TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 21/03494 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6D6

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Février 2021

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. GS [Localité 9], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié es qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0281

DÉFENDEURS

Compagnie d’assurance MMA IARD

[Adresse 1]

[Localité 5]

Maître [L] [C]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Stéphane LATASTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0086

Décision du 30 Avril 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 21/03494 – N° Portalis 352J-W-B7F-CT6D6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

Président de formation,

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente

Assesseurs,

assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors des débats

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025

tenue en audience publique

Monsieur Benoit CHAMOUARD a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI GS Saint-Ouen (« la SCI ») est propriétaire d’un local situé [Adresse 4] à Saint Ouen. Par acte du 28 juillet 2003, elle a donné ce local à bail à la société Compagnie européenne de la chaussure (« CEC »).

Le loyer annuel a été fixé à 57 920€ hors taxes et hors charges (« HT et HC »).

Le bail comportait une clause ainsi rédigée (page 4, point 4) :

« En cas de renouvellement des présentes intervenant hors plafonnement, les parties conviennent que le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative de marché sans pouvoir en aucune hypothèse être inférieur au montant du dernier loyer en vigueur à ladite époque ».

Par courrier du 11 février 2013, la société CEC a proposé à la SCI de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 58 630€ HT et HC. Par acte du 10 février 2017, elle a fait assigner la SCI devant le juge des loyers commerciaux, sollicitant la fixation du loyer à 50 000€ à compter du 22 mars 2013.

La SCI avait fait réaliser un rapport d’expertise amiable, réalisé par Monsieur [F] [O] et qui concluait à une valeur locative de 79 000€ HT et HC par an. Ce rapport ne mentionne pas la clause reproduite ci-dessus.

Par jugement du 31 mai 2017, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur [U] en qualité d’expert afin d’estimer la valeur locative du bail renouvelé. L’expert a conclu le 11 octobre 2018 à une valeur de 69 000€ HT et HC.

La SCI était assistée par Maître [L] [C], avocate. Dans un mémoire récapitulatif après expertise, notifié dans la perspective de l’audience du 4 septembre 2019, elle a indiqué que :

«  La valeur locative s’établit à : 402,50€ x 230,65 m², soit 92 836,62€ soit encore, après déduction de la charge exorbitante de l’impôt foncier de 8 029€, une valeur locative de 84 807,62€.

Aussi la valeur locative est supérieure au loyer plafonné.

Dès lors, le loyer du bail renouvelé sera fixé au loyer plafonné soit 79 358,80€ ".

Elle a également fait valoir :

«  Si par extraordinaire, votre juridiction estimerait que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, elle entérinera la valeur locative résultant du rapport d’expertise de Monsieur [U], soit 69 000€.

A titre infiniment subsidiaire, votre juridiction réduira à des plus justes proportions la demande du preneur de voir appliquer un abattement de 10% sur la valeur locative retenue par Monsieur [U] ".

Le tribunal de grande instance de Bobigny a fixé le loyer du bail renouvelé, à effet du 22 mars 2013, à 65 522€ HT et HC par jugement du 2 octobre 2019.

La société CEC a été absorbée par la société La Halle SAS, qui a fait l’objet d’une procédure collective. Le 28 juillet 2020, le tribunal de commerce de Paris a autorisé la cession du bail au profit de la société Franprix Holding, avec un loyer annuel de 96 000€ HT et HC à compter du 1er août 2020.

Par acte du 22 février 2021, la SCI a fait assigner Maître [L] [C] et son assureur, la société Mutuelle du Mans assurances IARD (« la MMA ») devant ce tribunal en responsabilité.

Par jugement avant-dire droit du 28 septembre 2022, le tribunal a ordonné une expertise et désigné Monsieur [N] [X] pour fournir tous éléments d’information permettant de déterminer la valeur locative de marché des lieux loués et donner son avis motivé sur cette valeur à la date de renouvellement du bail le 22 mars 2013.

L’expert a déposé son rapport le 30 mai 2023.

Par dernières conclusions du 22 avril 2024, la SCI demande au tribunal de condamner de solidairement Maître [C] et la MMA au paiement de :

—  327 000€, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

—  15 941,72€ au titre des intérêts courus sur les loyers restitués suite à la décision du tribunal de grande instance de Bobigny, arrêtés au 19 avril 2024,

—  3 000€ HT à titre de remboursement des honoraires de l’expert judiciaire,

—  10 000€ HT sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux dépens.

La SCI reproche à Maître [C] de ne pas avoir mentionné dans son mémoire la clause 4, stipulant que le loyer devait être fixé à la valeur locative et non pas à la valeur locative de renouvellement, telle que prévue par l’article L145-33 du code de commerce et sans que cette valeur puisse être inférieure au dernier loyer plafonné.

Elle expose que la valeur locative de marché constitue le montant auquel le local peut être raisonnablement loué au moment de l’expertise et qui pourrait être obtenu d’un nouveau locataire. Elle se différencie de la valeur de renouvellement, définie par les article L145-33 et R145-3 du code de commerce, qui prend également en considération les caractéristiques du local, de la destination contractuelle, des charges annuelles et d’éventuels autres facteurs de minoration ou majoration du loyer, la rendant par nature moins élevée que la valeur locative de marché.

Elle soutient que l’article L145-33 du code de commerce s’applique, sous réserve que le bail ne soit pas soumis à la règle du plafonnement de l’article L145-34 du même code. Or elle fait valoir que les règles de fixation du loyer ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent y déroger. La clause de la page 4 s’imposait donc aux parties comme au tribunal.

Elle estime ainsi qu’en ne visant pas ces dispositions contractuelles au cours de la procédure et en n’alertant pas Monsieur [O], son expert amiable, et Monsieur [U], expert commis par le tribunal, Maître [C] a commis une erreur manifeste, dont elle a reconnu le principe comme cela ressort d’une attestation établie par son gérant. Elle souligne que les compétences en immobilier de ce dernier sont indifférentes sur le devoir de conseil de la défenderesse.

Elle ajoute que le preneur n’a pas contesté se trouver dans une situation de déplafonnement du loyer, en raison d’une modification des surfaces mises à disposition, ni que la valeur de marché était supérieure à la valeur de renouvellement, remplissant les conditions de la clause litigieuse. Elle soutient que cette clause était licite, l’article L145-15 du code de commerce ne visant pas les dispositions de l’article L145-33 du même code.

Cette erreur a conduit le tribunal à fixer le loyer au regard de la valeur locative de renouvellement, soit 65 522€ HT et HC, alors que le loyer plafonné s’élevait à 79 358,80€ HT et HC, sans rechercher quelle était la valeur locative de marché dans l’hypothèse où celle-ci était plus élevée que le loyer plafonné. Cette carence l’a empêchée d’interjeter appel.

La SCI expose subir une perte de revenus locatifs entre le 22 mars 2013, date d’effet du bail renouvelé, et le 1er août 2020, date d’effet du protocole d’accord convenu avec la société CPA. Elle soutient qu’il s’agit d’un préjudice certain.

Elle estime que le loyer aurait dû être fixé à hauteur de 500€ par m² et par an, soit 110 000€ annuels HT et HC au regard de la surface pondérée de 220 m² retenue par le tribunal. Elle précise que la valeur locative de marché doit être appréciée par comparaison avec des transactions locatives en première location et que les éléments de référence de l’espèce sont contestables. Cette perte de loyers s’étant poursuivie pendant 7 ans, 4 mois et 8 jours, elle estime son préjudice à 326 913€, arrondi à 327 000€.

La SCI sollicite enfin l’indemnisation de l’immobilisation des sommes qu’elle a été tenue de reverser en application du jugement du tribunal de grande instance de Bobigny, correspondant aux intérêts sur cette somme, ainsi que le remboursement des honoraires de l’expert mandaté.

Par dernières conclusions du 31 mai 2024, Maître [C] et la MMA demandent au tribunal de rejeter des débats l’attestation rédigée par Monsieur [I] [R] et de débouter la SCI de ses demandes. Elles sollicitent la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement de 6 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elles demandent que ce jugement ne soit pas assorti de l’exécution provisoire.

Maître [C] et la MMA exposent que la clause litigieuse n’a été vue par aucun des acteurs de la procédure, pas plus que par la SCI pourtant professionnelle de l’immobilier. Elles ajoutent que la clause d’indexation excluait une indexation à la baisse, était donc illicite et réputée non écrite. Or le dernier loyer intégrait cette indexation et le preneur était en position de solliciter le remboursement de l’augmentation du loyer dans la limite de 5 années. Elles estiment donc qu’il était plus prudent de ne pas invoquer cette stipulation.

Concernant le préjudice allégué, elles soutiennent qu’il s’agit en l’espèce non pas d’un préjudice certain et consommé, mais d’une perte de chance d’obtenir la fixation d’un loyer à un montant plus élevé.

Elles soutiennent que la valeur locative pouvait être estimée à 350€ par mètre carré au 22 mars 2013, correspondant à une valeur locative totale de 77 000€, qui n’aurait pas trouvé à s’appliquer s’agissant d’une valeur inférieure au dernier loyer de 79 358,80€. Elles en déduisent un préjudice de 101 700,48€, qui doit être minoré de son impact fiscal (33 146,62€) et ne peut donc être supérieur à 68 553,86€, avant application d’un coefficient de perte de chance.

Elles contestent la valeur de marché de 500€ avancée en demande.

Elles soulignent que la société La Halle a fait l’objet d’une mesure de sauvegarde dès le 21 avril 2020, convertie en redressement judiciaire le 2 juin suivant, rendant la perte de chance de recouvrer un rappel de loyers inexistante.

Elles relèvent qu’il n’est pas justifié que les loyers indûment perçus ont été effectivement restitués. Elles ajoutent que ce chef de préjudice recoupe le précédent.

Elles font valoir, concernant la demande d’intérêts, qu’il n’est pas justifié du paiement de la somme principale et que les intérêts sont calculés à partir du taux d’intérêt légal majoré de 5 points, qui ne se serait appliqué qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du jour où la décision de justice l’ordonnant serait devenue exécutoire, en application de l’article L313-3 du code monétaire et financier.

Elles sollicitent le rejet de l’attestation de Monsieur [R], gérant de la SCI, sur le fondement des articles 1353 du code civil et 199 et suivants du code de procédure civile, nul n’étant admis à se constituer une preuve à lui-même.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 29 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’attestation de Monsieur [R]

La SCI verse aux débats une attestation de Monsieur [I] [R] en date du 18 avril 2024.

Il est toutefois constant que Monsieur [R] est le gérant de la SCI. Il fait état dans cette attestation d’un échange avec Maître [C] concernant le dossier litigieux, au cours duquel il agit manifestement en tant que dirigeant ou représentant légal de la SCI.

Nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, cette attestation sera écartée des débats.

2. Sur la responsabilité de Maître [C]

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’avocat qui commet une faute dans l’exécution du mandat de représentation en justice qui lui est confié en application des articles 411 et suivants du code de procédure civile, tant à raison de l’accomplissement des actes de la procédure, qu’au titre de l’obligation d’assistance – incluse sauf disposition ou convention contraire dans le mandat de représentation – qui emporte pouvoir et devoir de conseiller la partie et de présenter sa défense.

Lorsqu’il est chargé d’une mission de représentation en justice, l’avocat est tenu d’accomplir tous les actes et formalités nécessaires à la régularité de la procédure. Il doit plus généralement prendre toutes les initiatives utiles pour assurer avec diligence la défense des intérêts de son client.

La compétence technique ou juridique du client est sans incidence sur l’étendue du devoir de conseil et de l’obligation de compétence de l’avocat.

Il appartient à l’avocat de justifier l’accomplissement de ses diligences.

La SCI reproche à Maître [C] de ne pas avoir invoqué la clause figurant au point 4 de la page 4 et reproduite ci-dessus.

Maître [C] et les MMA soutiennent qu’invoquer cette clause aurait attiré l’attention du preneur sur la clause d’indexation, figurant au point 3° de la page 4. S’agissant d’une clause d’indexation du loyer uniquement à la hausse et par conséquent illicite, elles soutiennent que le preneur aurait pu demander qu’elle soit réputée non écrite et obtenir le remboursement de la partie de loyers résultant de l’indexation. Cette clause est ainsi rédigée :

«  Le loyer ci-dessus sera indexé en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indexation intervenant de plein droit et sans aucune formalité ni demande tous les ans, au 1er janvier de chaque année sur la base des derniers indices publiés.

Dans l’hypothèse où, pour quelque raison que ce soit, l’indice choisi ne pourrait être appliqué, les parties conviennent de lui substituer l’indice qui serait publié en remplacement, ou à défaut, déterminé ou au besoin reconstitué, par un expert mandataire commun des parties. Le mandataire commun sera choisi d’un commun accord ou à défaut, désigné par ordonnance de Monsieur le président du tribunal de grande instance de Bobigny, saisi sur requête, par la partie la plus diligente, les frais et honoraires de l’expert mandataire commun étant partagés entre les parties.

Le calcul de l’indexation s’effectuera par comparaison entre le dernier indice publié à la date de prise d’effet des présentes et l’indice trimestriel correspondant des années suivantes.

De convention expresse entre les parties, dans l’hypothèse où l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE viendrait à être inférieur à celui publié l’année précédente, le montant du loyer resterait inchangé.

Les parties conviennent que la présente clause d’indexation constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail ".

En application des articles L145-15 et L145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence. Seule la stipulation prohibée doit toutefois être réputée non écrite et non la clause dans son entier sauf en cas d’indivisibilité.

En l’espèce, il est possible de retrancher le paragraphe contenant la clause d’indexation à la baisse sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci, puisque ce retrait laisserait persister une clause d’indexation habituelle, expurgée de sa composante illicite. Ce faisant, le juge des loyers n’aurait pas jugé réputée non-écrite l’entière clause.

La SCI n’encourait donc pas de risque à faire état de la clause litigieuse. Il lui appartenait donc d’invoquer cette clause, si celle-ci était bien applicable au litige.

La SCI expose à cet égard qu’au cours de la procédure, les parties et les experts s’accordaient « sur le fait, notamment en raison d’une modification des surfaces mises à disposition du preneur que le loyer de renouvellement se trouvait déplafonné ».

L’article L145-34 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, mettait en effet fin au plafonnement de la variation du loyer en présence d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du même code, qui incluent les caractéristiques du local objet du bail, dont fait partie la surface.

Il ne ressort toutefois en rien des expertises produites que les parties ont fondé leurs démarches sur le principe d’un loyer déplafonné.

Les conclusions déposées par Maître [C] pour la SCI devant le tribunal de grande instance de Bobigny, saisi après expertise, laissent par ailleurs apparaître que celle-ci conclut que la valeur locative est supérieure au loyer plafonné et qu’il convient par conséquent de fixer ce loyer à la valeur plafonnée.

Dans son jugement du 2 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny souligne que " les parties n’invoquent aucune cause de déplafonnement du montant du loyer renouvelé, le débat portant sur la valeur locative des lieux loués, et sur le point de savoir si celle-ci est supérieure ou non au montant du loyer de renouvellement plafonné, lequel est fixé, tant par l’expert que par les parties, à la somme annuelle en principal de 79 358,80€ ".

Ces éléments démontrent que les parties estimaient que le loyer était soumis au plafonnement de l’article L145-34 du code de commerce, contrairement à l’assertion de la SCI.

Il ressort toutefois de la lettre de la clause litigieuse du bail, reproduite ci-dessus, que celle-ci s’applique « en cas de renouvellement des présentes intervenant hors plafonnement ». En l’absence de déplafonnement en l’espèce, la clause ne s’appliquait pas. Il était par conséquent cohérent pour Maître [C] de ne pas l’invoquer.

L’analyse selon laquelle les loyers n’étaient pas déplafonnés n’est par ailleurs pas fautive.

Il ressort en effet du rapport d’expertise amiable réalisé par Monsieur [O] qu’en raison de la nouvelle configuration des locaux, la superficie du rez-de-chaussée est passée de 251,71 à 263 m².

Monsieur [U], expert judiciaire qui a réalisé la deuxième expertise, conteste cette analyse et relève que la surface utile du rez-de-chaussée est passée de 251,71 m² à 256,40 m², en raison de travaux sur la façade que la SCI s’était engagée à réaliser dans le bail.

Il n’est pas toutefois établi, au regard de ces éléments, que ces travaux impactant la surface du local de manière marginale (1,8%) et prévus lors de la conclusion du bail initial auraient pu être qualifiés de modification notable, au sens de l’article L145-34 du code de commerce. La SCI ne rapporte donc pas la preuve que l’analyse de Maître [C], tendant à ne pas invoquer cette clause, était entachée d’une erreur.

La SCI ne rapporte donc pas la preuve de la faute alléguée. Elle sera déboutée de ses demandes.

3. Sur les autres demandes

La SCI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de 4 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

ECARTE des débats l’attestation rédigée par Monsieur [I] [R] et datée du 18 avril 2024,

DÉBOUTE la SCI GS Saint-Ouen de ses demandes,

CONDAMNE la SCI GS Saint-Ouen aux dépens,

CONDAMNE la SCI GS Saint-Ouen à payer la somme totale de

4 000€ à Maître [L] [C] et à la société Mutuelle du Mans assurances IARD, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs autres ou plus amples demandes,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de ce jugement.

Fait et jugé à [Localité 8] le 30 Avril 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Benoit CHAMOUARD