissent à la présente instance les justificatifs des charges et des taxes foncières figurant au décompte.

En conséquence, l’obligation de la société Benjamin au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er avril 2025 (mois d’avril inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 26 537,9 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Benjamin.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-7 du code civil des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025, date de délivrance de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Par ailleurs, la clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, il n’y a pas lieu d’autoriser les demandeurs à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet, ces derniers pouvant y procéder librement à la reprise des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

La société Benjamin, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Benjamin ne permet d’écarter la demande de Mme [T], Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 octobre 2024 à minuit ;

Condamnons la société Benjamin à payer à Mme [T], Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P] la somme par provision de 26 537,9 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er avril 2025 (mois d’avril inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Benjamin se libère des sommes ci-dessus allouées par 12 versements mensuels de 2 000 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Benjamin et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Benjamin devra payer mensuellement à Mme [T], Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu sur la demande d’autorisation à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet ;

Condamnons la société Benjamin à payer à Mme [T], Mme [U] [P], Mme [V] [P] et M. [R] [P] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Benjamin aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 25 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE