TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [B] [R]

Monsieur [U] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e David BENSADON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08663 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZM

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GC COPERNIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e David BENSADON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

DÉFENDEURS

Madame [B] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée,

Monsieur [U] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08663 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2022, la société S.C.I. GC COPERNIC a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [R] et M. [U] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage, porte gauche) à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3605 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3065,17 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [R] et M. [U] [F] le 30 mai 2024.

Par assignations du 10 septembre 2024, la société S.C.I. GC COPERNIC a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire six semaines après le commandement de payer du 29 mai 2024, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [R] et M. [U] [F] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3930,97 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7257,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société S.C.I. GC COPERNIC sollicite également l’autorisation de conserver le dépôt de garantie d’un montant de 3605 euros.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 7 février 2025, la société S.C.I. GC COPERNIC sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La société S.C.I. GC COPERNIC considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à domicile, Mme [B] [R] et M. [U] [F] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La société S.C.I. GC COPERNIC ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société S.C.I. GC COPERNIC a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [B] [R] et M. [U] [F].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société S.C.I. GC COPERNIC justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3065,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société S.C.I. GC COPERNIC à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Le concours de la force publique pouvant être sollicité en vue de faire procéder à l’expulsion des locataire, il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une quelconque astreinte.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société S.C.I. GC COPERNIC verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 août 2024, Mme [B] [R] et M. [U] [F] lui devaient la somme de 7257,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [R] et M. [U] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 3065,17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur la capitalisation des intérêts

Attendu que l’article 1343-2 du code civil dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Qu’en l’espèce, aucune circonstance ne justifie de faire droit à cette demande et de prévoir que les intérêts échus, dus pour une année entière, produiront intérêt, de sorte que cette demande sera rejetée ;

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 3930,97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.C.I. GC COPERNIC ou à son mandataire.

5. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que " lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. "

En l’espèce, il ressort de ce qui précède, ainsi que du décompte locatif, qu’à la date du 19 août 2024, Mme [B] [R] et M. [U] [F] demeuraient redevables de la somme de 7257,18 euros. La société S.C.I. GC COPERNIC est donc fondéé à conserver intégralement le dépôt de garantie.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [R] et M. [U] [F], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de la société S.C.I. GC COPERNIC concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juin 2022 entre la société S.C.I. GC COPERNIC, d’une part, et Mme [B] [R] et M. [U] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage, porte gauche) à [Localité 5] est résilié depuis le 30 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [R] et M. [U] [F], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [R] et M. [U] [F] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] (2ème étage, porte gauche) à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [R] et M. [U] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 3930,97 euros (trois mille neuf cent trente euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [R] et M. [U] [F] à payer à la société S.C.I. GC COPERNIC la somme de 7257,18 euros (sept mille deux cent cinquante-sept euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 3065,17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

Autorise la société S.C.I. GC COPERNIC à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 3605 euros (trois mille six cent cinq euros), celui-ci devant venir en compensation des sommes dues au titre de l’arriéré locatif, soit de la somme de 7257,18 euros (sept mille deux cent cinquante-sept euros et dix-huit centimes),

DEBOUTE la société S.C.I. GC COPERNIC du surplus de ses demandes,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [R] et M. [U] [F] à payer à la société S.C.I. GC COPERNIC la somme de 2000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [B] [R] et M. [U] [F] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 mai 2024 et celui des assignations du 10 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge