TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/55059

N° Portalis 352J-W-B7I-C5LVM

N° : 5

Assignation du :

16 juillet 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 février 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. FAIDHERBE GUY

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Thierry MOUNICQ, avocat au barreau de PARIS – #R0097

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. INDIANA BFC

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Gad COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E1153

DÉBATS

A l’audience du 14 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 janvier 2015, la SCI FAIDHERBE GUY a consenti à la société BFC un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 29.400 €.

Dans le cadre d’une procédure de liquidation judiciaire, la SARL INDIANA BFC est venue aux droits de la société BFC.

Des loyers et charges étant demeuré impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur le 23 avril 2024 un commandement de payer la somme de 10.904€ au titre de l’arriéré locatif échu au mois d’avril 2024 inclus.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI FAIDHERBE GUY a, par exploit délivré le 16 juillet 2024, fait citer la société INDIANA BFC devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 avril 2024,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1000€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision, outre la séquestration des biens,

— la condamner au paiement par provision de la somme de 19.082 € au titre de l’arriéré locatif échu au 31 juillet 2024, avec intérêt légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 10.976,38€ et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2676€, outre les charges mensuelles de 50€, à compter du 1er août 202 jusqu’à son départ définitif des lieux,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le commandement de payer.

A l’audience, la requérante actualise la dette locative à la somme de 30.721€, mensualité de janvier 2025 incluse, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

En réponse, la défenderesse sollicite l’octroi de délais de paiement sur 15 mois, suspensifs de la clause résolutoire et s’oppose au surplus des demandes.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 20 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir de la clause résolutoire.

Le commandement de payer délivré le 23 avril 2024 mentionne le délai d’un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire, et la volonté du bailleur de s’en prévaloir. Il contient enfin un décompte précis permettant au locataire d’en contester éventuellement les termes.

Si la défenderesse soutient que les loyers des mois de janvier et février 2024 ont été réglés avant la délivrance du commandement de payer, elle n’en justifie pas. En tout état de cause, si tel était le cas, le commandement de payer resterait valable pour son montant non sérieusement contestable de 5 452 euros, dont il n’est pas allégué qu’il a été régularisé dans ce délai.

Dès lors, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 24 mai 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’absence de tout paiement effectué depuis le mois de mars 2024, la dette n’ayant cessé de croître malgré un renvoi de l’affaire, et le bailleur ne pouvant assumer les conséquences de la fermeture de l’établissement du preneur au mois de septembre 2023 qui sont uniquement imputables à ce dernier, la demande de délais ne peut être que rejetée.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 24 mai 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle de 2 726 euros provisionnelle, charges comprises.

D’ores et déjà, la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme non sérieusement contestable de 30 721 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêt légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 10 976,38€ et du 16 juillet 2024 sur la somme de 19 082 euros.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du même code, dont le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que la société INDIANA BFC devra libérer les locaux situés [Adresse 1], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Condamnons la société INDIANA BFC à payer à la SCI FAIDHERBE GUY :

* à compter du 24 mai 2024, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 2 726 euros, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence, et d’ores et déjà, la somme de 30 721 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 8 janvier 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêt légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 10.976,38€ et du 16 juillet 2024 sur la somme de 19.082 euros. ;

* la somme de 1600 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société INDIANA BFC au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 12 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN